Xây dựng cao tầng mặt tiền hướng biển: Lợi bất cập hại

(Tạp chí Kiến trúc Việt Nam) – Xây dựng các khu cao tầng tập trung đông người dọc theo các tuyến bờ biển đang là xu hướng chung tại các đô thị biển Việt Nam. Điều này đem lại lợi ích làm gia tăng khả năng thương mại và dịch vụ mà một số người dân có thể được hưởng lợi. Tuy nhiên, còn thiếu một nghiên cứu bài bản có thể lượng hóa một cách cụ thể tổng thể các lợi ích này so sánh với các tác động “ngược” nhiều mặt của hiện tượng “những bức tường rào” này tới cơ thể các đô thị ven biển, đặc biệt với quy mô dài hạn.

Công trình cao tầng mọc san sát nhau tại đường ven biển Trần Phú (Nha Trang, Khánh Hòa)

Cuộc đua xây nhà cao tầng không gian ven biển
Tại bờ biển Nha Trang:
Đường Trần Phú, TP Nha Trang hơn 20 năm trước là một trong những con đường cảnh quan đẹp với những biệt thự, tòa nhà thấp có sân vườn rộng hướng mặt ra biển. Thế nhưng từ năm 1996, đã bắt đầu “cuộc đua” nhà cao tầng ken dày trên con đường này. Các khách sạn: Yasaka Saigon Nha Trang 11 tầng, Sunrise Nha Trang 12 tầng, Novotel Nha Trang 18 tầng, Sheraton Nha Trang 33 tầng, Mường Thanh 46 tầng… lần lượt mọc lên. Hệ thống khách sạn dày đặc hệt như một “bức tường cao ốc” làm xấu đi cảnh quan bờ biển Nha Trang.
Tháng 11/2010, Tạp chí National Geographic với cuộc bỏ phiếu của 340 chuyên gia quốc tế nổi tiếng đã bình chọn Nha Trang vào nhóm các bãi biển tồi nhất thế giới. Đánh giá của cuộc bình chọn cho thấy: “Nơi này đã bị phát triển quá mức mà không được kiểm soát chặt, kỹ. Những bờ biển dài giờ đã bị biến mất và “vẻ đẹp thiên nhiên đến ngạc nhiên” ở nơi này đang bị đe dọa nghiêm trọng”.
Tháng 9/2012, Thủ tướng duyệt đồ án quy hoạch chung TP Nha Trang đến năm 2025 về các công trình đô thị ven biển không được vượt quá 40 tầng. Tuy nhiên cuối năm 2015, đầu 2016, tỉnh Khánh Hòa phát hiện có 13 dự án có công trình ven biển cao hơn 40 tầng. Công trình khách sạn, khu căn hộ cao cấp Mường Thanh (Khánh Hòa) xây dựng sát biển. Dự án này được cấp giấy chứng nhận đầu tư với quy mô cao đến 48 tầng. Dự án khu khách sạn – căn hộ cao cấp Oceanus trên đường Phạm Văn Đồng đang xây dựng hai khối nhà cao 47 tầng, dự án khu phức hợp thương mại – căn hộ – khách sạn Tropicana Nha Trang thông báo xây dựng hai khối cao ốc 50 tầng… Một số cao ốc đã xây dựng hoàn thành như tổ hợp khách sạn – căn hộ cao cấp Mường Thanh Nha Trang Center ở phía tây đường Trần Phú cao 46 tầng, khách sạn Havana cao 41 tầng. Ngoài ra còn có một số dự án khác đang triển khai như Peacock Marina Complex dự kiến cao 35 – 54 tầng, tổ hợp khách sạn Waterfall định xây cao 40 – 55 tầng.

