Gập ghềnh con đường giải cứu bất động sản đắp chiếu
Qua cơn sóng thần suy thoái những năm 2010-2014, hậu quả để lại cho thị trường địa ốc cả nước dư địa hàng loạt các dự án sa lầy đắp chiếu nhiều năm sau chưa tìm ra lối thoát.
Hàng nghìn tỷ đồng của người dân bị chôn vùi, nhiều chủ đầu tư tán gia bại sản vướng vòng lao lý, niềm tin vào những công trình hoen rỉ của chủ nhân những ngôi nhà mơ ước ngày càng bị bào mòn và uất ức tuyệt vọng. Rất ít trong số các dự án bất động sản (BĐS) đắp chiếu như vậy may mắn có cơ hội được giải cứu. Theo quy luật thông thường, phương thức giải cứu duy nhất là phải có “mạnh thường quân” đủ lực đủ tầm đứng ra đổ tiền mua lại và tái cơ cấu, tái khởi động dự án. Mặc dù vậy, các cuộc giải cứu được đánh giá là thành công cũng đều là những con đường gập ghềnh gian nan cho chủ đầu tư mới khi khó khăn luôn đến từ nhiều phía.
Đất sinh tiền hay đất nuốt tiền?
Hàng loạt dự án vẫn nằm “trơ gan cùng tuế nguyệt” suốt nhiều năm liền không thể điểm danh hết. Ở Hà Nội, chuỗi dự án của Vina Megastar, Tricon Tower, AZ Lâm Viên, Habico Tower Phạm Văn Đồng, Nam Đàn Plaza, B5 Cầu Diễn, Ha Noi Times Tower là những vũng bùn kéo của bao chủ đầu tư đình đám và hàng nghìn khách hàng đã trót sa chân lỡ bước. Usilk City – dự án khu đô thị lấy dải lụa mềm mại làm hình tượng mới của đất lụa Hà Đông nay đã chuyển thành dải lụa đen siết cổ bao chủ nhà vỡ mộng… Thành phố đáng sống Đà Nẵng cũng chưa lành những “vết sẹo” nham nhở nhức nhối như Golden Square, Danang Centre, Vien Dong Meridian Tower. Cũng không khá hơn khi toà tháp 41 tầng Saigon One Tower hoàn thành dang dở như một vết đen trên bầu trời TP.HCM còn cư dân dự án PetroVietnam Landmark Tower, 584 Tân Kiên đấu tranh ròng rã mấy năm liền mà không biết đến bao giờ mới nhận được căn hộ hoàn thiện, Saigon One Tower chưa có dấu hiệu hồi sinh…
Đi vay ngân hàng, lãi mẹ đẻ lãi con, tài sản tích cóp cả đời bốc khói, cụt vốn sinh nhai, gia đình lục đục, niềm tin sụp đổ, tuyệt vọng đấu tranh… là các sắc thái mà khách hàng phải gánh chịu. Còn các chủ đầu tư, số phận có thể khác nhau nhưng kết cục giống nhau ở hai kịch bản: người trốn biệt tăm biệt tích, kẻ ngồi tù bóc lịch. Danh tính những đại gia hét ra lửa một thời như Phan Thị Huyền Thư, Châu Thị Thu Nga, Hà Văn Thắm, Phạm Công Danh, Lê Hoà Bình, Lê Hồng Bàng, Edward Chi, Lê Hoàng Long… đã dần dần chìm vào quên lãng.
Ước vọng về chốn an cư và nguyên lý “đất sinh tiền” nhìn từ góc độ những dự án đắp chiếu này đã trở thành hiện thực “đất chôn tiền”.
Xu thế giải cứu là tất yếu?
Thị trường BĐS khi phục hồi trở lại, xuất hiện những nhà đầu tư mới, họ sẽ làm các dự án mới. Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật S&B Law, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển ổn định, dư địa còn nhiều, trong khi quỹ đất ngày càng eo hẹp, thì với các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, có tiềm lực tài chính, việc chuẩn bị quỹ đất phục vụ cho chiến lược phát triển dài hơi luôn là bài toán được tính tới.
Một số dự án BĐS được hà hơi tiếp sức thành công. Đại gia Đường Bia giải cứu thành công dự án Tổ hợp Ánh Dương Đà Nẵng bất động sau 5 năm từ tay Tổng Công ty HUD và đổi tên thành Tổ hợp Ánh Dương – Soleil Đà Nẵng đang hoàn thiện chờ ngày về đích phục vụ APEC 2017.
