Mô hình quản lý quy hoạch & phát triển đô thị vệ tinh trong thực tiễn Việt Nam

(Tạp chí Kiến trúc Việt Nam) – Quy hoạch chung (QHC) xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011 với 05 đô thị vệ tinh (ĐTVT). Tới nay, chưa một ĐTVT nào hiện diện, trong khi đó cấu trúc đô thị đã có nhiều thay đổi. Vấn đề đặt ra lúc này là Quản lý QHC và phát triển ĐTVT cho Hà Nội ra sao? Việt Nam cần đúc rút kinh nghiệm gì từ mô hình quản lý quy hoạch và phát triển ĐTVT trên thế giới để phù hợp và làm cơ sở phát triển bền vững cho Thủ đô Hà Nội?

Nhà ở cao tầng ven đô TP Hà Nội

Ở Việt Nam, xu thế hình thành các vùng đô thị lớn đang định hình rõ ràng. Sự lớn mạnh không ngừng của các vùng đô thị lớn truyền thống như TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và mở rộng trên phạm vi liên tỉnh như vùng Thủ đô hay xu hướng hình thành các vùng đô thị cấp tỉnh mới như: Bắc Ninh, Thừa Thiên – Huế… là một minh chứng. Xu thế này một lần nữa lại đặt ra bài toán áp dụng mô hình quy hoạch ĐTVT tại Việt Nam mà TP Hà Nội là địa phương đang đi đầu. Tuy nhiên, việc áp dụng này cũng đặt ra nhiều vấn đề chưa có bài toán giải quyết cụ thể, đặc biệt là về việc xác định mô hình quản lý phát triển, mô hình quản lý hành chính đối với các ĐTVT.

THÁCH THỨC ĐẶT RA TRONG QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VỆ TINH HÀ NỘI SAU QHC ĐƯỢC DUYỆT
Mô hình quy hoạch ĐTVT đã có bề dày lịch sử và được áp dụng tại nhiều vùng đô thị lớn trên thế giới. Tuy nhiên, đối với Việt Nam, đây là lần đầu tiên mô hình này được áp dụng. Trên thực tế quy hoạch đô thị chắc chắn sẽ có nhiều thách thức phải giải quyết trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch và quản lý phát triển các đô thị này. Các vấn đề đang đặt ra trong quản lý quy hoạch và phát triển các ĐTVT TP Hà Nội sau QHC được duyệt như sau:
– Khác biệt về mức độ phát triển trong xuất phát điểm của các ĐTVT. Các ĐTVT của Hà Nội được quy hoạch trên cơ sở các đô thị hiện hữu có tính chất, quy mô và trình độ phát triển rất khác nhau: ĐTVT Sơn Tây -được quy hoạch trên cơ sở thị xã Sơn Tây (thành phố Sơn Tây thuộc tỉnh Hà Tây cũ); Các ĐTVT Sóc Sơn, Xuân Mai, Phú Xuyên – quy hoạch trên cơ sở các thị trấn huyện lỵ: Thị trấn Sóc Sơn (huyện Sóc Sơn), Thị trấn Xuân Mai (huyện Chương Mỹ), Thị trấn Phú Xuyên và Phú Minh (huyện Phú Xuyên). ĐTVT Hòa Lạc còn đang trong quá trình đầu tư xây dựng trên cơ sở hạt nhân là Khu Công nghệ cao (CNC) Hòa Lạc và Khu Đại học Quốc gia Hà Nội.
Đối với khu CNC Hòa Lạc, một câu hỏi được đặt ra tại sao 18 năm sau khi Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập (1998), khu này vẫn chưa được định hình, thậm chí chưa phải là một đơn vị hành chính độc lập? Đối với thị trấn Xuân Mai cách khu trung tâm 30km, QHC xem đó là địa điểm để di dời các trường đại học từ nội thành ra, thế nhưng nhiều trường đã lập phân hiệu hoặc chuẩn bị di dời về phía Đông, tuy ra ngoài địa giới Hà Nội nhưng không xa quá (trong vòng15-20km), vì nếu xa quá, nhiều thầy giáo có thể không bám trụ được với trường. Thị trấn Sóc Sơn và thị trấn Phú Xuyên tuy có lợi thế nhất định nhưng về phát triển công nghiệp phải cạnh tranh gay gắt với một số đô thị trong khu vực gần đó.
Sự khác biệt về mức độ phát triển đô thị này đòi hỏi phải có các mô hình và lộ trình thực hiện phù hợp cho từng ĐTVT trong công tác đầu tư phát triển và quản lý vận hành.