Đề xuất mặt cắt ngang phương án quy hoạch tạo khoảng lùi cho công trình cao tầng
tại đường ven biển Xuân Diệu (TP Quy Nhơn, Bình Định)

Tại bờ biển Đà Nẵng:
Tại TP Đà Nẵng, hiện nay một số chủ đầu tư dự án bất động sản ven biển Đà Nẵng đang chuyển hướng từ việc xây khách sạn sang đầu tư xây cao ốc. hiện tại ở khu vực ven biển Đà Nẵng có ít nhất ba chủ đầu tư bắt đầu chuyển hướng xây căn hộ cao tầng để đón dòng khách từ các tỉnh phía Bắc. Tại khu đất chỉ rộng 7.000m2 ở đường Võ Nguyên Giáp, P.Mỹ An (Q.Ngũ Hành Sơn), doanh nghiệp xây dựng số 1 Điện Biên đang xây phần móng của dự án khu khách sạn và căn hộ Mường Thanh Sơn Trà. Dự án dự kiến cao 40 tầng, quy mô được thiết kế gồm ba khối nhà khách sạn và chung cư, diện tích căn hộ chung cư bình quân từ 45-80m2. Theo tính toán, khi công trình hoàn thành sẽ có khoảng 1.000 căn hộ kéo theo chừng 4.000 dân về khu vực này sinh sống. Cũng trên trục đường Võ Nguyên Giáp, dự án tổ hợp căn hộ, khách sạn cao cấp Alphanam Luxury Danang của Tập đoàn AlphaNam. Dự án này cao 30 tầng, có đến 232 căn hộ khách sạn cao cấp cùng 390 phòng khách sạn. Ngoài ra, có thêm dự án Khu tổ hợp căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại dịch vụ và khách sạn VNECO Sơn Trà nằm ở Phường Mân Thái (Q.Sơn Trà). Dự án này có chiều cao vừa được cho phép 41 tầng, riêng diện tích xây dựng căn hộ để bán là hơn 29.000m2, dự kiến hoàn thành vào năm 2017.
Tại bờ biển Quảng Ninh, Phan Thiết:
Hạ Long, địa danh hai lần được UNESCO công nhận là di sản thiên nhiên thế giới – lần thứ nhất năm 1994 về giá trị thẩm mỹ và lần thứ hai năm 2000 về giá trị địa chất, địa mạo. Kể từ ngày trở thành Di sản thiên nhiên thế giới, vịnh Hạ Long chịu khá nhiều sức ép, nhất là từ quá trình phát triển công nghiệp, đô thị hóa… và từng bị UNESCO “nhắc nhở” vài lần trong việc quản lý, bảo vệ di sản. Hàng trăm ha mặt biển thuộc vùng đệm của di sản, vốn bị cấm xâm phạm theo hồ sơ di sản cũng như quy định của UNESCO, đang bị san lấp ồ ạt. Triệt hạ các hệ sinh thái động thực vật ven biển vốn có, các dự án xây dựng thay vào đó là xây dựng các khu khách sạn và khu đô thị mới cao tầng ven biển làm phá vỡ không chỉ các giá trị bền vững môi trường sống mà cả không gian kiến trúc cảnh quan.
Thành phố Phan Thiết, chỉ tính riêng dải bờ biển dọc thành phố đã có hàng chục dự án quy mô lớn cả diện tích và vốn đầu tư được đưa vào sử dụng như dự án xây dựng khu phức hợp du lịch đồi Bạch Dương tại xã Tiến Thành, TP. Phan Thiết, với diện tích xây dựng khoảng 265ha, dự án Legend Sea Phan Thiết có quy mô tổng thể 278ha tọa lạc tại vùng biển xã Tiến Thành, bao gồm các hạng mục như khu thương mại, khu hành chính, khu tài chính ngân hàng, các công trình văn hóa, trung tâm hội nghị, câu lạc bộ thể thao, khu vui chơi giải trí và nhất là chuỗi hệ thống Resort 5 sao hiện đại…

Nhà cao tầng xây dựng như một bức tường cao tầng tại Cát Bà (Hải Phòng)

Lợi bất cập hại
Những lợi ích trước mắt của việc xây dựng hàng loạt công trình cao tầng dọc theo mặt tiền bờ biển là rất hiện hữu. Những điều lợi trước mắt dễ thấy nhất là những thu nhập về kinh tế mà các doanh nghiêp xây dựng, kinh doanh bất động sản và buồng phòng khách sạn được hưởng lợi. Đô thị cũng tạo dựng được hình ảnh “phát triển – cao tầng – hiện đại” mà trước đây trong quá khứ cũng chưa từng có cơ hội. Xây dựng các khu cao tầng tập trung đông người dọc theo các tuyến bờ biển cũng làm gia tăng khả năng thương mại và dịch vụ mà một số người dân có thể được hưởng lợi.
