Hoàn thiện khung pháp lý để quản lý nhà ở xã hội

Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tạo điều kiện để phát triển nhà ở, đặc biệt là sự phát triển nhà ở xã hội. Ở các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM đã giải quyết được từng phần quỹ nhà ở dành cho người dân đặc biệt với những người có mức thu nhập trung bình và những đối tượng mục tiêu theo chính sách. Để quá trình phát triển của nhà ở xã hội đạt được các hiệu quả kinh tế – xã hội bền vững rất cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống các quy định, căn cứ pháp lý như hệ thống Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, Tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành, Nghị định, Thông tư, các văn bản nghiên cứu, bổ sung để đồng bộ hóa hệ thống pháp lý làm cơ sở trong khâu thẩm định, trình duyệt được thuận tiện và phù hợp với tình hình thực tế, nhu cầu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của đất nước.

Công trình nhà ở xã hội Bê tông Xuân Mai, Ngô Thì Nhậm, Hà Đông, Hà Nội

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật cho dự án đầu tư nhà ở xã hội hiện nay
Hiện nay hệ thống Luật đã ban hành có liên quan tới phát triển nhà ở xã hội cơ bản có thể liệt kê bao gồm: Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Thủ đô 2013, Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2015, Quyết định số 1081/QĐ-TTg ngày 06 tháng 7 năm 2011 của Thủ tướng Chính phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020 định hướng đến năm 2030, Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 7 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của HĐND Thành phố quy định về tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội (theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 16 Luật Thủ đô), Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Quyết định 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014 của Thủ tướng ban hành Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030.
Về phát triển các dự án nhà ở xã hội trong các khu đô thị và dự án phát triển phát triển nhà ở, tại Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND của HĐND Thành phố ban hành theo Luật Thủ đô năm 2013, quy định các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô >10ha phải dành 25% quỹ đất phát triển nhà ở hoặc 25% quỹ sàn nhà ở để phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên tại Điều 6 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định rõ các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp quy mô <10 ha thì ngoài hình thức dành quỹ đất 20%, Chủ đầu tư được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở hoặc nộp bằng tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20%. Đối với các đô thị loại 4, loại 5 và khu vực nông thôn thì căn cứ vào điều kiện cụ thể, UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc yêu cầu dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Hiện nay, các cơ quan quản lý vẫn đang triển khai tuân thủ song song 02 văn bản nêu trên. Quỹ đất >10ha thực hiện tuân thủ Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND. Quỹ đất <10ha, tuân thủ Nghị định số 188/2013/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, với các chi tiết cụ thể, để tính toán diện tích sàn, diện tích để xe, chỉ tiêu dân số trong thiết kế quy hoạch, cấp phép nhà ở xã hội… được áp dụng theo hướng dẫn tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng tại công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24/6/2013 của Bộ Xây dựng chưa có một Tiêu chuẩn thiết kế riêng biệt cho loại hình nhà ở xã hội (Tiêu chuẩn xây dựng: 323:2004 nhà ở cao tầng đã hết hạn và được hủy bỏ tại Quyết định số 212/QĐ-BXD ngày 25/02/2013 của Bộ Xây dựng, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có Tiêu chuẩn xây dựng mới cho loại hình nhà ở cao tầng).
Do vậy, cơ bản phân chia thành 02 loại đối tượng áp dụng. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới, khu vực quy hoạch đô thị có quy mô diện tích đất từ 10ha trở lên phải dành 25% đất ở, nhà ở phục vụ nhu cầu Nhà ở xã hội (Theo quy định tại Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013của HĐND Thành phố, không phân biệt tại khu vực đô thị hay khu vực nông thôn). Đối với diện tích đất dưới 10ha phải dành 20% đất ở (hoặc quỹ nhà ở, nộp tiền tương đương) phục vụ nhu cầu Nhà ở xã hội. Riêng khu vực đô thị loại 4, 5 khu vực nông thôn thì do UBND Thành phố xem xét, quyết định cụ thể (Theo Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ).
Tuy nhiên, nếu lấy ví dụ với Thủ đô Hà Nội là một đô thị đặc biệt và có tính đặc thù riêng. Thành phố bao gồm khu vực đô thị và khu vực nông thôn, trong khu vực đô thị có các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh, các thị trấn sinh thái và thị trấn huyện lỵ, thị tứ, thị xã. Do đó các quy định trên khi được áp dụng sẽ nảy sinh 02 trường hợp: Áp dụng trên phạm vi toàn Thành phố không phân biệt vị trí tại khu vực đô thị hay nông thôn hoặc áp dụng riêng cho các khu vực đô thị từ loại 3 trở lên, các khu vực đô thị loại 4,5 là khu vực nông thôn áp dựng theo khoản 3 Điều 6 cùa Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013. Trong trường hợp thứ 2 sẽ nảy sinh vướng mắc về pháp lý để xác định loại đô thị. Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về phân loại đô thị thị xác định 6 tiêu chí (chức năng đô thị, quy mô dân số toàn đô thị, mật độ dân số bình quân, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp, hệ thống công trình hạ tầng xã hội. Kiến trúc cảnh quan công trình). Tuy nhiên, hiện trạng Hà Nội năm 2011 và trình tự thẩm quyền được quy định tại Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về phân loại đô thị.
Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 cũng mới xác định dự kiến ban đầu của thành phố Hà Nội phân loại các dạng đô thị (Đô thị vệ tinh, Thị trấn sinh thái, Đô thị Trung tâm,…). Các nội dung này cũng chỉ có thể được làm rõ trong nội dung quy hoạch phân khu trong giai đoạn tiếp theo.
Căn cứ Điều 7 của Nghị định số 42/CP và Điều 3 Luật Thủ đô xác định: khu vực nội thành gồm các quận của thành phố Hà Nội và Ngoại thành là khu cực gồm các huyện, thị xã của Thành phố Hà Nội.
Như vậy đối với các đô thị loại 4 và loại 5 thuộc các huyện như Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức,… nhưng nằm trong khu vực đô thị trung tâm theo đồ án QHCXD thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 thì xem xét đánh giá theo loại tiêu chuẩn của đô thị loại nào? (Áp dụng khoản 1 Điều 7 “đối với các khu đô thị có vị trí liền kề ranh giới nội thành được quản lý phát triển và đánh giá phân loại đô thị theo tiêu chuẩn của khu vực nội thành” hay áp dụng khoản 3 Điều 7 “Đô thị loại IV và loại V thuộc huyện: các khu phố xây dựng tập trung được xem xét, đánh giá theo tiêu chuẩn của đô thị loại IV và loại V”).
Như vậy, hiện nay chưa có đủ sở sở pháp lý xếp loại đô thị đối với các đô thị vệ tinh, thị trấn sinh thái, thị trấn huyện lỵ trên địa bàn Thành phố Hà Nội, gây khó khăn trong áp dụng các khung pháp lý về thẩm định tỷ lệ phần trăm quỹ đất dành cho phát triển quy hoạch nhà ở xã hội.

