TP HCM: Giải bài toán chung cư cũ cần thay đổi quan niệm & tư duy thiết kế

(Tạp chí Kiến trúc Việt Nam) – Cải tạo và xây mới nhà chung cư cũ đang là tâm điểm được dư luận quan tâm, bởi sự liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân. Kinh nghiệm qua rất nhiều các công trình nghiên cứu thực hiện trong và ngoài nước cho thấy, đã đến lúc nên thay đổi quan niệm kiến trúc, thiết kế và tổ chức không gian nhà ở mới cho người tái định cư trong các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP HCM sao cho phù hợp. Cần có những ý tưởng và cách tiếp cận mới, loại bỏ sự cứng nhắc, thậm chí là mạnh dạn thay đổi những quy định không còn phù hợp với bối cảnh thực tiễn hiện nay.

Khu chung cư cũ tại trung tâm TP HCM

Nhà tái định cư – vì sao dân không muốn
Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 400 chung cư cũ nát cần phải phá bỏ để xây mới. Việc xây dựng mới gặp rất nhiều khó khăn từ nhiều phía: chính quyền, nhà đầu tư, người dân. Những thách thức thường được nhắc đến là thiếu vốn, quỹ đất dường như không còn, người dân không muốn tái định cư di dời trong khi chiều cao chung cư ở khu vực trung tâm bị khống chế, thêm vào nữa là những phát sinh sau khi sống ở trong các chung cư mới khiến cho người dân khó trụ lại, sau ít năm là bán lại căn hộ, di chuyển đi nới khác. Ví dụ điển hình nhất là dự án Nhiêu Lộc – Thị Nghè di dời giải toả hơn 7.000 hộ dân với gần 50.000 nhân khẩu vào sống trong các chung cư như Rạch Miễu, Hiệp Bình Phước, Trần Quốc Thảo, chung cư Nguyễn Đình Chiểu (1A, 1B),… nhưng sau khoảng 10 năm (2003) số người dân còn sống ở chung cư chỉ còn dưới 50%. Những nguyên nhân thường được nêu ra gồm có:
Khi sống ở các chung cư họ mất cơ hội mưu sinh. Khi sống ở trên kênh rạch, đúng là có nhếch nhác, bẩn thỉu nhưng họ lại có chỗ phơi các loại bao túi nilon, giấy vụn nhặt được, có chỗ bán hàng ngay ở cửa nhà, dễ dàng khi đi bán hàng rong và làm thợ đụng. Ở chung cư họ không có chỗ để xe ba gác, xe xích lô, xe hủ tiếu, mì gõ. Ở căn hộ chung cư sạch, đẹp nhưng khó kiếm tiền vì mất hẳn không gian mưu sinh trước đây.
Khi chuyển lên căn hộ chung cư, người dân phải chi nhiều tiền cho các loại dịch vụ quản lý mà khi ở trên kênh không phải trả như dịch vụ bảo vệ, đèn chiếu sáng, bơm nước, gửi xe, tưới cây, vệ sinh công cộng, đổ rác… chi phí những khoản trên này ít nhất cũng phải trả 300 – 400.000 đồng/tháng, chưa kể những loại tiền đóng góp khác mà trước kia họ không phải đóng như bão lụt, an ninh trật tự, xoá đói giảm nghèo,…
Với người nghèo, chỗ ở cũng là chỗ để sản xuất, làm ăn. Nhà ở phải là nơi có thể buôn bán hàng tạp hoá, buôn bán rau quả, buôn bán cà phê; Nhà ở là nơi sản xuất hàng thủ công như làm hàng mã, làm nhang, làm bánh, gia công túi xách, gia công cơ khí nhỏ, may quần áo, cắt tóc,… trong khi căn hộ dành cho tái định cư rất nhỏ thường là 42m2, nhiều nhất cũng chỉ 60m2. Trong khi nhân khẩu của các hộ gia đình rất cao khoảng 6-7 người/hộ. Như vậy, tính ra mỗi đầu người chỉ khoảng 4,7m2 diện tích sử dụng sau khi trừ ban công, nhà vệ sinh ra. Với diện tích ấy không thoả mãn được nhu cầu thực tế của người dân tái định cư.
Việc tái định cư di dời làm cho họ mất “vốn xã hội” (social capital) và bị tách ra khỏi “mạng lưới xã hội” (social network) đã có từ trước, khi họ bị tách ra khỏi cộng đồng quen thuộc vốn đã sống rất lâu thì cũng là mất đi những mối làm ăn như người chạy xe ba gác chở hàng cho người buôn bán đến chợ vào mỗi buổi sáng về nhà vào mỗi buổi chiều, mối bốc vác hàng hoá, bán hàng tạp hoá cho trẻ em, bà con xóm giềng.

