Trước tình trạng các dự án BĐS mọc lên như “nấm sau mưa”, khiến cho không gian đô thị trở nên bí bách, việc hướng tới khả năng tận dụng chiều sâu đô thị đã được tính đến nhưng còn mang tính cục bộ. Để hóa giải nhiều băn khoăn xoay quanh câu chuyện này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam mới đây đã đưa ra những phân tích hết sức cụ thể liên quan đến vấn đề quy hoạch đô thị ngầm tại Việt Nam.
TP.HCM được biết đến là trung tâm kinh tế – xã hội đáng chú ý của Việt Nam và cả khu vực. Chính nền tảng này đã giúp thành phố trở thành điểm đến của các dự án hạ tầng mang tính chất đột phá, với tác động rộng lớn đến sự phát triển trên toàn diện của nền kinh tế.
Trên bước đường chuyển hóa đến mục tiêu trở thành siêu đô thị, đồng thời là trung tâm kinh tế văn hóa lớn của quốc gia, việc đảm bảo không gian sinh hoạt cho không chỉ hơn 11 triệu dân cư ngụ mà còn là hàng triệu lượt khách trong và ngoài nước lui tới hàng năm luôn là mục tiêu trọng tâm của TP.HCM.
Hiện tại, đã có những đề xuất thực tế xung quanh việc quy hoạch đô thị ngầm tại TP.HCM, với kỳ vọng mô hình này sẽ là giải pháp cho một không gian sống với những thói quen sinh hoạt thực thụ trong tương lai của người dân đô thị.
“Thế nhưng, không gian ngầm sẽ được hình thành ra sao và thành phố có thể tận dụng những nguồn lực nào để thực hiện? Và liệu đây sẽ là thuận lợi hay thách thức của thị trường BĐS Việt Nam?”, Giám đốc Savills Việt Nam đặt câu hỏi.
Cuộc chuyển mình tất yếu
Theo Bộ phận nghiên cứu Savills, tuyến đường sắt ngầm đầu tiên trên thế giới, Metropolitan Railway, hình thành tại Anh vào năm 1863. Hệ thống sau đó mở rộng đến 270 nhà ga với chiều dài 402km. Chính sự xuất hiện của công trình giao thông ngầm này đã tạo tiền đề cho sự phát triển của khu vực ngầm “ăn theo” metro, cũng như góp phần đưa London trở thành trung tâm kinh tế hàng đầu của Châu Âu và thế giới.
Ngày nay, hệ thống tàu điện ngầm và những hạ tầng giao thông đồng bộ đã trở thành một phần không thể thiếu, với những cải tiến liên tục để đáp ứng nhu cầu hoạt động của những siêu đô thị trên thế giới.
Những thành phố như London, Paris và New York đã sở hữu những hệ thống hoàn thiện từ hơn 1 thế kỷ trước. Ở Châu Á, Nhật Bản là quốc gia đầu tiên đánh giá được tầm quan trọng của hệ thống tàu điện ngầm và bắt đầu tiếp cận quy hoạch từ năm 1905.
Tuy nhiên, để hoàn thiện tuyến đầu tiên tại Tokyo, Nhật cũng đã mất đến hơn 20 năm. Tại Trung Quốc, sự phát triển của tàu điện ngầm ở Thượng Hải từ năm 1993 xuất phát từ sự gia tăng dân số. Tuy là “người đến sau”, nhưng tới nay, “thương hiệu” metro Thượng Hải đã được khẳng định trên toàn cầu với chiều dài kỉ lục, cùng 2,5 tỉ chuyến mỗi năm.
Từ sự thịnh hành của metro, quy hoạch hệ thống đô thị ngầm được hình thành gần như song song và đã tạo nên những thay đổi lớn cho đô thị của các quốc gia, có thể kể đến như thành phố ngầm RESO ở TP Montreal – Canada.
