Cắt “cơn sốt” đất cần minh bạch quy hoạch

Đó là nhận định của TS Phạm Sỹ Liêm – Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng liên quan đến việc nhà nhà, người người đổ xô mua đất đặc khu. Theo ông, gốc rễ nằm ở tâm lý đám đông nhưng hệ lụy là hiện hữu tới mỗi cá nhân người tham cuộc.

Việc quy hoạch mới các đặc khu hành chính – kinh tế tương lai phải chờ đến Kỳ họp thứ 5, Quốc hội Khóa XIV diễn ra vào cuối tháng 5 này, xem xét thông qua. Vậy theo ông, tình trạng nhốn nháo bán – mua, cầm đèn chạy trước quy hoạch tiềm tàng ẩn họa gì?
– Các đặc khu như Vân Đồn, Phú Quốc, Bắc Vân Phong đều chưa được quy hoạch chi tiết. Tính khả thi của 3 đề án cũng không tương đương nhau nên cần có lộ trình triển khai riêng cho mỗi đề án. Trong khi đó, giá đất tại khu vực quy hoạch đặc khu vẫn không ngừng tăng hàng chục, thậm chí hàng trăm lần. Tuy nhiên, đó là câu chuyện tăng giá ảo. Trong tương lai, những lô đất đã giao dịch thành công có thể bị mất giá tương ứng hàng trăm lần như thế, nếu Nhà nước thu để làm đặc khu. Bởi khi Nhà nước thu hồi, sẽ chỉ đền bù theo khung giá Nhà nước. Khi đó, giá đền bù thấp hơn rất nhiều so với giá đã giao dịch, nên người mua đất cuối cùng sẽ là người chịu thiệt thòi nhất. Không cẩn trọng sẽ có nhiều người ôm nợ do bong bóng BĐS tại các đặc khu.
Điều này có nghĩa, cần nhanh chóng minh bạch hóa thông tin quy hoạch tại các đặc khu hơn là cực đoan cấm giao dịch?
– Sốt đất thường ở những nơi mà nhà đầu tư nhỏ lẻ không biết quy hoạch ở đó thế nào, ra làm sao. Họ chỉ duy ý chí gom mua toàn bộ đất vườn, đất đảo, đất rừng với hy vọng được chuyển mục đích sử dụng đất. Từ đó, bán chênh kiếm lời. Cho nên, để điều tiết giao dịch thị trường đang quá “sốt sắng” phải phổ biến quy hoạch một cách chi tiết để người dân hiểu được và cân nhắc khi đầu tư.
Giả dụ như minh bạch trên các kênh thông tin chính thống của địa phương, rằng khu nào là khu nông nghiệp ổn định, tại đó chắc chắn sẽ không có chuyện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Còn khu nào được phát triển và giao đất theo dự án, khu nào là khu mà có thể là thuộc phạm vi nhà đầu tư nhận chuyển nhượng được… Việc quản lý phải dựa trên quy hoạch rõ ràng, chứ nếu có quy hoạch nhưng lại không công khai, tạo cơ hội cho lợi ích nhóm, việc nảy sinh vấn đề tiêu cực là không tránh khỏi.
Được miêu tả là một “phép màu”, Thâm Quyến – đặc khu kinh tế đầu tiên được thành lập ở Trung Quốc cũng đã từng trải qua khủng hoảng “đầu cơ” đất đai không, thưa ông?
– Theo quy luật tất yếu, khi một khu vực trở thành đặc khu kinh tế, đương nhiên giá đất sẽ tăng. Nếu nó không tăng mới là bất thường. Thâm Quyến (Trung Quốc) trong hành trình xây dựng đặc khu cũng không nằm ngoài quy luật. Thời điểm đó, khi giá đất Thâm Quyến tăng cao, chính quyền đã phải lên tiếng cảnh báo “đừng mù quáng đẩy giá đất” với nhiều nỗ lực hạ nhiệt. Trong đó, đánh giá cao công tác quy hoạch chi tiết Thâm Quyến được tiến hành theo phương thức làm nhỏ trước, sau có điều kiện sẽ mở rộng ra. Không chỉ minh bạch trong khâu quy hoạch, chính quyền sở tại cũng quy định phải niêm yết công khai tất cả các văn bản quy hoạch chính thức đã được phê duyệt trên các kênh thông tin chính thống. Chính nhờ sự minh bạch này mà quá trình đầu cơ đất Thâm Quyến tuy có nhưng không vượt ngưỡng quá tải. Khi có một quy hoạch tổng thể và chi tiết thì rõ ràng giá trị thực của những khu đất sẽ trở về sát nhất vị trí của nó.
Xin cảm ơn ông!