Khu đô thị cho người thu nhập trung bình E – Home Nam Long, TPHCM

Hoàn thiện các nội dung quy định cho nhà ở xã hội
Cần có cách hiểu cụ thể, rõ để áp dụng văn bản quy phạm pháp luật. Đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới, khu vực quy hoạch là đô thị có quy mô diện tích đất từ 10 ha trở lên. Không phân biệt vị trí dự án tại khu vực đô thị hay khu vực nông thôn, phải bố trí 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích sàn ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết để xây dựng nhà ở xã hội, theo Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013.
Đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới, khu vực quy hoạch là đô thị có quy mô diện tích đất nhỏ hơn 10 ha. Tại khu vực đô thị, phải dành 20% diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng để xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài hình thức này, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển giao hoặc nộp bằng tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, (theo Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013).
Riêng đối với khu vực nông thôn, thực hiện theo quy định tại khoản 3, Điều 6 của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013, UBND cấp tỉnh xem xét có thể tự chủ, quyết định việc yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Cần đẩy mạnh sự tham gia của các nhà khoa học, chuyên gia, cơ quan quản lý để xây dựng hệ thống khung pháp lý cho nhà ở xã hội: Cần nghiên cứu lấy ý kiến sâu và rộng của các chuyên gia, nhà khoa học, cơ quan quản lý nhà nước theo lĩnh vực: Quy hoạch – Kiến trúc – Xây dựng,… để xây dựng và áp dụng một hệ thống Quy chuẩn, Tiêu chuẩn, Nghị định, Thông tư, Quyết định theo phân cấp quản lý có hướng dẫn riêng biệt về nhà ở xã hội để thuận tiện hơn trong mặt thẩm định (có thể quy định rõ về phương án, mẫu thiết kế điển hình tổng mặt bằng, phương án kiến trúc… để giảm được thời gian trong khâu thẩm định, trình duyệt để dự án có thể sớm đưa vào thi công đẩy nhanh tiến độ dự án).
Có thể nói rằng từ nhu cầu thực tế của các đô thị, thành phố, việc phát triển nhà ở xã hội là xu hướng tự nhiên, tất yếu để nâng cao chất lượng, sự bền vững lâu dài của việc phát triển đô thị thì song hành đó nhà ở xã hội nên có một hệ thống khung pháp lý riêng, rõ và sâu sắc hơn. Việc áp dụng hệ thống khung pháp lý của nhà ở xã hội là một vấn đề cần được làm sớm để từ đó làm cơ sở nâng cao hiệu quả cho việc quản lý đầu tư xây dựng, khâu thẩm định, trình duyệt và việc triển khai nhà ở xã hội vào thực tế góp phần cải thiện, nâng cao chất lượng và sự bền vững cho đô thị của Việt Nam hôm nay và mai sau./.

NCS. Kts Trần Trung Hiếu
Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội

Tạp chí Kiến trúc Việt Nam