Các KTS đã tạo ra được một không gian sống bền vững cho người nghèo tái định cư

Cần thay đổi quan niệm và tư duy thiết kế
Để cho người dân “an cư lâu dài” trong các chung cư, TPHCM đang tiến hành một loạt các cuộc hội thảo nhằm tìm kiếm ý tưởng từ các tổ chức, hiệp hội và các nhà khoa học. Các nhóm giải pháp được đề cập đến là kinh tế – tài chính, văn hoá – xã hội, và quy hoạch – kiến trúc. UBND TPHCM và Hội Kiến trúc sư TPHCM đã chủ trì một cuộc thị với chủ đề “Thiết kế điển hình nhà ở chung cư xã hội cao tầng” với ý đồ tìm kiếm một mô hình điển hình nhà ở chung cư chung cư cao tầng dành cho những người được giải toả từ các chung cư cũ và người dân giải toả từ các kênh rạch. Kết quả cuộc thi có thể là một mô hình tối ưu cho toàn bộ một khu chung cư, nhưng cũng có thể là các module, thậm chí là những ý tưởng gợi ý hữu ích.
Bàn đến khía cạnh tổ chức và thiết kế không gian cho nhà chung cư của người thu nhập thấp, một số ý tưởng đã được đúc rút ra từ trường hợp điển hình được coi là thành công của “Dự án thí điểm cải thiện vệ sinh và nâng cấp đô thị kênh Tân Hóa – Lò Gốm” còn gọi là dự án 415 kéo dài 7 năm, khởi công từ 1998 hoàn thành năm 2005 do chính phủ Bỉ tài trợ, tái định cư cho gần 200 hộ dân sống trên một đoạn kênh chảy qua địa phận phường 11, Quận 6.
Qua rất nhiều các công trình nghiên cứu mà tác giả thực hiện trong và ngoài nước, tác giả đưa ra quan điểm là đã đến lúc nên thay đổi quan niệm kiến trúc, thiết kế và tổ chức không gian nhà ở cho người tái định cư sao cho phù hợp, không nên quá cứng nhắc, thậm chí những quy định không còn phù hợp với bối cảnh nữa thì cũng nên mạnh dạn thay đổi.
Không nên tái định cư người nghèo ở chung với với người khá giả: Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại nên tách rời. Thực tế những hộ dân ở trong các khu nhà thương mại cho dù chỉ chiếm 10-20% nhưng sau một thời gian họ bán đi nơi khác vì các chi phí cho nhà ở thương mại cao khá so với thu nhập của người nghèo, ngoài ra có những rắc rối khác về quan hệ xã hội và thói quen sinh hoạt. Một trong số những nút thắt khó gỡ cho dự án Tứ giác Nguyễn Cư Trinh – Mả lạng mà Bitexco là chủ đầu tư là sẽ phải tái định cư tại chỗ cho người nghèo, kể cả vô gia cư vào chung cư thương mại, trong khi hai mục đích rất khác nhau.
Cần thay đổi quan niệm về chức năng nhà ở cho người thuộc diện tái định cư khác với các thành phần xã hội khác: Theo quan niệm truyền thống thì nhà chỉ để ở, tái tạo sức khoẻ và tâm lý, không làm cái gì khác, như KTS Le Corbusier quan niệm “nhà là cái máy ở”. Điều này hoàn toàn đúng với giới công chức, doanh nghiệp, những người làm công ăn lương. Nhưng không hẳn đúng với người nghèo, với họ phải là “nhiều trong một” mới là tối ưu. Tức là các chức năng ở, sinh hoạt, sản xuất, thương mại, thiết lập quan hệ xã hội phải lồng vào nhau trong một không gian “đa chức năng”. Từ dự án 415 cho thấy, nhóm KTS người Pháp là Villes en Transition sau khi tham vấn cộng đồng và các chuyên gia địa phương đã đưa ra một kiểu thiết kế nhà được người dân tán đồng và có lẽ đó là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến họ ở lại lâu dài (tái định cư từ 2005), đến nay còn hơn 80% vẫn trụ lại:
+ Căn hộ tái định cư thường là nhỏ, không thể lớn được vì người dân không có tiền mua, cho dù giảm giá, hỗ trợ lãi suất thấp, còn nếu cung cấp căn hộ lớn thì chủ đầu tư (nhà nước, tư nhân) không kham nổi. Những căn hộ như vậy thường là 40m2 đến 50m2, nó quá nhỏ so với số nhân khẩu một hộ tái định cư từ 6 người trở lên, hơn nữa với diện tích nhỏ này thì các chức năng sản xuất, buôn bán không thể thực hiện được. Nhóm thiết kế Pháp đã nâng cao trần lên đến 5 mét và chừa không gian cho họ tự làm gác lửng để ngủ, còn mặt bằng sàn là không gian mưu sinh. Hầu như tất cả các hộ gia đình ở chung cư tái định cư này sử dụng mặt bằng sàn làm nơi sản xuất và buôn bán.
+ Nhóm KTS thiết kế hành lang rất rộng, hơn 3m, có nơi hơn 4m. Hành lang này không đơn giản là để đi lại giữa các tầng mà thực sự là nơi họ mưu sinh, để buôn bán, để đồ sản xuất và là nơi gặp gỡ, chuyện trò, tâm tình với nhau hàng ngày. Chính hành lang này là nơi thiết lập quan hệ xã hội. Những người giàu có, khá giả có xu hướng khép kín trong căn hộ chung cư, thì người nghèo lại có xu hướng “mở ra” với cộng đồng. Với người nghèo thì thời gian làm việc và thời gian rảnh rỗi không tách bạch ra như công nhân, công chức mà trộn vào nhau, có khi vừa làm việc mà lại vừa “buôn dưa lê” ngay tại hành lang chung.
+ Họ tạo ra rất nhiều khoảng trống lớn giữa 3 toà nhà thiết kế hình chữ U và ở mỗi tầng. Những khoảng trống này là nơi sinh hoạt, nơi phơi các hàng sản xuất thủ công sau khi sản xuất và chứa hàng hoá tạm trước khi di dời.
Việc thay đổi quan niệm này là rất khó, bởi những người quản lý bao giờ cũng muốn có một chung cư hoành tráng, đẹp đẽ, sạch sẽ, ngăn nắp. Việc chấp nhận “một khu ổ chuột trên cao” là điều không dễ, nhưng chúng ta phải đối mặt với thực tế và phải chấp nó trên tinh thần “nhân nhượng”, “nhị nguyên”, tức là ai cũng được một chút, thiệt một chút. Trung Quốc chấp nhận có mô hình chung cư sang trọng và chung cư tầm thấp. Những năm 70 của thế kỷ trước Singapore cũng có rất nhiều loại chung cư có căn hộ nhỏ về diện tích và nhiều chức năng, cũng khá luộm thuộm nhưng theo thời gian và mức sống được cải thiện họ dần loại bỏ các chung cư như thế để thay bằng các chung cư tốt hơn, đến nay Singapore đã trải qua 2 lần “cách mạng chung cư” và nay dần bước vào “cách mạng lần thứ 3”, mỗi lần như thế chất lượng nhà ở và chất lượng sống được nâng cao rõ rệt.