Với hệ thống đường ngầm dài 32 km, diện tích tương đương 41 dãy phố bên dưới Montreal, RESO kết nối khoảng 80% khu văn phòng và 35% khu thương mại ở trung tâm thành phố.
Còn ở xứ sở mặt trời mọc, mạng lưới đô thị ngầm điển hình như Crysta Nagahori ở thành phố Osaka với tổng diện tích hơn 81.000 m2, trải dài qua quận Umeda, Namba và Shinsaibashi đã thúc đẩy sự phát triển lớn mạnh của hệ thống bán lẻ. Chỉ riêng quận Umeda đã bao gồm hơn 1.200 cửa hàng bán lẻ và nhà hàng, các ga tàu điện ngầm.
“Đối với quốc gia có nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, kinh nghiệm xây dựng đô thị ngầm của các nước trên thế giới sẽ là bài học quý giá đối với các đô thị tại nước ta, đơn cử như TP.HCM. Đây cũng là khuynh hướng phát triển đô thị nén (Compact city) cho các thành phố lớn ở Việt Nam cũng như các nước trên thế giới.
Bên cạnh đó, đây là một xu thế tất yếu theo quỹ đạo phát triển đô thị hiện đại khi những thành phố lớn sẽ phát triển theo chiều dọc để vẫn có thể đảm bảo sự thuận tiện về thời gian đi lại cho cư dân.
Hiện tại, dù tiến độ thi công của hệ thống metro đầu tiên đang tạm thời chậm hơn so với dự kiến, nhưng quy hoạch đô thị ngầm – bắt đầu từ những đồ án quy hoạch không gian ngầm đô thị – đã là một mục tiêu, là một sự phát triển tất yếu mà các nhà hoạch định đô thị đã đặt ra và các nhà đầu tư nước ngoài đang nhắm tới, bởi tiềm năng thương mại to lớn tại các khu vực xung quanh tuyến metro tại TP.HCM”, ông Khương nhận định.
Hình dung một cách cơ bản, không gian đô thị ngầm chủ yếu được hình thành từ các công trình ngầm như giao thông vận tải, dân dụng, hạ tầng kỹ thuật ngầm, công nghiệp và phần ngầm của các công trình xây dựng – kiến trúc lộ thiên… Là một nội dung thuộc quy hoạch đô thị, quy hoạch đô thị ngầm luôn gắn liền với nhu cầu phát triển của đô thị cũng như đồng bộ, thống nhất với những công trình đã và sẽ xuất hiện trên mặt đất.
Công tác thiết kế quy hoạch đô thị ngầm phải đáp ứng một số yêu cầu cơ bản như đảm bảo sử dụng không gian ngầm hợp lý, phù hợp với quy hoạch tổ chức không gian và hệ thống dịch vụ công cộng của từng loại đô thị và tầm nhìn phát triển lâu dài của đô thị.
Bên cạnh đó, sự kết nối liên hoàn, tương thích và an toàn giữa các công trình ngầm với nhau lẫn các hệ thống hạ tầng trên mặt đất trong yêu cầu sinh hoạt, bảo vệ môi trường và an ninh, quốc phòng cũng cần được chú trọng. Khi tất cá các yêu cầu này được đảm bảo, cộng thêm những chính sách khuyến khích, hỗ trợ thủ tục từ chính phủ, đô thị ngầm sẽ chứng tỏ được những sự phát triển phù hợp với kỳ vọng của nhà đầu tư, thông qua những hoạt động kinh tế hiệu quả”, ông Khương nói.
Cơ hội trên “sân nhà”
Hiện tại, những khu vực xung quanh tuyến metro như phố đi bộ Nguyễn Huệ, công viên 23/9, công viên Lê Văn Tám, cùng khu vực công viên Tao Đàn, sân vận động Hoa Lư… cũng đã nằm trong phân vùng quy hoạch đô thị ngầm.
