Chung cư cũ TPHCM: Bài toán cải tạo, xây mới

(Tạp chí KTVN) – Tốc độ cải tạo chung cư cũ tại TPHCM còn rất chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu đảm bảo cuộc sống của người dân cư ngụ trong chung cư cũ cũng như chương trình chỉnh trang đô thị. Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, hiện nay trên địa bàn TPHCM có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, tập trung ở các quận: Quận 1, Quận 10, Quận 3, Quận 5, Quận 4. Hầu hết các chung cư này đều bị xuống cấp, trong đó có nhiều chung cư nguy cơ sụp đổ cao. Các chung cư trên được kiểm định là hư hỏng nặng, nguy hiểm, với tỷ lệ chất lượng còn lại nhỏ hơn 55% và xếp loại nguy hiểm cấp D – cấp độ nguy hiểm cao nhất.

Chung cư 84 – 86 Nguyễn Thông, Quận 3, TPHCM

Để khắc phục tình trạng trên TPHCM nói chung nhà ở chung cư cũ cần có sự vào cuộc tích cực, bài bản và khoa học của Chính quyền trong công tác cải tạo, xây mới chung cư cũ. Tìm ra những vướng mắc khó khăn cũng như sự cần thiết đưa ra được những giải pháp giúp cho người dân có được cuộc sống ổn định.

ĐỔI MỚI CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH TRONG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG – GIẢI TỎA TRONG CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ TPHCM

Ông Trần Trọng Tuấn – Giám đốc sở Xây dựng TPHCM

Khó khăn lớn nhất hiện nay là một bộ phận cư dân vì một số nguyên nhân còn thiếu hợp tác, đôi khi đòi hỏi đơn giá bồi thường quá cao. Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng thiếu quyết liệt. Về cơ chế chính sách, công tác bồi thường chưa gặp nhau giữa chủ đầu tư và người dân, vì đôi khi đơn giá bồi thường chưa hợp lý, thiếu các hỗ trợ tài chính cho việc tạm cư trong quá trình xây dựng. Bên cạnh đó, quy trình thủ tục cấp phép đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng còn kéo dài.

Thành phố thực hiện chương trình cải tạo chung cư cũ để người dân có chỗ ở tốt hơn, an toàn đảm bảo tính mạng cho cư dân và cộng đồng. Đánh giá chung, hầu hết các cư dân hiện đang sinh sống tại các chung cư cũ trên địa bàn TPHCM đề có mong muốn được cải tạo để có chỗ ở mới khang trang, an toàn, tiện nghi. Chỉ còn một bộ phận rất nhỏ người dân chưa nắm rõ các chủ trương chính sách về cải tạo chung cư cũ. Quan điểm của Thành phố là sẽ phân cấp phân quyền về các địa phương từ kiểm định, thẩm định phê duyệt phương án đền bù, chọn chủ đầu tư… để đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình, giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, xem xét các cơ chế linh hoạt về chỉ tiêu quy hoạch, dân số… để giúp doanh nghiệp mạnh mẽ tham gia đầu tư xóa chung cư cũ.

XÂY DỰNG KHUNG CHÍNH SÁCH RÕ RÀNG

GS.TS.KTS Nguyễn Trọng Hòa

Cải tạo chung cư cũ là mảnh đất màu mỡ, nhưng chính quyền phải có cơ chế chính sách đưa ra để cân đối giữa quyền lợi của nhà đầu tư và người dân. Nhà nước chỉ nên nắm vai trò quản lý. Vì các chung cư cũ phân bố rải rác trên nhiều khu vực địa bàn khác nhau, với quy mô diện tích khác khác nhau, nên xây dựng cơ chế mở để cho nhà đầu tư tự căn cứ theo khung chính sách và tự thỏa thuận với người dân.

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển trên thế giới, các Luật quy định rõ ràng cho khu vực đất công và đất tư đươck xây dựng đồng bộ và bài bản. Ở Việt Nam cần có các chuyên gia cùng với nhà quản lý, để đề xuất các chính sách phù hợp theo trình độ dân trí, mức độ phát triển của người dân. Chính quyền cần có những thay đổi lớn trong chủ động phát huy vai trò quản lý nhà nước, quyền làm chỗ dựa, nền tảng giúp đỡ bảo vệ người dân, tạo niềm tin cho người dân trong chương trình cải tạo chung cư cũ.

