Phát triển NƠXH: Hạn chế từ tầm nhìn quy hoạch

Hệ thống luật pháp, cơ chế chính sách hỗ trợ phát triển NƠXH đã được nghiên cứu, xây dựng, điều chỉnh phù hợp với định hướng của Đảng, điều kiện kinh tế của đất nước, theo từng nhóm đối tượng và khu vực vùng miền.

Sau yếu tố vốn đầu tư, để phát triển NƠXH rất cần một tầm nhìn quy hoạch khả thi.

Nhưng nhìn lại chặng đường hình thành và phát triển thị trường NƠXH Hà Nội cho thấy, sau yếu tố vốn đầu tư thì điều kiện thiết yếu làm nền tảng để phát triển NƠXH thực sự hiệu quả một tầm nhìn quy hoạch khả thi, tránh tình trạng nhà bán không người mua, cho thuê không người ở, trong khi nhà chưa bán đã có “gạch xếp hàng”.

Ế là thực tế

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho 10 nhóm đối tượng bao gồm: Người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở; Công nhân lao động tập trung trong các khu công nghiệp; Học sinh, sinh viên trong quá trình học tập…

Tuy nhiên, đến nay mới chỉ có thị trường nhà cho người thu nhập thấp phần nào đáp ứng được nhu cầu, giải quyết được chỗ ở cho một bộ phận công chức viên chức có thu nhập ổn định. Tại phân khúc này, thị trường ghi nhận đã có những dự án rất hot, khách hàng phải bốc thăm chờ may rủi để được mua 1 căn NƠXH (kể cả mua – thuê mua) như: Dự án nhà ở Đại Kim và 622 Minh Khai do Cty CP Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội số 5 làm chủ đầu tư và 1 vài dự án khác quanh khu vực các quận nội thành.

Còn lại các dự án cho các nhóm đối tượng khác hiệu quả đều không như mong đợi. Tại dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên tại KĐT Pháp Vân – Tứ Hiệp, Q.Hoàng Mai, Hà Nội. Kết quả kiểm tra của Bộ Xây dựng, số lượng sinh viên vào ở tại các hạng mục đã hoàn thành của dự án (nhà A1, A5, A6) là không nhiều (chỉ có khoảng 400/1.330 phòng có người, đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 30%); trong khi quy mô dự án gồm tổng số 6 hạng mục đầu tư bằng nguồn vốn trái phiếu Chính phủ. Đáng chú ý là trước khi triển khai dự án, theo tổng hợp đăng ký của các trường về số lượng sinh viên có nhu cầu muốn vào ở tại dự án lên tới 15.000 sinh viên.

Ở một phân khúc nhà ở cho công nhân lao động trong các KCN tình trạng ế phòng cũng tương tự.

Theo báo cáo cùng kỳ 2016, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết hiện có hàng loạt nhà ở dành cho công nhân không có người ở. Cụ thể là tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thí điểm phục vụ công nhân thuộc ô đất NO-02, NO-03 (xã Kim Chung, Đông Anh) do TCty CP Vinaconex làm chủ đầu tư, có rất nhiều nhà ở bỏ trống. Tại 6 đơn nguyên thuộc khu vực này có tới 2.700 chỗ ở còn trống gây lãng phí, xuống cấp.

Hạn chế từ tầm nhìn quy hoạch

Nếu như bàn về phát triển NƠXH người ta nhắc đến yếu tố then chốt là nguồn vốn thì khi quỹ NƠXH đã hình thành mới bộc lộ những bất cập trong quản lý đầu tư và sử dụng hiệu quả.

Các chuyên gia cho rằng, trước khi nói đến bài toán tài chính, điều kiện thiết yếu làm nền tảng để phát triển NƠXH thực sự hiệu quả là quỹ đất và một tầm nhìn quy hoạch khả thi. Để làm được vấn đề này, trước hết, các đơn vị chức năng của TP phải khảo sát, điều tra sát nhu cầu thực tế về NƠXH, cụ thể đối với từng khu vực để phân bổ, bố trí xây dựng các dự án phù hợp, tránh tình trạng nhà bán không người mua, nhà chưa bán đã có “gạch xếp hàng”.

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 1598/BXD-QLN phúc đáp Văn phòng Chính phủ về việc chuyển đổi mục đích sử dụng 3 hạng mục đầu tư thuộc Dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên tại KĐT Pháp Vân – Tứ Hiệp, Q.Hoàng Mai, Hà Nội. Việc chuyển đổi mục đích của một Dự án không phải là vấn đề quá phức tạp nhưng là bài học nghiêm túc về tư duy và tầm nhìn cho các cơ quan quản lý khi xây dựng và hoạch định chiến lược phát triển nhà ở đô thị bảo đảm chủ trương đường lối của Đảng và Nhà nước đề ra.

Số tiền vài trăm ngàn đồng/sinh viên/tháng chi phí cho việc lưu trú sinh hoạt ở Hà Nội không phải là con số lớn với bài toán kinh tế của số đông viên chức lao động ngoại tỉnh cho con về Hà Nội học, thậm chí chỉ bằng 50% chi phí so với suất thuê nhà trọ cấp 4 trong ngõ hẻm. Vậy đâu là nguyên nhân khiến mục tiêu Dự án không đáp ứng được kỳ vọng? Đó chính là vì các nhà hoạch định chính sách mới chỉ căn cứ theo nhu cầu về số lượng mà chưa quan tâm đến tập quán sinh hoạt của chính đối tượng thụ hưởng.

Hiện TP đã quy hoạch và có kế hoạch di chuyển các trường đại học ra bên ngoài các quận nội thành, đồng thời sẽ triển khai đầu tư xây dựng các khu nhà ở cho học sinh, sinh viên tại những địa điểm khác phù hợp với nhu cầu và điều kiện sinh hoạt của sinh viên.

Bộ Xây dựng cho rằng đề xuất chuyển đổi nhà A2, A3, A4 sang NƠXH là hoàn toàn phù hợp và cần thiết, tránh lãng phí, đặc biệt đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở của xã hội. Song, để thu hút người dân về đây ở, các cơ quan chức năng của Hà Nội cần sớm hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo tối đa mọi điều kiện ở cho người dân…

Minh Nguyễn/BXD