Phát triển và quản lý nhà ở xã hội phải phù hợp với nhu cầu thực tế
Phát triển nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, người lao động, dân cư đô thị có thu nhập trung bình đã và đang được triển khai trên diện rộng nhằm hiện thực hóa chủ trương, định hướng của Đảng, Chính phủ về công tác đảm bảo an sinh xã hội, chăm lo chỗ ở cho mọi tầng lớp nhân dân. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, nhiều chính sách về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cần phải được sửa đổi cho phù hợp với nhu cầu thực tế, điều này đã được thể hiện rõ tại Thông tư số 20/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng.
Tiêu chuẩn, quy chuẩn về nhà ở xã hội được quy định cụ thể hơn tại Thông tư số 20/2016/TT-BXD.
Đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu
Xuất phát từ nhu cầu thực tế, Thông tư 20 đã có nhiều quy định cụ thể hơn đối với các tiêu chuẩn, quy chuẩn về nhà ở xã hội.
Cụ thể, về tiêu chuẩn tối thiểu của nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trong đó, các tiêu chuẩn tối thiểu phải đảm bảo như: Diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10m2; chiều rộng thông thủy không dưới 2,4m; chiều cao thông thủy chỗ thấp nhất không dưới 2,7m; phòng ở phải có cửa đi, cửa sổ đảm bảo yêu cầu thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Tường bao che, tường ngăn giữa các phòng phải được làm bằng vật liệu đáp ứng yêu cầu phòng cháy và chống thấm; mái nhà không được lợp bằng vật liệu dễ cháy và phải đảm bảo không bị thấm dột; nền nhà phải được lát gạch hoặc láng vữa xi măng và phải cao hơn mặt đường vào nhà, mặt sân, hè.
Nhà ở cũng phải đảm bảo có đèn đủ ánh sáng (tối thiểu có một bóng đèn điện công suất 40W cho diện tích 10m2), nếu ở tập thể thì phải có tối thiểu một ổ cắm điện cho một người. Nếu phòng ở được xây dựng khép kín thì khu vệ sinh phải có tường ngăn cách với chỗ ngủ; bảo đảm cung cấp nước hợp vệ sinh theo quy chuẩn, tiêu chuẩn của pháp luật chuyên ngành. Ngoài ra phải có các thiết bị phòng chống cháy nổ theo quy định; diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m2 cho một người.
Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng để bán hoặc cho thuê mua thì từng phòng ở phải được xây dựng khép kín (có khu vệ sinh). Trường hợp để cho thuê thì có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng ở, nhưng phải bố trí khu vệ sinh riêng cho nam và nữ.
Đối với căn hộ nhà chung cư phải đáp ứng tiêu chuẩn của căn hộ khép kín theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật nhà ở, có diện tích sử dụng tối thiểu là 25m2 (bao gồm cả khu vệ sinh). Đối với căn nhà (không phải căn hộ nhà chung cư) phải được xây dựng khép kín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng), có diện tích sử dụng tối thiểu là 25m2 (bao gồm cả khu vệ sinh); đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp 4 trở lên theo pháp luật về xây dựng.
Cho thuê kinh doanh để giảm giá bán
Để chủ đầu tư bù đắp được chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, Thông tư 20 cũng quy định rõ đối với phần kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội (được xác định cụ thể trong dự án nhà ở xã hội được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã bao gồm cả tiền sử dụng đất) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư nhà ở xã hội, góp phần giảm giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí quản lý, vận hành của dự án.
Trong đó, việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho nhà ở xã hội phải nêu rõ phần đã bù đắp và phải được thể hiện trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án theo quy định. Cụ thể, trường hợp chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở) thì phần lợi nhuận thu được tính theo thực tế (trong trường hợp chưa tính được theo thực tế thì phải dự kiến phần lợi nhuận thu được để phân bổ) nhưng tối thiểu không được thấp hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn cho phần diện tích đất xây dựng các công trình kinh doanh thương mại này hoặc tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được phân bổ cho phần diện tích sàn nhà ở kinh doanh thương mại.
Căn cứ tình hình thực tế về giá bán, cho thuê, cho thuê mua công trình kinh doanh thương mại trên địa bàn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm phân bổ phần lợi nhuận thu được để xác định giá. Trong đó, ưu tiên phân bổ khoản lợi nhuận thu được vào giá cho thuê nhà ở xã hội cho phù hợp với thu nhập của hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trên địa bàn. Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của chủ đầu tư dự án.
Với nhiều điểm mới, các chuyên gia cho rằng, Thông tư số 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã góp phần hiện thực hoá các quy định về nhà ở xã hội, góp phần đảm bảo tính thực tế và phù hợp yêu cầu của các địa phương.