Tổng Công ty MBLand tiếp quản và phát triển dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp của CTX Holdings tại Quảng Nam. Bên cạnh đó, hoạt động M&A 2016, 2017 khá sôi động với nhiều tên tên tuổi tích cực trong việc săn tìm quỹ đất thời gian qua như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Him Lam, Khang Điền, Thủ Đức House, Sacomreal, Vingroup, FLC, CENGROUP…
Nhìn lại một trường hợp giải cứu điển hình khác đang thu hút được sự quan tâm của dư luận hiện nay là dự án The Garden Hill 99 Trần Bình cùng là một ca lạ khá thú vị. Nó cho thấy một thực tế là dù dự án có đắp chiếu đến 7 năm nhưng khi đứng trước cơ hội được cứu cũng không hẳn là sự chựa chọn dễ dàng cho cả người ném phao lẫn khách cần phao.
Gập ghềnh giải cứu dự án BĐS đắp chiếu
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Xây dựng, từ năm 2015, chủ đầu tư Cty TNHH Đức Phương (Cty Đức Phương) phải cảm ơn sự tham gia phát triển dự án mới là Công ty CP Bid Group để dự án Bidhomes The Garden Hill đạt đúng tiến độ. Trong suốt thời gian dài từ 2010 đến 2015, Cty Đức Phương và chủ đầu tư cũ là Cty CP Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (ĐT PTN&ĐT) Hà Nội không có đủ năng lực tài chính để tiếp tục xây dựng công trình.
Lật lại lịch sử tính pháp lý của dự án này cho thấy, năm 2010, Cty CP ĐT PTN&ĐT Hà Nội và Cty Đức Phương có Giấy ủy quyền với nội dung: Đồng ý cho Cty CP ĐT PTN&ĐT Hà Nội huy động 20% vốn từ các khách hàng góp vốn với diện tích 5.800m2 từ tầng 6 đến tầng 9 cùng với ký Thỏa thuận tự nguyện góp vốn hợp tác ngày 24/10/2009 trước đó.
Cuối năm 2014, đại diện hai pháp nhân này sang gặp Công ty CP Bid Group đề nghị hợp tác đầu tư phát triển dự án 99 Trần Bình. Ngày 23/3/2015, 3 công ty đã ký một phụ lục hợp tác kinh doanh ba bên với nội dung: Do khách hàng cũ đã rút vốn 3.400m2 nên chỉ còn 2.400m2 tương đương với khoảng 25 khách hàng góp vốn tiếp tục theo dự án nên Cty Đức Phương đồng ý lấy lại phần diện tích 3.400m2 và phải chuyển lại cho Cty CP ĐT PTN&ĐT Hà Nội. Họ phải giải quyết những quyền lợi liên quan đến số khách hàng cũ đã rút vốn 3.400m2, Đức Phương không còn ràng buộc và có trách nhiệm với những khách hàng cũ đó. Còn đối với số khách hàng tham gia góp vốn 2.400m2, Cty Đức Phương và Bid Group đồng ý ký hợp đồng với giá 21.000.000 đồng/m2 ngay sau khi đủ điều kiện mở bán.
Tuy nhiên, sau khi nhận đặt cọc từ Cty Đức Phương, Giám đốc Cty CP ĐT PTN&ĐT Hà Nội không xử lý cũng là lúc các khách hàng góp vốn trước đấy kéo đến dự án đòi quyền lợi. Sự thật là Cty CP ĐT PTN&ĐT Hà Nội chưa hề trả tiền cho khách hàng góp vốn như đã ký. Ngoài ra, Công ty pháp nhân này còn huy động 25% của khách hàng góp vốn.
Lúc đó, Cty Đức Phương đã đứng trước những lựa chọn khó khăn, rút lui hay tiếp tục. Cuối cùng họ vẫn quyết tâm thực hiện dự án dù biết rằng sẽ đối mặt với những khó khăn thách thức vô cùng. Thực tế Cty Đức Phương cũng là nạn nhân giống như các khách hàng góp vốn hoàn cảnh của khách hàng cũ được Cty Đức Phương thấu hiểu.