– Sự chồng lấn về địa giới hành chính, phân cấp quản lý. Đã có 3/5 ĐTVT Hà Nội có ranh giới quy hoạch nằm trên địa giới của 02 hoặc nhiều đơn vị hành chính hiện hữu: ĐTVT Phú Xuyên nằm trên địa giới 02 huyện: Phú Xuyên và Thường Tín; ĐTVT Hòa Lạc nằm trên địa giới của 03 huyện: Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì; ĐTVT Sơn Tây được quy hoạch trên địa giới thị xã Sơn Tây và huyện Ba Vì.
ĐTVT Hòa Lạc nằm trên địa giới TP Hà Nội nhưng thẩm quyền phê duyệt quy hoạch và quản lý đầu tư phát triển thuộc Chính phủ. Quá trình quy hoạch Khu CNC Hòa Lạc cần có sự phối kết hợp giữa Ban quản lý Khu CNC Hòa Lạc trực thuộc Bộ Khoa học và Công nghệ và chính quyền các cấp TP Hà Nội, đặc biệt là UBND các huyện Thạch Thất và Quốc Oai trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
Sự chồng lấn về địa giới hành chính và phân cấp quản lý phát triển này đã và sẽ gây ra nhiều khó khăn cho công tác phối hợp, điều hành giữa cấp chính quyền thành phố và giữa thành phố với các cơ quan Trung ương trong công tác triển khai thực hiện các quy hoạch và tổ chức đầu tư xây dựng và quản lý hành chính, phát triển đô thị tại các ĐTVT trên thực tiễn.
– Xác định mô hình quản lý phân biệt giữa đô thị và nông thôn và phù hợp với hệ thống tổ chức các đơn vị hành chính nước ta. Tại Việt Nam, do hệ thống tổ chức các đơn vị hành chính địa phương chưa tồn tại mô hình Thành phố trực thuộc Thành phố trực thuộc Trung ương nên đã tạo ra thách thức lớn cho việc tìm ra một mô hình quản lý phù hợp cho các ĐTVT của Hà Nội, khi hầu hết các đô thị này đều nằm trên địa giới quản lý của các huyện ngoại thành. Về mặt lý thuyết, mặc dù có sự phụ thuộc về tính chất, chức năng đối với đô thị trung tâm nhưng các ĐTVT vẫn là những đô thị đầy đủ về mặt cấu trúc và được quản lý theo các đặc thù của quản lý đô thị. Quản lý đô thị theo mô hình “Thị xã” hiện nay như trường hợp ĐTVT Sơn Tây chỉ phù hợp về quy mô, cấu trúc đô thị nhưng chưa phân biệt được giữa quản lý đô thị và quản lý nông thôn.
– Quản lý quy mô phát triển trên phạm vi toàn bộ hệ thống đô thị thành phố. Những yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trên thực tế tại các đô thị dẫn đến việc rất khó tuân thủ các nguyên tắc giới hạn về phát triển không gian của ĐTVT, đô thị trung tâm, vành đai xanh cũng như các khu vực cách ly khác. Trên thực tế đô thị trung tâm vẫn sẽ không ngừng mở rộng, các ĐTVT phát triển chậm chạp do thiếu lợi thế cạnh tranh, các khu vực cách ly dần bị xóa mờ do việc mở rộng đô thị hóa tại các đô thị và vùng nông thôn và dẫn đến một đại đô thị sẽ ra đời.
Các ĐTVT luôn được hiểu là những đô thị có quy mô (dân số) nhỏ hoặc vừa, điều đó có nghĩa là các ĐTVT không thể phát triển một cách tự do. Nếu các ĐTVT phát triển quá lớn thì đồng nghĩa với việc nó phải đảm bảo có các chức năng đầy đủ như một đô thị độc lập mà như vậy sự phụ thuộc cần thiết về mặt chức năng của ĐTVT với đô thị trung tâm sẽ không còn và đồng nghĩa với việc mô hình ĐTVT mất đi ý nghĩa. Do vậy việc xác định được quy mô cũng như ngưỡng phát triển cho ĐTVT là một yêu cầu quan trọng để đảm bảo sự phát triển ổn định của cả hệ thống đô thị thành phố.
