Chủ đầu tư Ecopark: ‘Thành công của dự án là có bao nhiêu ô cửa sổ sáng đèn’
Ông Đào Ngọc Thanh – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico) cho rằng doanh nghiệp thành công là tăng được giá trị dự án, chứ không phải tối đa lợi nhuận bằng số toà, số tầng…
– Nhìn lại thị trường bất động sản năm qua, người trong cuộc như ông có đánh giá như thế nào?
– Thị trường 2016 có thể nói là một năm thành công, tồn kho giảm và đã có cuộc đua với nhà xã hội, nhà giá thấp trước thời điểm kết thúc gói 30.000 tỷ đồng. Một điều quan trọng nữa, theo tôi là thị trường đã tự hoạch định được hướng đi của sản phẩm, làm những gì để bán được và ngược lại phân khúc nào thì không.
Điều đáng nói là bản thân thị trường đã tự sắp xếp và thay đổi, cơ chế thẩm thấu tương đối tốt. Cơ quan quản lý không đưa ra chính sách gì căng thẳng với bất động sản nhưng thị trường tự điều tiết khiến nhà phát triển bất động sản thay đổi và tính đầu cơ của thị trường giảm.
Tuy nhiên, tôi cho rằng bất động sản vẫn tồn tại một hạn chế từ lâu mà chưa giải quyết được đó là quy hoạch ở tầm vĩ mô chưa tốt. Cơ quan quản lý thường giao cho doanh nghiệp khu đất để đầu tư nhưng chưa có đường sá, hạ tầng, trường học, bệnh viện, sự kết nối với những khu vực xung quanh cũng chưa tốt… Hiện cơ chế để khuyến khích hoặc bắt buộc nhà đầu tư phát triển các hạ tầng cho dự án chưa được chú trọng. Do đó, nhiều dự án đầu tư BT nhưng thực ra họ mới quan tâm đến việc bán nhà, trong khi hạ tầng không thấy đâu.
Ông Đào Ngọc Thanh – Tổng giám đốc Vihaijco, chủ đầu tư dự án Ecopark (Hưng Yên).
– Có những doanh nghiệp lớn gần đây công bố kế hoạch triển khai dự án gần khu đô thị của ông. Ông có lo ngại về việc sẽ có đối thủ lớn ở khu vực này?
– Như tôi đã nói ở trên, buôn có bạn bán có phường, điều này càng đúng trong bất động sản. Bên cạnh đó, Ecopark đã quy hoạch hết đất triển khai nhà ở rồi, chỉ còn khu triển khai văn phòng. Thứ nữa định hướng của họ có một số điểm khác, ví dụ họ phát triển về trung tâm thương mại, đó là thế mạnh của họ. Ecopark không làm như vậy nên tôi nghĩ 2 bên không phải đối thủ trực tiếp của nhau.
Trước đây khi nhắc đến Khu đô thị Ecopark, người ta thường nghĩ đến một dự án ở phân khúc giá cao. Tuy nhiên, năm vừa qua, Vihaijco lại tung ra thị trường hàng nghìn căn hộ tại dự án này với giá trên dưới 1 tỷ đồng. Vậy Ecopark đang định vị mình ở phân khúc nào?
Mục tiêu ngay từ đầu của chúng tôi khi triển khai là xây dựng một thành phố thu nhỏ nên ở nơi đó sẽ không chỉ những người giàu. Do đó, dự án không chia theo phân khúc của thị trường mà là một thành phố đáp ứng nhu cầu sống của tất cả mọi người, đặc biệt là giới trẻ, ở đó họ có quan hệ tốt với nhau, trình độ dân trí cao. Bởi là một thành phố thu nhỏ nên sẽ đủ các nhu cầu xã hội khác nhau. Có những khu cho những người trẻ, sự sống động, khu văn phòng, có những khu cho người già yên tĩnh, có khu dành cho người nước ngoài sinh sống…
Năm ngoái chúng tôi tung ra loại căn hộ trên dưới 1 tỷ, dành cho các gia đình trẻ nhưng tiêu chí của chúng tôi, đó vẫn phải là một căn hộ đẳng cấp, chứ không phải nhà ở xã hội hay thu nhập thấp.
– Theo ông, một dự án bất động sản như thế nào được coi là thành công?
– Nếu đứng ở góc độ nhà kinh doanh hay cá nhân đầu tư thì bất kỳ sự phát triển nào cũng nhằm mục đích kinh doanh. Dù nói dự án có môi trường sinh thái tốt nhưng nếu không có yếu tố kinh tế thì vẫn không thể coi là một sự thành công. Tuy nhiên, nếu thành phố đó thuần túy chỉ có yếu tố kinh tế mà mất đi môi trường sống tốt, chỉ trơ trọi mấy cột điện, ngôi nhà bê tông, trường học, phòng khám, bệnh viện không có… thì cũng không thể tạo ra môi trường sống đích thực để cư dân cảm thấy hạnh phúc với nơi chốn đó. Bởi vấn đề kinh doanh bất động sản theo tôi không phải là bán được bao nhiêu căn, thu được bao nhiêu tiền mà dự án đó có có bao nhiêu ô cửa sổ sáng đèn mỗi khi đêm về.