Vì vậy, năm 2015, Cty Đức Phương đã ký văn bản Thông báo đồng ý kế thừa những hợp đồng mà hơn 60 khách hàng đã ký với Cty CP ĐT PTN&ĐT Hà Nội trên cở sở tuân thủ đúng pháp luật. Chủ đầu tư mới vẫn thừa nhận số tiền 25% mà khách hàng cũ đã đóng cũng như sẽ hỗ trợ thêm lãi suất của số tiền khách hàng đã đóng.
“Đến ngày 15/11/2016, dự án được cấp phép xây dựng chủ đầu tư đã gửi công văn cho các khách hàng cũ với nội dung: những khách hàng nào tiếp tục tham gia, công ty sẽ chiết khấu 15% so với giá bán cộng với hỗ trợ lãi suất cho khoản tiền 25% mà khách hàng đã góp vốn. Khách hàng nào không có nhu cầu tham gia tiếp, chúng tôi sẽ hoàn lại tiền mà khách hàng đã góp vốn cộng với lãi suất. Tuy nhiên, nhiều khách hàng nói rằng họ phải trả chênh lệch từ 5 đến 7 triệu/m2 so với giá hợp đồng góp vốn. Thật sự khoản tiền chênh ngoài của khách hàng chúng tôi không biết và không hề thu được đồng nào từ Cty CP ĐT PTN&ĐT Hà Nội” – đại diện Cty Đức Phương nói.
Cần sự hợp tác từ nhiều phía
Theo đánh giá từ ông Phạm Thanh Hưng – Chủ tịch CENINVEST, với các dự án đắp chiếu thì thường mỗi dự án một bệnh. Có thể là sản phẩm dự án bị lỗi thiết kế thi công, định vị sai sản phẩm, không thể thay đổi được.
Có thể là dự án nợ vay ngân hàng hoặc nợ khách hàng cũ hoặc năng lực chủ đầu tư cũ có vấn đề hoặc công tác tiếp thị bán hàng chưa đúng… Xét về tổng thể, các nhà đầu tư mới vẫn có thể đưa ra giải pháp khắc phục hoặc có lợi nhuận khi giải cứu các dự án này tất nhiên họ phải nghiên cữu rất kỹ. Các thương vụ này chỉ thành công khi các đối tác làm việc chân thành cởi mở hợp tác, đàm phán không quá căng thẳng và đòi hỏi quyền lợi quá cao.
Đối với dự án Garden Hill Trần Bình, trong số 60 khách hàng cũ, số đông cũng đồng ý với tương lai mới. Trong tâm thư của một khách hàng cũ chủ căn hộ 1401 đã công nhận rằng: Năm 2015, dự án dừng thi công để điều chỉnh qy mô và giấy phép xây dựng nhưng sau đó tiến độ đảm bảo. Năm 2016, chủ đầu tư tăng giá nhà do trước đó là dự án nhà thu nhập thấp, sau khi điều chỉnh đã thành dự án nhà ở thương mại cao cấp. Hoạt động này đã được các cấp chính quyền thông qua và là hoạt động bình thường đúng pháp luật.
Chủ căn hộ 1401 cũng mong muốn những người chưa đồng tình nên cân nhắc về thực trạng và khả năng thay đổi của dự án. Một dự án chậm triển khai, thủ tục pháp lý chưa chắc chắn nay được củng cố lại, thực hiện bài bản và chuyên nghiệp. Một dự án khởi đầu ở phân khúc dành cho người thu nhập thấp được điều chỉnh thành dự án cao cấp, đẳng cấp hơn. Một dự án đắp chiếu 7 năm nay được khẩn trương xây dựng là tín hiệu đáng mừng. Nếu tiếp tục gây khó khăn cho chủ đầu tư theo chiều hướng không hợp tác trả lời bao giờ nhận được nhà sẽ ngày càng xa hơn và một phần giá trị BĐS của dự án bị giảm xuống bởi những thông tin bất lợi không đáng có.
“Các dự án đắp chiếu không được thực hiện gây nhiều hệ luỵ cho xã hội. Nếu không được xử lý nó sẽ vẫn là ổ bệnh ung nhọt ở đó. Khi có phương hướng, thuyết phục thì cũng sẽ có cách hợp tác với nhà thầu đối tác và khách hàng có lợi về tổng thể, lấy được nhà dù thiệt một chút, chậm thêm năm bảy tháng còn hơn mất trắng” – ông Phạm Thanh Hưng nói.