Cũng theo vị này, các sản phẩm BĐS ngầm mới sẽ trở thành đề tài nổi bật của thị trường khi đô thị ngầm được hình thành. Đây cũng chính là điểm thu hút các nhà kinh doanh bán lẻ, ăn uống và dịch vụ sẽ khi tiếp cận những địa điểm ngầm gần các khu vực công cộng có đông người dân qua lại, như ga tàu điện, để mở rộng hoạt động kinh doanh.
Điều này góp phần tạo ra sự đa dạng cho thị trường và bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng sẽ dành sự chú ý nhiều hơn đến việc tham gia vào các dự án ngầm như trung tâm thương mại, siêu thị, thậm chí là kho bãi công nghiệp, chuỗi cung ứng… Các yếu tố này sẽ giúp tạo ra nhiều hoạt động trên thị trường, từ đó góp phần mở rộng thêm các lợi ích, dịch vụ, sản phẩm mà các công ty kinh doanh/tư vấn BĐS có thể khai thác.
Tuy nhiên, ông Khương cho rằng, vì đây là một bước tiến mới, hầu như chưa có tiền lệ của thị trường tại Việt Nam, các doanh nghiệp/nhà đầu tư tại thời điểm này sẽ còn khá cẩn trọng với loại hình sản phẩm mới từ đô thị ngầm này. Và dĩ nhiên, nếu xét về kinh nghiệm “chinh chiến”, các nhà đầu tư nước ngoài đương nhiên có nhiều kinh nghiệm hơn các nhà phát triển nội.
Mặc dù vậy, nếu nhìn nhận trên diện rộng, các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong nước hoàn toàn có thể bắt đầu nghiên cứu các thị trường đi trước, từ đó lên kế hoạch cho mình để đón đầu xu thế phát triển tất yếu này. Sự cạnh tranh nội ngoại dù có khốc liệt, nhưng xét trên phương diện nào đó, đây vẫn là tín hiệu tích cực về một thị trường sôi động, với những bước tiến đáng kể trong tương lai gần.
Liên quan đến vấn đề này, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội từng cho biết:
Quy hoạch không gian ngầm là loại quy hoạch mới và phức tạp với nhiều thách thức. Để thực hiện Quy hoạch không gian ngầm với Hà Nội, trước mắt cần phải tổng hợp đánh giá hiện trạng về xây dựng công trình trên mặt đất và không gian ngầm cục bộ đã có. Đánh giá đúng điều kiện tự nhiên, địa chất công trình, thủy văn. Đây là thách thức lớn cần điều tra, nghiên cứu với phương pháp khoa học.
Nhiều không gian ngầm còn hồ sơ lưu trữ như mạng lưới cống ngầm xây dựng từ thời Pháp thuộc, hay cải tạo xây dựng mới gần đây, mạng lưới ngầm đường dây cáp điện, thông tin hoặc không gian ngầm của một số công trình đã xây dựng trên mặt đất. Song cũng còn không ít không gian ngầm cần điều tra, tổng hợp. Làm tốt được công đoạn này không chỉ cần phối hợp từ các ngành, từ cơ quan lưu trữ mà còn cần sự tham gia của các chủ đầu tư, chủ sở hữu.
Cùng với lập quy hoạch không gian ngầm cũng phải nghiên cứu để đề xuất cụ thể các cơ chế chính sách liên quan như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình ngầm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chính sách trả tiền thuế đất nếu xây dựng công trình ngầm nhằm mục đích kinh doanh, chính sách hỗ trợ, ưu đãi một số loại không gian ngầm để khuyến khích các tổ chức cá nhân tham gia đầu tư xây dựng không gian ngầm cấp bách như bãi đỗ xe ngầm , công trình đầu mối kỹ thuật ngầm hào kỹ thuật ngầm… Xây dựng được đồng bộ về cơ chế chính sách về khôn gian ngầm là tạo nguồn lực để quy hoạch không gian ngầm có tính thực tiễn.