Mỗi dự án xây dựng đều bắt buộc nghiên cứu đánh giá tác động môi trường. Tuy nhiên, còn thiếu một nghiên cứu bài bản có thể lượng hóa một cách cụ thể tổng thể các lợi ích này so sánh với các tác động “ngược” nhiều mặt của hiện tượng này tới cơ thể các đô thị ven biển, đặc biệt với quy mô dài hạn. Về cơ bản có thể đánh giá theo các nhóm tác động như sau:
– Các tác động về không gian cảnh quan đô thị: có thể nói, không gian kiến trúc cảnh quan đô thị chịu nhiều tác động lớn nhất khi xây dựng các công trình cao tầng ven biển. Phần lớn, xây công trình cao tầng ven biển sẽ mang đến một diện mạo kiến trúc cao tầng hiện đại mới mà trước đây không có được.
Trường hợp tại TP Nha Trang, lẽ ra công trình sát biển phải xây thấp tầng để đón gió mát từ phía biển vào.Việc các cao ốc, khách sạn hàng chục tầng, dày đặc bên bờ biển vô tình tạo bức tường chắn gió, che khuất tầm nhìn nhiều khu dân cư bên trong và gây mất mỹ quan cho vịnh Nha Trang.
Không thể áp dụng cứng nhắc quy hoạch của các thành phố biển nổi tiếng trên thế giới vào Việt Nam. Việc áp dụng này phải hết sức thận trọng và có chọn lọc. Không thể biến Nha Trang thành một bản sao của kiến trúc đô thị ven biển nào đó trên thế giới, không gian đô thị biển Việt Nam, mỗi vùng đều có bản sắc riêng, văn hóa riêng.
Rất nhiều các đô thị biển như Hạ Long (Quảng Ninh), Nha Trang (Khánh Hòa)…là các di sản nổi tiếng, cảnh quan đặc sắc của các đô thị ven biển chắc chắn cần bảo tồn và tôn trọng tối đa tự nhiên và tính bản địa chứ không dựa hoàn toàn vào nhân tạo. Sự can thiệp của con người vào đây phải trên cơ sở làm cho thiên nhiên đẹp hơn, bền vững hơn. Phát triển xây dựng cao tầng tại các không gian hướng biển của đô thị dù dạng mô hình “đô thị nén – mật độ cao” hay bất cứ loại hình đô thị nào trước tiên phải bảo vệ được bản sắc và giá trị di sản đặc thù của đô thị.
Thực tế đã chứng minh, đô thị du lịch trên thế giới đều trải qua đó là phát triển xây dựng nhà cao tầng gần sát bãi biển để phục vụ phát triển du lịch, phát triển kinh tế. Không có lý do gì mà các đô thị biển không thể không có các khối nhà cao tầng, thậm chí nhà chọc trời ven biển. Nhưng cần lựa chọn vị trí và kiến trúc công trình hợp lý hài hòa với cảnh quan thiên nhiên. Ví dụ như TP Nha Trang cũng cần xây dựng thêm các khối công trình cao tầng nhưng nên tập trung khu vực phía Tây, hạn chế xây dựng tại khu vực phía Đông thành phố.