Để xây dựng thành công mô hình ĐTVT Hà Nội thì bên cạnh các công cụ quy hoạch đô thị, cần có một khung pháp lý toàn diện trên quy mô toàn thành phố (tương đương cấp vùng tỉnh) nhằm điều tiết việc phát triển các ĐTVT không mâu thuẫn lẫn nhau cũng như mâu thuẫn với đô thị trung tâm về chức năng, quy mô, lợi ích… đô thị trung tâm thường luôn có lợi thế phát triển do có lịch sử hình thành, vị trí, cơ sở hạ tầng, nguồn lực tốt trong khi các ĐTVT bị hạn chế về chức năng và quy mô, chỉ mang tính bổ trợ và phụ thuộc vào đô thị trung tâm sẽ rất khó phát triển, chưa kể đến sự cạnh tranh lẫn nhau giữa các ĐTVT.

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ & PHÁT TRIỂN ĐTVT
Điều then chốt trong xây dựng mô hình quản lý và phát triển ĐTVT Hà Nội là xác định rõ các lợi thế so sánh và động lực tăng trưởng gắn với khu đô thị trung tâm của các ĐTVT, rồi trên cơ sở đó tìm các giải pháp để phát huy các lợi thế đó cho mục tiêu tăng trưởng. Cần chú ý rằng so với các ĐTVT khác trong Vùng Thủ đô, 05 ĐTVT Hà Nội có lợi thế là trực thuộc Thành phố về hành chính, vậy cần phải làm gì để đặc thù này trở thành lợi thế so sánh nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị (Urban competitiveness). Bên cạnh đó, vấn đề xây dựng thể chế thích hợp là đặc biệt quan trọng để kết nối kinh tế ĐTVT với nội thành nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị của chúng, và gắn với điều đó là vấn đề “quảng bá đô thị” (Urban Marketing) và “xây dựng thương hiệu đô thị” (Urban Branding).
Định hướng quản lý quy hoạch xây dựng không gian ĐTVT
Trên hệ thống các cơ sở các quy hoạch xây dựng bao gồm: QHC Thủ đô đến 2030, tầm nhìn 2050, Quy hoạch xây dựng các huyện, Quy hoạch chung các ĐTVT đến 2030, các quy hoạch chi tiết và các quy định quản lý kèm theo; Các Quy chế quản lý phát triển ĐTVT bao gồm các quy định về quy mô phát triển, chỉ giới phát triển đô thị, chỉ số quy hoạch, quy định sử dụng đất, các trục tuyến đô thị chính, các khu vực đô thị đặc biệt, không gian công cộng đô thị, công trình xây dựng, nhằm cụ thể hóa các quy định của các đồ án quy hoạch và các quy định khác có liên quan.
Về xây dựng mô hình tổ chức quản lý, các ĐTVT Hà Nội đều đang trong quá trình quy hoạch và đầu tư xây dựng. Do vậy, cần thiết xây dựng các mô hình quản lý phù hợp với từng giai đoạn phát triển phù hợp với thực trạng quản lý, tính chất và trình độ phát triển của từng đô thị. Các mô hình tổ chức quản lý theo các giai đoạn phát triển bao gồm: Chính quyền đô thị không đầy đủ cho các giai đoạn khởi đầu, chuyển tiếp; Chính quyền đô thị đầy đủ cho các giai đoạn phát triển chín muồi.
Về xây dựng các cơ chế, công cụ quản lý, bắt đầu từ xây dựng các cơ chế hỗ trợ của nhà nước về vốn đầu tư xây dựng từ nguồn ngân sách để tạo điều kiện tập trung nguồn lực phát triển các ĐTVT. Xây dựng cơ chế hỗ trợ đầu tư nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, đầu tư tư nhân vào quá trình xây dựng các dự án tại các ĐTVT; Xây dựng cơ chế phối hợp giữa nhà nước và địa phương (Hà Nội); Giữa các đơn vị hành chính (các huyện); Các Bộ ngành liên quan (Bộ Xây dựng, Bộ Khoa học và Công Nghệ; Bộ Giáo dục và Đào tạo) trong quá trình quy hoạch và đầu tư xây dựng, quản lý vận hành các ĐTVT.
Về quản lý phát triển, quản lý phát triển không gian ĐTVT có những nét đặc thù khác với các đô thị độc lập thông thường, do ĐTVT phải chịu các ràng buộc về điều kiện phát triển trong tổng thể hệ thống đô thị toàn thành phố.