CẦN CÓ GIẢI PHÁP LỰA CHỌN, CHỈ ĐỊNH NHÀ ĐẦU TƯ ĐỂ TẠO ĐƯỢC ĐỘT PHÁ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ

Ông Lê Hoàng Chấu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Cần nhận thức rõ, đây là chủ trương chung của cả Thành phố cho loại dự án mang tính chất cấp bách, không phải các dự án đầu tư cho từng trường hợp cụ thể theo quy định tại luật Đấu thầu. Do vậy, thành phố phải có giải pháp lựa chọn, chỉ định nhà đầu tư thì mới mong tạo được đột phá chỉnh trang đô thị. Theo Nghị định 101, việc Nhà nước được quyền mời nhà đầu tư tham gia chỉ sau khi cư dân không có quyết định lựa chọn hiện đang làm mất rất nhiều thời gian mà vẫn không bảo đảm tính khả thi. Dự án có nhiều nhà đầu tư hoặc chưa cấp thiết thì nên tổ chức đấu thầu rộng rãi. Nhưng trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký, có khả năng thu xếp vốn và phương án khả thì nên thực hiện chỉ định.

Phải tăng chỉ tiêu dân số, tức số căn hộ cho các dự án cải tạo chung cư cũ hư hỏng, để hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư tham gia cải tạo xây mới chung cư cũ. Với những khu đất nhỏ không thể làm chung cư, có thể cho doanh nghiệp chuyển đổi sang làm chức năng khác hoặc chuyển nhượng lấy vốn thực hiện tái định cư dự án ở nơi khác, có như vậy mới hấp dẫn nhà đầu tư.

XÂY DỰNG CƠ CHẾ MINH BẠCH HƠN TRONG VIỆC SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT

TS Nguyễn Ngọc Hiếu – ĐH Việt Đức

Việc cải tạo chung cư cũ là một trong số 07 nội dung ưu tiên của thành phố giai đoạn 2015-2020 với mục tiêu cải tạo tới 50% trong số 474 chung cư cũ trong vòng 5 năm. Các khu vực cải tạo hầu hết đều có tình trạng cơi nới và lấn chiếm không kiểm sát, quyền tài sản không rõ ràng và tập trung đối tượng thu nhập thấp có sinh kế gắn với chỗ nên thỏa thuận phức tạp. Nhu cầu tái định cư cao trong không gian chật hẹp làm việc cải tạo có ít lựa chọn. Chủ đầu tư chỉ quan tâm tới một số vị trí ‘đất vàng’ ở quận trung tâm và đề xuất cải tạo lại mâu thuẫn với trần giới hạn về dân số và hệ số sử dụng đất.

Trên cơ sở mô hình hợp tác phát triển phụ thuộc vào chủ đầu tư như hiện nay cần minh bạch hơn và nhất quán hơn trong thiết kế và sử dụng không gian bên ngoài căn hộ, minh bạch trong điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch với chính quyền địa phương để giảm tính bất định trong thỏa thuận và thúc đẩy hợp tác. Điều này sẽ giúp chủ tài sản bớt ảo tưởng về lợi ích, chủ đầu tư chủ động về phương án kinh doanh và chính quyền/chủ tài sản ràng buộc họ thực thi các cam kết của mình.

THIẾT LẬP CÁC CƠ CHẾ QUY HOẠCH MỀM DẺO, TRÁNH XUNG ĐỘT LỢI ÍCH

KTS Nguyễn Trường Lưu – Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TPHCM

Có thể thấy rõ, nhiều chung cư cũ và về mặt nào đó thì tuổi – niên hạn đã hết. Trong trương trình trọng điểmchỉnh trang đô thị, việc triển khai cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố cần được thực hiện nhưng phải có sự phối hợp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, Chủ đầu tư và Người dân. Tuy nhiên đây là vấn đề không dễ thực hiện.

Nguyện vọng của người dân muốn được tái định cư tại chỗ vì người dân đang sống, mưu sinh bám vào vị trí, môi trường này đã từ lâu, moi thói quen sinh hoạt, cũng như công việc, học tập… nếu chuyển đi thì sẽ không ổn định cuộc sống cho người dân. Nhưng ngược lại, các nhà đầu tư là làm kinh doanh chứ không đầu tư bằng vốn nhà nước (cấp không cho không) nên phải có lợi họ mới làm, nên đang xảy ra mâu thuẫn lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân ở chung cư cũ. Người dân vẫn muốn lợi ích cao nhất cho mình là được đền bù, mua căn hộ với giá rẻ nhưng tính toán như vậy thì các nhà đầu tư sẽ không có lời vì nhà quy hoạch kiến trúc quy định rằng chỉ được xây dựng bao nhiêu căn hộ, hệ số sử dụng đất là bao nhiêu, có nhiều chung cư xây lên xong chỉ đủ số lượng căn hộ đền bù. Đó là mẫu thuẫn lớn nhất hiện nay. Về phía nhà quản lý xây dựng, cho phép thiết đặt các chỉ tiêu quy hoạch mềm dẻo, trên cơ sở đánh giá rõ áp lực công trình sau khi cải tạo công trình đối với hạ tầng giao thông, môi trường đô thị, đồng thời tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư.