Các ý kiến ủng hộ nên “thấp ven biển và cao dần vào trong” nghe có vẻ hay nhưng không phù hợp với lý tự nhiên của nhu cầu thị trường, bởi sự tiện dụng và bắt mắt với khách du lịch. Hiện nay, trên thế giới có nhiều thành phố du lịch phát triển theo hướng “đô thị nén” như: Barcelona (Tây Ban Nha), Sydney, Santa Monica (Mỹ)… có những chuỗi khách sạn cao 40 – 50 tầng. TP Gold Coast (Úc) có chuỗi khách sạn cao tầng dài gần 10km với tòa cao nhất là City Tower cao 101 tầng… Thành phố như một cỗ máy du lịch và việc sử dụng đất không có định hướng cho du lịch dịch vụ là một lãng phí. Việc xây dựng nhà cao tầng ra ven biển là một tất yếu của nền kinh tế du lịch biển.
Hiện nay, trên thế giới và trong nước có nhiều mô hình thành phố du lịch tốt, như: Hội An, Bali (Indonesia), Phuket (Thái Lan), Jeju (Hàn Quốc)… Các thành phố du lịch trên khá thành công vì biết dựa vào các yếu tố thiên nhiên, văn hóa bản địa và sự tham gia của cộng đồng. Xây dựng “đô thị nén” trong đa số trường hợp là không phù hợp với đặc thù thành phố du lịch cảnh quan biển; nhà cao tầng ven biển cũng đã bão hòa về số phòng khách sạn cao cấp.
Bãi biển Nha Trang nên tránh xây dựng “bức tường bê tông” như Rio de Janeiro (Brazil), nghĩa là cho phép xây dựng khách sạn cao tầng san sát nhau. Trong quy hoạch xây dựng mặt tiền biển (water front) rất cần những khoảng trống và những khoảng lùi để tạo cảnh quan đô thị và dọc đường ven biển nên xen vào và giữ lại các công trình văn hóa công cộng, vì không gian dọc biển bản chất là không gian công cộng. Tóm lại, việc phát triển thành phố Nha Trang còn thiếu những công trình nghiên cứu về mặt tiền biển và chưa rút kinh nghiệm từ những quốc gia phát triển khác trên thế giới.
Theo quy định, không được xây công trình sát biển dàn theo hàng ngang. Việc xây dựng cũng không được làm ảnh hưởng đến tầm nhìn và khả năng tiếp cận biển của người dân và du khách. Dưới góc độ quản lý nhà nước và quy hoạch đô thị, không ủng hộ, khuyến khích duyệt các dự án hoặc những quy hoạch làm ảnh hưởng đến cảnh quan ở trước biển, cửa sông. Hiện Đà Nẵng có nhiều dự án nằm sát bờ biển, hầu hết là nhà hàng, khách sạn… của doanh nghiệp tư nhân. Các dự án này ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống người dân. Thậm chí ở một số nơi người dân muốn đi ra biển phải đi qua cơ sở làm dịch vụ.