Kết luận
Giải toả một chung cư cũ chuyển người dân sang chung cư mới, cũng như tái định cư cho người sống trên kênh rạch vào chung cư là một bài toán phức hợp rất khó, bởi nó là sự kết hợp của kinh tế – văn hoá – xã hội với kỹ thuật và tài chính. Nếu coi nặng việc giải phóng con kênh mà coi nhẹ các mặt khác thì kết cục là con kênh sạch đẹp, thông thoáng còn khu ổ chuột lại di chuyển đến một nơi khác. Như vậy, bài toán tái định cư thành công là bài toán của kinh tế – xã hội, những vấn đề kỹ thuật như quy hoạch, kiến trúc, tổ chức không gian, xây dựng, đền bù giải toả là quan trọng và phải hướng đến tái định cư bền vững, nhưng nếu họ không có công ăn việc làm, thu nhập ổn định thì giá trị của một dự án lớn bị giảm đi rất nhiều. Việc Hội KTS TPHCM tổ chức thi tìm kiếm mô hình và ý tưởng cho nhà chung cư xã hội cao tầng là hướng đi mới, hy vọng sẽ giúp cho chính quyền góp phần gỡ thế bí trước hàng trăm chung cư cũ xuống cấp cần phải được nhanh chóng thay mới./.

PGS.TS Nguyễn Minh Hoà
Khoa Đô Thị Học, Trường ĐHKHXH & NV, TPHCM

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Dương Thị Bích Huệ. Các biện pháp cải tạo môi trường khu vực dọc kênh Tân Hoá – Lò Gốm. 2007.
2. Huỳnh Thị Ngọc Tuyết. Đánh giá khía cạnh kinh tế – xã hội của dự án Tân Hoá- lò gốm. 2005.
3. Lê Thị Diệu Ánh. Báo cáo đầu kỳ, giữa kỳ và cuối kỳ của dự án 415. 2006
4. Nguyễn Minh Hoà. Đô thị học: Lý thuyết và thực tiễn. NXB Đại học Quốc gia TPHCM, 2012.
5. Nguyễn Minh Hoà. Nghiên cứu khía cạnh văn hoá – xã hội về loại hình nhà ở tại TPHCM: Lịch sử – hiện trạng – khuynh hướng. Đề tài nghiên cứu cấp Thành phố, 2003.
6. Trương Thanh Thảo. Vấn đề sinh kế của người dân thuộc diện tái định cư di dời trong các dự án cải tạo – chỉnh trang đô thị (luận án thạc sĩ). 2011.