Về quản lý tính chất, chức năng chính đô thị, đảm bảo ĐTVT phát triển đúng theo định hướng của QHC Thủ đô đến 2030, trong đó mỗi ĐTVT có tính chất và các chức năng chủ đạo riêng không trùng lặp nhằm đảm bảo hỗ trợ và chia sẻ chức năng với đô thị trung tâm cũng như hạn chế việc cạnh tranh lẫn nhau giữa các ĐTVT.
Về quản lý quy mô dân số, theo đúng định hướng sẽ đảm bảo cho sự phát triển cân đối của toàn bộ hệ thống đô thị toàn thành phố, phân bố hợp lý không gian và nguồn lực phát triển. Nhiều nghiên cứu quốc tế có đưa ra các ngưỡng phát triển phù hợp cho các ĐTVT, đô thị mới để đảm bảo các đô thị này có quy mô phát triển các tiện ích đô thị đầy đủ mà không trở nên quá lớn và mất đi sự phụ thuộc với đô thị trung tâm.
Quản lý phát triển không gian bao gồm quản lý ranh giới phát triển đô thị (Quản lý mở rộng không gian đô thị hóa bao gồm việc quản lý ranh giới khu vực khuyến khích đô thị hóa và khu vực hạn chế đô thị hóa). Quản lý quy hoạch (quản lý trong phạm vi một khu vực đô thị theo các chỉ số quy hoạch được xác định trong QHC, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết). Các nội dung cụ thể bao gồm cung cấp thông tin quy hoạch; Cấp chứng chỉ quy hoạch; Quản lý về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, mật độ xây dựng. Quản lý xây dựng được thực hiện chủ yếu thông qua công cụ cấp phép xây dựng. Nội dung: Quản lý xây dựng theo đúng loại hình công trình cho phép, chiều cao, số tầng, màu sắc, vật liệu hoàn thiện bề mặt công trình. Quản lý khung hạ tầng chính đô thị mạng giao thông chính, các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối, hạ tầng xã hội, các không gian cây xanh, mặt nước, chính là việc quản lý khung phát triển chính của ĐTVT, đảm bảo việc xây dựng các ĐTVT tuân thủ theo đúng định hướng của quy hoạch chung.
Mô hình tổ chức phát triển xây dựng ĐTVT
Các nguyên tắc xây dựng mô hình bao gồm: Phù hợp với định hướng của QHC xây dựng Thủ đô đến 2030 và các QHC ĐTVT, phù hợp với khung pháp lý hiện hành về tổ chức chính quyền địa phương; Phân biệt giữa quản lý đô thị và quản lý nông thôn; Phù hợp với điều kiện KT-XH và trình độ phát triển của từng đô thị.
Mô hình tổ chức quản lý phát triển các ĐTVT Hà Nội được đề xuất phù hợp cho 03 nhóm dựa theo mức độ phát triển đô thị hiện hữu của các đô thị này, bao gồm: Nhóm 1: ĐTVT Hòa Lạc chưa có trung tâm đô thị hiện hữu, mới phát triển ở mức độ các dự án riêng rẽ; Nhóm 2 các ĐTVT được quy hoạch phát triển từ các trung tâm đô thị hiện hữu là thị trấn (đô thị loại 4) trực thuộc các huyện ngoại thành bao gồm: Sóc Sơn, Xuân Mai, Phú Xuyên; Nhóm 3: ĐTVT Sơn Tây được phát triển trên cơ sở một đô thị đầy đủ cấp thị xã (đô thị loại 3).
Các mô hình này được tổ chức theo 3 giai đoạn bao gồm:
Giai đoạn khởi động – Mô hình Cơ quan đầu tư phát triển ĐTVT. Phù hợp với các điểm ĐTVT đang trong quá trình quy hoạch và đầu tư xây dựng như ĐTVT Hòa Lạc, cơ quan đầu tư phát triển đô thị vệ tinh Hòa Lạc được thành lập và trực thuộc Chính phủ, theo kinh nghiệm quốc tế tại một số quốc gia như Cộng hòa Pháp, để tập trung các nguồn lực cho đầu tư phát triển.
Giai đoạn chuyển tiếp – Mô hình Thị xã. Quản lý đô thị theo mô hình Thị xã hiện nay còn bộc lộ nhiều hạn chế khi chưa được tổ chức quản lý thống nhất và chuyên sâu theo đặc thù của đô thị nhưng có thể phù hợp cho giai đoạn chuyển tiếp khi trình độ phát triển của các ĐTVT Hà Nội còn hạn chế, hầu hết các điểm ĐTVT đều được quy hoạch và phát triển trên cơ sở địa bàn các huyện ngoại thành. Mô hình này có thể phù hợp với trường hợp các ĐTVT Phú Xuyên, Xuân Mai, Sóc Sơn ở giai đoạn phát triển hiện nay, khi đang còn là các thị trấn huyện lỵ. Khi đó các huyện Phú Xuyên, Sóc Sơn, Chương Mỹ (bao gồm cả các ĐTVT) sẽ phát triển trở thành các Thị xã trực thuộc TP Hà Nội.