Trong quy hoạch đô thị của các quốc gia phát triển trên thế giới, sau một thời gian phá bỏ các công trình cũ để xây dựng những công trình mới, đã nhận thức được những sai lầm phải trả giá vì xóa tính thời gian của đô thị và ký ức cộng đồng, nhưng Việt Nam lại đang đi theo lối mòn của họ trước kia. Cũng như khi lấy một lĩnh vực nào đó áp đặt cho sự phát triển của một thành phố là một sai lầm bởi đâu phải tất cả người dân một thành phố nói chung, và Nha Trang nói riêng, chỉ sống bằng du lịch, họ còn sống bằng nông – ngư nghiệp, giáo dục, đào tạo, y tế…
Đúng là chúng ta đang có nhiều khách sạn, nhà nghỉ cạnh bờ biển không thân thiện với môi trường, che khuất những khung cảnh đẹp hay tầm nhìn ra biển. Đây là điều cần tuyệt đối tránh. Mặt khác, cần hạn chế việc chia lô xây cao tầng ven biển để xây bởi sẽ làm mất không gian công cộng ven biển. Tại nhiều bãi biển, khi chưa làm khu nghỉ dưỡng, người dân có thể đi lại tự do trên bờ, thích thì xuống biển tắm. Mật độ xây dựng ở các vùng biển đẹp cũng là một vấn đề quan trọng. Vì lợi nhuận, các nhà đầu tư thường muốn xây thật nhiều resort, nhà nghỉ, khách sạn… Tuy nhiên, mật độ xây dựng, chiều cao công trình phải tùy thuộc vào loại hình đô thị và thiên nhiên ở vùng biển đó. Nếu quy hoạch thể hiện chỗ này phải giữ làm cảnh quan thì dứt khoát phải thực hiện đúng, không thể lấy lý do này nọ để “nhét” vào đó một khu nghỉ dưỡng hay khách sạn cao tầng. Giữ cảnh quan ở đây là để phát triển kinh tế du lịch chứ không phải cứ xây nhà nghỉ, khách sạn, đường sá… mới là làm du lịch. Giữ gìn cảnh quan có bản sắc là một trong những yếu tố thu hút khách du lịch biển.
– Các tác động về hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Trong một số lớn trường hợp, xây nhà cao tầng trên mặt tiền hướng biển của đô thị thực chất là một biểu hiện “xây chen” vào khu vực đô thị hiện hữu.
Ví dụ như trường hợp tại vệt bờ biển Sơn Trà – Ngũ Hành Sơn thành phố Đà Nẵng được “cấp tập” xây nhà cao tầng tạo ra nhiều lo ngại phá vỡ quy hoạch cảnh quan và gây áp lực lên hạ tầng đô thị. Từ một phường vùng ven đô, phường Mỹ An (quận Ngũ Hành Sơn) dù đã có 2 trường tiểu học nay đã quá tải và có kế hoạch đầu tư thêm trường học mới. Thế nhưng, mật độ dân cư từ những cao ốc mới như tổ hợp chung cư, khách sạn Mường Thanh lại xuất hiện ven biển với cả ngàn người vào sinh sống thêm vào. Hàng loạt các cao ốc Condotel cũng góp phần gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, trong đó có việc gây áp lực lên hạ tầng giao thông, gây tắc nghẽn cục bộ. Một áp lực khác là tác động môi trường, không khí, cấp nước, rác thải, rồi đến hệ thống điện nước, cứu hỏa, hạ tầng xã hội…; Vệt đô thị ven biển phía đông dọc tuyến đường Hoàng Sa – Võ Nguyên Giáp – Trường Sa (TP Đà Nẵng) phát triển theo kiểu chèn nén bởi những công trình cao ốc đang thực sự tạo ra nhiều lo ngại.
Về lý thuyết, nhà cao tầng có thể được xem là “cỗ máy tạo ra của cải” hoạt động rất hiệu quả trong nền kinh tế đô thị. Tuy nhiên, không nên coi nhà cao tầng đơn giản chỉ là sự gia tăng không gian xây dựng theo chiều cao với một diện tích đất hạn chế, mà có những yêu cầu khá nghiêm ngặt cần tuân thủ trong quá trình thiết kế và thi công.
Việc cao ốc mọc lên ven biển được các chuyên gia cảnh báo sẽ gây ra quá tải hạ tầng, không gian sống. Việc phát triển căn hộ cao tầng đối với một đô thị hiện đại là cần thiết. Tuy nhiên, việc phát triển xây dựng phải nghiên cứu kỹ để phù hợp với quy hoạch. Trước khi cho phép xây cao ốc tại các khu dân cư, chính quyền cần đánh giá kỹ mọi tác động khi công trình này hoàn thành. Còn nếu vội vàng cấp phép đầu tư, chắc chắn sau này chính quyền sẽ phải chạy theo để giải quyết các hệ lụy phát sinh.