Tuy nhiên, nếu chỉ làm dự án đẹp mà người dân không đến ở thì chủ đầu tư cũng không thể coi là thành công được. Vì thế, theo tôi, dự án bất động sản vẫn cần làm tốt cả yếu tố thương mại và môi trường sinh thái. Ban đầu, có thể họ mua vì dự án có môi trường sống tốt. Nhưng đến lúc nào đó, họ đòi hỏi giá trị ngôi nhà phải tăng lên hoặc tạo ra kinh tế. Để tăng tính thương mại thì chủ đầu tư phải làm sao để lôi kéo người đến tham quan, mua sắm, tham gia các dự kiện… sẽ khiến giá thuê mặt bằng kinh doanh, sinh sống cũng tăng lên. Và chính yếu tố thương mại đó mới cuốn hút được người dân.
Ai làm kinh doanh cũng cần nhiều tiền nhưng phải làm sao để khu đất đó, dự án đó tăng giá trị lên chứ không phải tăng lợi nhuận bằng cách tăng số nhà, số tầng, tăng mật độ…
– Điểm khó nhất của các dự án từ trước đến nay của nhiều chủ đầu tư là đưa các tiện ích đến dự án. Bởi với đa số chủ đầu tư hiện, tiện ích không phải do họ tạo ra mà do các nhà phát triển thứ cấp mang đến. Kinh nghiệm của ông là gì?
– Tôi lấy một ví dụ rất đơn giản là không có người nào bán phở mà lại nuôi cả con bò, hay trồng lúa để làm phở. Điều quan trọng là phải làm sao để món phở của họ ngon nhất để khách hàng đến. Đừng bao giờ nghĩ một mình sẽ làm được tất cả. Muốn làm được điều đó là phải kéo được những người đồng hành cùng mình.
Khi dự án mới hoạt động thời gian đầu, một số người vào kinh doanh, thuê mặt bằng có thể phải chịu lỗ, nhà đầu tư có thể chia sẻ với họ thì mới lôi kéo được họ. Sau đó, dự án có phát triển được tiếp hay không thì lại do chính chủ đầu tư. Cư dân càng đông thì dịch vụ mới phát triển được. Ví dụ, với một số lượng dân cư như vậy, những đối tác lớn họ chưa vào. Tuy nhiên, sẽ có một ngày thì họ sẽ tự tìm đến khi lượng cư dân đủ lớn.
– Là một CEO, với ông, ngày Tết có ý nghĩa như thế nào?
– Làm kinh doanh để lấy tiền nhưng ở tuổi 70 của tôi thì điều đó không phải là tất cả. Tôi có những người xung quanh rất yêu mến mình là con cháu, người thân, anh em, học trò… Dịp Tết đến chỉ cần được giao lưu, gặp gỡ họ đã là một niềm hạnh phúc lớn.
Đến tuổi 70 và khi trong cơ thể đã trải qua 5 lần lên bàn mổ để chữa bệnh thì có lẽ những người còn đi làm nghề như tôi không nhiều. Tuy nhiên, với tôi làm việc đó là sự say mê, hứng khởi nên tôi không có sự tách bạch quá giữa ngày Tết và ngày thường. Thậm chí, để đảm bảo các dịch vụ tốt cho khách đến tham quan, ngày Tết còn là một trận đánh vất vả hơn khi phải lo từng gốc cây, cột đèn, hệ thống điện, thông tin liên lạc như thế nào, các nhà hàng trong dự án kinh doanh ra sao…
– Trước đây, khi đang là một thầy giáo của một trường đại học, tức là làm việc theo một đường ray khá ổn định thì bất ngờ ông chuyển ra làm kinh doanh. Nếu được bắt đầu lại một lần nữa, ông sẽ lựa chọn ra sao?
Năm 2003 tôi ra làm kinh doanh, tức là dứt áo ra đi khi đã có 33 năm gắn bó với cơ quan nhà nước. Đó là một quyết định không phải dễ và có rất nhiều sự trăn trở. Rõ ràng là làm 2 con đường đi dẫn đến 2 tư duy khác hoàn toàn nhau. Ban đầu có nhiều bỡ ngỡ nên cũng khó thay đổi. Tuy nhiên, sau này tôi cứ tự tìm hiểu và học theo những gì mình đọc và thấy. Đến nay, tôi cũng không phân biệt được giai đoạn làm nhà nước hay ra kinh doanh thì tốt hơn mà mỗi lựa chọn lại cho mình những trải nghiệm khác nhau.
