Condotel – Cẩn trọng trước miếng mỡ béo
Vừa qua, dự án Condotel FLC Sea Tower Quy Nhơn lần đầu tiên được Tập đoàn FLC giới thiệu tại TP.HCM đã thu hút rất đông các nhà đầu tư đến tìm hiểu và xuống tiền đặt cọc ngay trong ngày ra mắt.
Codontel đang hút vốn của thị trường
Trào lưu đầu tư theo đám đông của rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang gây nên sự lệch pha về cung phân khúc du lịch nghỉ dưỡng cũng như sự lệch pha về tín dụng.
Rất đông nhà đầu tư phía Nam tham dự tìm hiểu dự án FLC Tower.
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, hiện nay đang có sự phát triển lệch pha giữa căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng và khách sạn, có dấu hiệu cung vượt cầu tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (44%) tổng nguồn cung này là không bình thường, vì thông thường trên thế giới, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort.
Anh Trần Nam Nghĩa, trú tại Bình Dương cho biết: Tôi thấy dự án này đầu tư khả thi, rất tiềm năng và ngay sau đó anh đặt cọc 15 triệu đồng mua căn hộ 2 phòng ngủ hơn 69m². Anh lý giải về việc quyết định chóng vánh của mình: “Mua trong sáng hôm nay sẽ được triết khấu 150 triệu đồng và chuyến đi du lịch Nhật Bản tổng giá trị tiết khấu 200 triệu đồng”.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án này được UBND tỉnh Bình Định cấp phép cho Cty CP Xây dựng FAROS thuê đất 50 năm làm khách sạn, công trình phức hợp khách sạn và kết hợp thương mại dịch vụ. Văn bản cũng ghi rõ đây là dạng căn hộ khách sạn chỉ được sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch không hình thành đơn vị ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú. Nhưng trong quảng cáo, cũng như tư vấn của nhân viên kinh doanh thì nói dự án được cấp sổ đỏ lâu dài. Với những miếng mồi nhử về khả năng sinh lời cao, có lợi nhuận ngay từ khi đóng hết tiền đã khiến nhiều người không tính toán cẩn thận khi đầu tư phân khúc này.
Rủi ro nhà đầu tư thứ cấp lãnh đủ
Chủ tịch Hiệp hội Horea, ông Lê Hoàng Châu cảnh báo: Dòng tiền tín dụng đang phát triển mất cân đối, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng đang hấp thụ một lượng tiền khá lớn, trung bình giá bán từ 3 tỷ đồng/căn gấp 3 lần với căn hộ bình thường, thậm chí có những căn cao cấp giá khoảng 100 tỷ. Do vậy, áp lực lệch pha dòng tiền tín dụng đang rất đáng báo động. Cả chủ đầu tư và người mua vừa vay ngân hàng vừa huy động nguồn tiền của mình. Thêm nữa, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8 – 12% là quá cao, nếu không đạt được mức lợi nhuận đó chủ đầu tư cũng không có nghĩa vụ phải thực hiện và rủi ro rơi vào chính nhà đầu tư thứ cấp. Có thể chủ đầu tư tính toán đưa ra giá bán cao để lấy phần chênh lệch đó trả cho người mua khi dự án mới đi vào hoạt động trong mấy năm đầu.
Ông Châu cho rằng, chủ đầu tư đang hưởng một giá quá cao và chiếm hữu tiền của nhà đầu tư thứ cấp như vậy là không sòng phẳng và thêm nữa vấn đề pháp lý của loại sản phẩm này chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở.
Ở góc độ nhà phân tích tài chính, ông Trần Khánh Quang –Tổng Giám đốc Cty BĐS Việt An Hòa cho rằng: Condotel không dành cho những người amateur, nhà đầu tư muốn đầu tư lĩnh vực này phải có sự hiểu biết về tài chính, về thị trường bất động sản nhất là phải hiểu rất kỹ về du lịch. Bởi vì nhìn sản phẩm như vậy mà không phải vậy, đó là một loại hình dịch vụ và do người khác quản lý. Nếu sản phẩm có vị trí tốt tại cùng một địa điểm nhưng có quá nhiều căn hộ thì liệu công suất phòng khai thác có hết không? Rồi sự trượt giá, tốc độ lạm phát của 10%/năm của năm nay và 10%/năm của năm sau. Do vậy nếu nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư căn hộ condotel cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng đừng hùa theo đám đông, vì nếu xảy ra rủi ro họ sẽ là người lãnh đủ.
Luật sư Lưu Thị Quỳnh Trang – Giám đốc Cty Luật TNHH Lưu Trang nhìn nhận: Trong Luật Kinh doanh bất động sản không có điều khoản nào quy định về bất động sản là condotel. Nên hầu hết các doanh nghiệp khi bán căn hộ thường sử dụng hợp đồng giao dịch làm mua bán “căn hộ”. Nếu khách hàng đầu tư vào condotel phải tìm hiểu tính pháp lý của dự án, dự án chỉ được thuê đất 50 năm hay dự án đã được cấp giấy chứng nhận là đất ở toàn bộ hoặc một phân công trình. Việc đầu tư vào loại hình này gặp nhiều rủi ro vì không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đừng vì lợi ích trước mắt mà không quan tâm đến rủi ro vì khi gặp rắc rối sẽ không được pháp luật bảo vệ.