– Các tác động về ô nhiễm môi trường: Qua các ví dụ cụ thể tại các đô thị ven biển lớn, rất nhiều các chuyên gia cảnh báo về các tác động gây nên hiện tượng ô nhiễm môi trường. Bên cạnh một số khu vực xây mới hoàn toàn có hạ tầng đồng bộ, hiện tượng xây cao tầng hiện nay tại các đô thị chủ yếu theo dạng xen cấy vào cơ thể đô thị hiện hữu.
Trong “cơn lốc” phát triển hạ tầng đô thị ở TP Hạ Long (Quảng Ninh), những khu nhà cao tầng, khu chung cư… mọc lên như nấm đặc biệt ở khu vực mặt tiền hướng biển. Tuy nhiên, những “gã khổng lồ” bên bờ Vịnh di sản này có đang đáp ứng tiêu chí đảm bảo môi trường là điều mà không ít người dân ở đây băn khoăn. Trong thời gian trước đây, báo chí cũng đã phản ánh và đề cập nhiều đến Chung cư Licogi 18.1 chiếm một vị trí đắc địa nằm ngay bên bờ Vịnh Hạ Long (khu vực đường bao biển phường Hồng Hà, TP. Hạ Long), với khoảng 120 căn hộ gia đình cùng hàng chục căn hộ văn phòng cho thuê, nhưng cho đến nay, hệ thống nước thải của tòa nhà hiện đại này vẫn áp dụng theo kiểu “truyền thống”, nghĩa là toàn bộ nước thải sinh hoạt của các căn hộ tập trung xuống một đường cống ngầm của tòa nhà, qua bể tự hoại rồi chảy thẳng ra biển. Cư dân rất thất vọng vì mùi hôi thối và mất vệ sinh môi trường do các chất thải sinh hoạt thải ra trực tiếp môi trường.
Cùng với việc xuất hiện loại hình công trình nhà ở cao tầng kết hợp khách sạn ven biển condotel mới, do việc xuất hiện đại trà nhưng còn thiếu các quy định và chế tài quản lý loại hình công trình cao tầng ven biển này cũng góp phần dẫn đến các ảnh hưởng tiêu cực về an toàn và môi trường. Quy chuẩn kỹ thuật cho Condotel theo tiêu chuẩn khách sạn. Tuy nhiên, trên thực tế mô hình Condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường. Do đó, Condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư. Mặc dù vậy, nếu việc áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình. Các cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật riêng cho Condotel ven biển trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng của dòng bất động sản này. Từ góc độ quản lý vận hành, với tính chất là một sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, Condotel ven biển cũng cần một cơ chế quản lý, vận hành khác biệt so với nhà chung cư. Nếu như chung cư bắt buộc phải thành lập ban quản trị thì ở Condotel ven biển, chủ đầu tư tự mình hoặc thuê đơn vị quản lý khách sạn thực hiện việc quản lý, vận hành cho mục đích cho thuê nghỉ dưỡng.

Kết luận
Việc xây dựng nhà cao tầng tại các không gian mặt tiền đô thị ven biển có thể là xu hướng phổ biến trên thế giới, mang lại nhiều hiệu quả dễ nhận thấy về kinh tế và hình ảnh mới cho các đô thị biển. Với các đô thị biển Việt Nam, lựa chọn phương án quy hoạch xây dựng công trình cao tầng ven biển cần cân nhắc rất kỹ bởi tính đặc thù về văn hóa xã hội, cảnh quan, con người. Để tránh các tác động lợi bất cập hại, cần có các nghiên cứu và chương trình triển khai thực hiện hợp lý giảm thiểu 3 loại tác động về cảnh quan, hạ tầng và môi trường dựa trên các yếu tố bản địa, dặc thù về tự nhiên – nguồn lực – con người và không được dập khuôn máy móc./.

Ths.Kts Trần Hồng Thủy (Giám đốc Công ty Kiến trúc giải pháp Nhà cao tầng Việt Nam)