CHỦ ĐỘNG TÌM HƯỚNG ĐI TRONG CÔNG TÁC CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ, XÂY DỰNG CƠ CHẾ ĐỒNG THUẬN VỚI NGƯỜI DÂN

Ông Võ Hữu Thái – Chủ tịch UBND Quận 3, TPHCM

Trước đây nhà chung cư không nhiều, nhưng sau 1975 một số nhà công sở được chuyển đổi thành chung cư, vậy nên một số nhà chung cư không đúng chức năng. Thời gian sử dụng đã lâu khiến cho cung cư xuống cấp, vậy bây giờ cần có biện pháp để bảo vệ cuộc sống tốt nhất cho người dân. Để thực hiện được việc này chính quyền Quận cũng đã có khảo sát, đánh giá, có những kế hoạch cụ thể, kêu gọi các nhà đầu tư vào đầu tư. Hiện nay trên địa bàn thành phố, Quận 3 tập trung nhiều điểm nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, do hiệu quả đầu tư, nên nhà đầu tư chỉ quan tâm đến các dự án có quy mô lớn chiếm 50 % trên tổng số, những chung cư nhỏ với diện tích và số hộ ít không có nhà đầu tư tham gia.

Do vậy, cần cũng phân định khu vực nào nhà đầu tư có thể tham gia, khu vực nào nhà nước tham gia cùng với các chính sách hỗ trợ của nhà nước. Về mặt khung sườn pháp lý, chính quyền Quận 3 cũng đã cơ bản, tuy nhiên quan trọng nhất cần sự đồng thuận của người dân. Để làm sao tái định cư cho người dân một cách tốt nhất, hòa hợp. Tuy nhiên trên địa bàn Quận có những khu chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hơn 10m, cần có cơ chế di dời hoặc hỗ trợ cho người dân chi trả mua thêm diện tích căn hộ mới một cách hợp lý. Trong thời gian tới, Chính quyền quận nỗ lực quyết tâm đẩy mạnh công tác giải phóng đền bù để xây mới và cải tạo chung cư cũ, nghiên cứu các cơ chế mới để người dân được ở nhà mới với chi phí chi trả thấp nhất

ĐỒNG THUẬN TÁI ĐỊNH CƯ TẠI CHỖ

Bà Nguyễn Thị Đặng – Người dân CC Nguyễn Thiện Thuật

Tôi ở đây mấy chục năm quen rồi, mặc dù có hơn chục mét vuông nhưng còn buôn bán được, có thu nhập đảm bảo cuộc sống. Mặc dù tình trạng chung thì nó cũng xuống cấp, nhưng vẫn còn ở được. Bây giờ nếu đầu tư xây dựng mới khiến tôi tôi mất công việc lấy gì nuôi sống gia đình. Nếu phải chuyển đi thì sẽ ở đâu, trong khi con cháu tôi đều làm việc ở gần khu vực này cả. Tôi lo sợ chủ đầu tư họ kéo dài không phải một vài năm mà lâu hơn thì tôi lấy gì để sinh sống. Tôi mong muốn được tái định cư tại chỗ để tiếp tục công việc buôn bán sinh sống của chúng tôi nơi đây. Chính quyền cần có các cơ chế giám sát chặt chẽ để sau khi di dời, người dân, công trình sẽ sớm hoàn thành và đi vào sử dụng, tránh để người dân mất sinh kế và cản trở công việc kinh doanh./.

CẦN ĐỀN BÙ THỎA ĐÁNG ĐỂ ĐI DỜI

Bà Nguyễn Kim Chuộng – Người dân CC 14/2A Kỳ Đồng

Tôi ở đây từ năm 1983 đến giờ. Tình trạng chung cư này xuống cấp rất trầm trọng. Ở trên thì dột, dưới đường cống rãnh thoát nước thì ngập, kết cấu công trình xuống thấp lòi sắt ra ngoài, nhà dột nát thế này không biết lúc nào nó sụp, không an toàn. Mong muốn của đa số người dân ở đây là bán đi để có thể có kinh phí mua được một căn nhà khác khang trang và an toàn hơn. Rất mong chính quyền và nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ với các cơ chế đền bù thỏa đáng cho người dân, để dân có thể cho chi phí di dời mua lại một căn nhà mới an toàn ở nơi khác và nhượng lại căn nhà cũ, chung cư cũ cho chủ đầu tư cải tạo kinh doanh./.

THU HUYỀN (thực hiện)