Giai đoạn hình thành: Mô hình Thành phố vệ tinh thuộc thành phố Hà Nội. Luật Tổ chức Chính quyền địa phương số 77/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 19/6/2015 đã có bước đổi mới đột phá khi lần đầu tiên quy định cấp chính quyền Thành phố thuộc Thành phố trực thuộc Trung ương (giống như các thành phố trực thuộc Tỉnh). Điều này sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc trong tổ chức quản lý hành chính, đô thị tại các thành phố lớn trực thuộc Trung ương như Hà Nội, , tạo điều kiện thuận lợi để áp dụng tổ chức quản lý các ĐTVT Hà Nội theo mô hình thành phố trực thuộc TP Hà Nội, giúp khắc phục triệt để các hạn chế của mô hình quản lý không phân biệt đô thị và nông thôn hiện nay. Mô hình này có thể phù hợp với trường hợp ĐTVT Sơn Tây trong giai đoạn phát triển tiếp theo khi hiện tại đang là Thị xã trực thuộc TP Hà Nội. Tuy nhiên, việc nâng cấp hành chính này cũng cần có lộ trình và giải pháp phù hợp với các yêu cầu của các Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 và số 1211/2016/UBTVQH13 của UBTV Quốc hội khóa XIII về phân loại đô thị và tiêu chuẩn đơn vị hành chính.

CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
Đối với công tác quản lý tổng thể hệ thống các ĐTVT trong đô thị
Quản lý quy mô, tính chất, chức năng đô thị. Quy mô phát triển của các ĐTVT được hạn chế ở mức phù hợp để đảm bảo các đô thị này phát triển theo đúng với tính chất, chức năng chính được quy hoạch. Nếu vượt qua ngưỡng này và phát triển đến quy mô đủ lớn, sẽ đòi hỏi các ĐTVT phải phát triển đầy đủ các chức năng của một đô thị độc lập, ý nghĩa chia sẻ và hỗ trợ chức năng giữa các đô thị trong hệ thống ĐTVT sẽ không còn nữa. Quản lý phát triển mở rộng không gian đô thị bao gồm quản lý phát triển không gian đô thị trên phạm vi toàn thành phố, kiểm soát quá trình mở rộng không gian đô thị trên phạm vi toàn thành phố là yếu tố quan trọng nhất để đảm bảo không gian đô thị phát triển theo đúng định hướng mô hình ĐTVT, hạn chế việc mở rộng đô thị tràn lan theo dạng “vệt dầu loang” mà hệ quả cuối cùng là sẽ biến TP Hà Nội thành một siêu đô thị. Quản lý mở rộng không gian đô thị trung tâm trong cấu trúc chùm đô thị, bao gồm đô thị trung tâm và các ĐTVT, đô thị trung tâm với các lợi thế phát triển sẵn có về vị trí, hệ thống hạ tầng đồng bộ, nguồn lực đầu tư được ưu tiên, luôn luôn có xu hướng bành trướng mở rộng không gian ra xung quanh. Nếu không có cơ chế kiểm soát, sự phát triển này sẽ dẫn tới hình thành một đô thị “đầu to” lấn át sự phát triển của các ĐTVT, khiến cho mô hình chùm đô thị không phát huy được tác dụng và có nguy cơ biến thành phố thành một đại đô thị.
Kiểm soát đô thị hóa tại khu vực vành đai xanh. Khu vực vành đai xanh có vai trò sống còn trong việc hạn chế sự phát triển mở rộng tràn lan của đô thị trung tâm, khi tạo ra một khu vực đệm hạn chế phát triển giữa ĐTTT và các ĐTVT. Tuy nhiên, do sức ép của quá trình phát triển mở rộng của ĐTTT và các quá trình đô thị hóa tại chỗ, không gian của vành đai xanh có xu hướng ngày càng thu hẹp. Quá trình gia tăng mật độ xây dựng tại các làng ven đô cùng với các dự án khai thác sử dụng quỹ đất trong khu vực HLX (xây dựng nhà xưởng, công trình thể thao, nhà ở) nếu không được kiểm soát sẽ xuất hiện hiện tượng đô thị hóa theo dạng “Xôi đỗ”, biến đổi từ từ cấu trúc sử dụng đất và xây dựng trong khu vực này.
