Cần cụ thể hóa chính sách cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM
Nhằm tạo đột phá trong việc xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ, các cấp chính quyền TP Hồ Chí Minh đã đưa ra nhiều giải pháp để “tháo gông – cởi trói” cho công việc nhiều bất cập này. Tuy nhiên, hiệu quả vẫn chưa được như mong đợi.
Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP Hồ Chí Minh còn nhiều gian nan. Ảnh: Yến Trinh
Nhu cầu lớn
Theo kế hoạch, trong thời gian tới, TP Hồ Chí Minh sẽ phải di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000m2 sàn; đồng thời khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696m2 sàn. Tuy nhiên, tiến độ công tác xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng vẫn còn rất chậm, chưa đáp ứng yêu cầu công tác chỉnh trang đô thị và nhu cầu, nguyện vọng của người dân đang cư ngụ trong các chung cư này.
Nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên, theo các chuyên gia, là bởi TP chưa huy động được đồng bộ các nguồn lực, trong đó quan trọng nhất là nguồn lực từ các DN đầu tư, kinh doanh bất động sản, do chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu DN. Mặc dù vào cuối tháng 6 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận chủ trương để TP Hồ Chí Minh xây dựng “cơ chế đặc thù” nhằm tổ chức thực hiện công tác này hiệu quả hơn.
Cụ thể, trên cơ sở đề xuất của UBND TP Hồ Chí Minh, Thủ tướng đã đồng ý chủ trương để TP phân cấp cho UBND các quận, huyện thực hiện việc kiểm định, thẩm định, phê duyệt phương án tháo dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, nhà chung cư nguy hiểm; xem xét để đề xuất điều chỉnh quy hoạch, cân đối, xem xét lại các chỉ tiêu về nhà ở, dân số, hạ tầng, trường học, bệnh viện; có thể nâng tầng cao, số lượng phòng, diện tích mật độ xây dựng… UBND TP Hồ Chí Minh cũng được Thủ tướng cho phép chủ động quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư, bảo đảm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, giảm áp lực ngân sách Nhà nước, bảo đảm hiệu quả đầu tư đối với các dự án cải tạo, xây mới và tái định cư chung cư cũ.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để hiện thực hóa chủ trương này đòi hỏi sự quyết tâm cao của cả chính quyền và người dân. Bởi, mặc dù Chính phủ đã chấp thuận chủ trương tạo “cơ chế đặc thù” cho TP Hồ Chí Minh, nhưng vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn những “đặc thù” về phân cấp, ủy quyền, quy hoạch, tái định cư…
Phải làm rõ ngay từ đầu
Trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị, nhiều chuyên gia đồng quan điểm khi cho rằng, sẽ rất khó đẩy nhanh tiến độ xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ khi thiếu vai trò của DN, cụ thể ở đây là các DN kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, TP lại chưa có cơ chế phù hợp để thu hút các DN đầu tư vào lĩnh vực này. Theo ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, để “huy động” được DN tham gia cải tạo chung cư cũ, có ít nhất 2 điểm cần được bổ sung, làm rõ. Thứ nhất là quy định về mức điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình và quy mô dân số, tránh phát sinh cơ chế xin – cho có thể xảy ra bởi sự không rõ ràng. Thứ hai, giao quyền lựa chọn nhà đầu tư cho người dân là đúng, nhưng giả sử có 10 – 20% chủ sở hữu chung cư không đồng thuận thì có cưỡng chế không, sau bao lâu thì cưỡng chế? Điều này cũng cần được làm rõ ngay từ đầu.
Mặt khác, cần quy định rõ mức giá cho phần diện tích chênh lệch sau khi cải tạo để hài hòa lợi ích giữa người dân và DN. Bởi, nếu người dân đòi hỏi quá nhiều, DN rất khó để đáp ứng. Ngược lại, nếu DN “chẹt” người dân theo giá thị trường cũng không phù hợp. “DN luôn khát dự án, khát công ăn việc làm, doanh thu – lợi nhuận… Nhưng nếu thiếu sự đồng thuận của người dân và sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua những cơ chế, chính sách phù hợp thì DN rất khó để tham gia công tác này” – ông Đực chia sẻ.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu cho rằng, các DN tham gia cải tạo, xây dựng chung cư cũ cũng cần phải có lợi nhuận. Để có lợi nhuận thì DN phải được tạo điều kiện thuận lợi về cơ chế, chẳng hạn như quy hoạch, tầng cao, mật độ xây dựng, mật độ dân số… “Vì vậy, tạo điều kiện tốt cho DN sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng mới chung cư cũ” – ông Thành nhấn mạnh.
Chuyên gia nhận định
Tạo sự đồng thuận giữa người dân và doanh nghiệp Việc Chính phủ chấp thuận “cơ chế đặc thù” đã mở ra cơ hội rất lớn cho TP Hồ Chí Minh trong việc đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng chung cư cũ. Tuy nhiên, để thành công, bên cạnh sự hỗ trợ của Nhà nước, rất cần sự đồng thuận của người dân và sự nhập cuộc của DN. Đây là nhận định của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA). Theo ông Châu, tiến độ xây dựng, cải tạo chung cư cũ, hư hỏng nặng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh vẫn còn rất chậm, nguyên nhân chủ yếu là do Nhà nước chưa có cơ chế, chính sách phù hợp với yêu cầu của người dân, đồng thời thu hút, khuyến khích các DN tham gia đầu tư. Nay, Chính phủ chấp thuận “cơ chế đặc thù” đã mở ra cơ hội rất lớn cho TP Hồ Chí Minh trong công tác này. Tuy nhiên, để các DN tham gia đầu tư xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ, bên cạnh sự hỗ trợ về cơ chế, chính sách của Nhà nước, rất cần sự đồng thuận của người dân. Bởi vì, trong thực tế đã có việc một khu chung cư cũ có 200 hộ dân, DN đã GPMB được đến 180 hộ, nhưng với 20 hộ dân không đồng thuận, các công việc liên quan đến đầu tư đều ách tắc. Mặt khác, TP cần nghiên cứu cơ chế để hài hòa lợi ích giữa DN và người dân. Cụ thể, với DN, cần bổ sung chỉ tiêu dân số ở chung cư cũ sau khi cải tạo. Bởi nếu không tăng quy mô dân số thì hiệu quả khai thác, kinh doanh vẫn bị hạn chế rất lớn, việc thu hồi vốn đầu tư sẽ không khả thi. Đối với người dân, ngoài phần diện tích được hoán đổi theo quy định, cần xác định nguyên tắc để tính giá bán căn hộ mua thêm ngay từ đầu để bảo vệ quyền lợi của các hộ ghép trong chung cư. Đây chính là những yếu tố quan trọng, tạo nên tiếng nói chung giữa người dân và DN. Việt Tâm ghi |