Kiểm soát phát triển đô thị dọc theo các tuyến giao thông kết nối giữa ĐTTT-ĐTVT và kết nối ĐTVT-ĐTVT. Phát triển đô thị dọc theo các tuyến đường là hình thái phát triển đô thị phổ biến tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng, trong bối cảnh hệ thống hạ tầng giao thông kém phát triển. Các hình thái phát triển dọc tuyến, phổ biến là các cụm công nghiệp, các dự án nhà ở. Các khu vực cần chú ý kiểm soát phát triển bao gồm: Dọc tuyến các trục kết nối với ĐTVT, đặc biệt là khu vực qua vành đai xanh; Điểm giao cắt của các trục kết nối ĐTVT với đường vành đai ĐTTT, quốc lộ; Dọc tuyến các trục kết nối giữa các ĐTVT với nhau.
Đối với quản lý phát triển không gian tại các ĐTVT
Khu vực quy hoạch ĐTVT có thể phân chia thành hai khu nhỏ là khu vực khuyến khích đô thị hóa (UPA) và khu vực kiểm soát đô thị hóa (UCA). Phân chia khu vực là công cụ để tránh sự bành trướng đô thị tại các khu vực kiểm soát đô thị hóa, là nơi về cơ bản không cho phép phát triển đô thị. Đó cũng là công cụ để tạo dựng các khu vực đô thị trong khu vực khuyến khích đô thị hóa.
UPA bao gồm: (i) Các khu vực đã đô thị hóa liền kề với nhau: Dân số 3.000 người, mật độ dân số 40 người/ha, diện tích đã xây dựng 1/3, (ii) Các khu vực cần được ưu tiên đô thị hóa một cách có hệ thống trong giai đoạn 10-20 năm tới. UCA là khu vực, về nguyên tắc, cần kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đô thị hóa hay các hoạt động phát triển đô thị, bao gồm các khu vực: Các khu vực không phù hợp cho đô thị hóa; Các khu vực gặp nhiều rủi ro thiên tai; Các khu vực phải bảo tồn nông nghiệp; Các khu vực giàu môi trường tự nhiên, nguồn nước, kiểm soát xói lở; UCA cũng cho phép tạo ra các vùng đệm phát triển đô thị hay các khu vực ngoại thị. Tỷ lệ diện tích của khu vực khuyến khích đô thị hóa (UPA) được tính toán dựa vào dự báo dân số tương lai và quy mô công nghiệp của khu vực đó trong giai đoạn 10 – 20 năm.
Quản lý hình thái xây dựng, đô thị theo phân khu sử dụng đất. Phân khu sử dụng đất là công cụ kiểm soát hiệu quả hình thái phát triển đô thị, thông qua quản lý mục đích sử dụng và hình thái của công trình, các chỉ tiêu quy hoạch, cảnh quan… từ đó tạo điều kiện kiểm soát một cách đơn giản và minh bạch hoạt động cấp phép xây dựng, đã được nhiều nước áp dụng, điển hình là Nhật Bản, và ở khu vực Đông Nam Á là Thái Lan. Giải pháp này phù hợp đối với các đô thị có quy mô nhỏ và trung bình nên có thể áp dụng cho công tác quản lý xây dựng tại các ĐTVT của Hà Nội.
Quản lý khung hạ tầng chính đô thị.Các công trình đô thị trọng yếu được xác định chủ yếu nằm trong khu vực khuyến khích đô thị hóa, đó là khu vực sẽ được đô thị hóa trong vòng 10-20 năm tới. Vị trí, quy mô và công suất của các công trình này tuân theo quy hoạch công trình đô thị trọng yếu cũng như QHC, trong đó có tính đến dân số và sử dụng đất trong tương lai. Dưới đây là các tiêu chí lựa chọn các công trình đô thị trọng yếu: Các công trình đô thị và mạng lưới chính cần thiết ở cấp thành phố; Địa điểm, quy mô đất, quy mô của các công trình được xác định; Diện tích đất cần thiết để xây dựng các công trình đô thị trọng yếu, và các hoạt động xây dựng và phát triển được kiểm soát nghiêm ngặt và bị hạn chế trong khu đất đã được xác định dành cho các công trình đô thị trọng yếu./.

TS.KTS.Nguyễn Trung Dũng