Thách thức quản lý trong tái phát triển bền vững khu vực kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè

(Tạp chí KTVN 224) – Vấn đề di cư, dân số tập trung cao, việc làm, nhà ở, môi trường đô thị, tắc nghẽn giao thông… của TPHCM có thể coi là tồn tại, thách thức của nhiều đô thị châu Á, đặc biệt tại khu vực trung tâm nơi luôn thiếu các không gian mở, không gian cây xanh, quảng trường, hạ tầng giao thông… Những thách thức trong tái cấu trúc, tái thiết khu vực trung tâm đô thị là tạo nên nhiều quỹ đất trống cho các không gian mở, công cộng của thành phố, mặt khác vẫn phải duy trì sự sôi động, đảm bảo tính cạnh tranh của trung tâm đô thị trong khu vực châu Á. Xu hướng thực hiện trong tái thiết khu vực trung tâm đô thị được lựa chọn gắn với sự phát triển hệ thống đầu mối hạ tầng giao thông công cộng theo mô hình TOD là một bài toán hiệu quả đã được áp dụng thành công. Đây cũng có thể được xem là những thách thức trong xây dựng và quản lý khung tái thiết cấu trúc khu vực kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè trung tâm TPHCM tại khu vực có khả năng phát triển hệ thống hạ tầng giao thông công cộng. 

Chính sách trong quy hoạch và tái phát triển đô thị

Sau hơn 30 năm “Đổi mới” (1986-2018), quá trình đô thị hóa tập trung tại các đô thị lớn ở Việt Nam như Hà Nội, TPHCM đã chạm đến nhiều thách thức của các đô thị lớn trên thế giới. Tuy nhiên việc duy trì sức hút phát triển, đặc biệt tại khu vực trung tâm đô thị như Hà Nội và TPHCM vẫn luôn là một thách thức lớn trong quản lý phát triển đô thị. Nhiều cơ chế thu hút đầu tư, thúc đẩy đầu tư xây dựng theo quy hoạch phát triển bền vững khu vực trung tâm đô thị với mục tiêu đảm bảo sự thịnh vượng của đô thị, tăng cường tính cạnh tranh của đô thị trong khu vực và quốc tế.

Khu vực trung tâm vốn luôn là khu vực thu hút phát triển nhưng cũng chịu nhiều ảnh hưởng lớn phát triển với áp lực mật độ cư trú, mặc dù cấu trúc hỗn hợp (mix-used) và mật độ cư trú cao tạo nên sự “sầm uất” khu vực trung tâm đô thị vừa là sức hút cho sự phát triển nhưng cũng vừa là trở ngại phát triển bền vững của các trung tâm đô thị. Song song với sự phát triển mật độ cư trú cao theo mô hình TOD tại nhiều đô thị Châu Á, cần giải quyết các nhu cầu về sự thiếu vắng công viên, không gian mở, không gian văn hóa… đảm bảo tương lai phát triển bền vững của trung tâm đô thị.

Tăng cường nâng cao chất lượng quản lý cải tạo phát triển đô thị khu vực không gian hành lang dọc tuyến kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè ( TPHCM)

Các nước phát triển trên thế giới đã trải qua giai đoạn đô thị hóa ban đầu như ở các quốc gia đang phát triển, và đều sớm xây dựng hệ thống cơ sở pháp lý như “Luật tái phát triển đô thị” nhằm tạo hành lang pháp lý thực hiện nội dung về cải tạo, làm mới đô thị (Renewal). Các chính sách chung nhằm tạo nên các cơ chế riêng trong việc cải tạo, tái thiết, làm mới các khu vực chịu khủng hoảng, suy giảm kinh tế, nâng cao chất lượng đô thị.

Tại Mỹ, chính quyền Trung ương ủy quyền cho các thành phố, quận được thực hiện các dự án tái phát triển đối với các vấn đề đô thị, khu vực suy giảm kinh tế hay các khu vực gặp khủng hoảng. Các công cụ sử dụng quản lý quy hoạch dựa vào cấp phép quy hoạch và cấp phép xây dựng.
Tại Pháp, công cụ khu vực được ưu tiên đô thị hóa – ZUP (Zone à Urbaniser en Priorité) được sử dụng từ năm 1959-1967 đã được thay thể bởi quy hoạch phân khu phát triển – ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) năm 1976 nhằm đưa ra các kế hoạch phát triển đô thị mà không phụ thuộc và quy hoạch đã có trước. Các dự án lớn được chính quyền thu hồi đất, phát triển hạ tầng, công trình công cộng và bàn giao lại cho khu vực tư nhân. Năm 2000, Pháp thay thế bằng công cụ phát triển đô thị được thực hiện theo quy hoạch địa phương – PLU (Plan Local d’Urbanisme) dựa trên đạo luật SRU về Đoàn kết và Đổi mới đô thị (Solidarité et au Renouvellement Urbains).

Tại Nhật Bản, năm 1989 đã ban hành Luật tái phát triển đô thị. Nhật Bản phân định rõ khu vực khuyến khích phát triển nhằm tập trung nguồn lực trong phát triển đô thị. Các dự án phát triển đô thị Nhật Bản bao gồm 03 dự án tái điều chỉnh đất; Dự án tái phát triển đô thị và các dự án khác. Các chỉ tiêu kiểm soát phát triển gồm Mật độ xây dựng và Hệ số sử dụng đất (FAR) cho từng loại hình sử dụng đất khác nhau. Các chương trình ưu đãi FAR trong thực hiện các dự án phát triển mật độ cao có kết nối với hệ thống giao thông công cộng (TOD) cũng là những thành công của Nhật Bản trong tái thiết đô thị.

Tại Hàn Quốc, năm 1976 ban hành Luật tái phát triển đô thị, tiếp đó đến năm 2005 Hàn Quốc đã ban hành thêm Đạo luật đặc biệt về thúc đẩy tái phát triển đô thị nhằm đối phó với thời kỳ tăng trưởng thấp và suy giảm của các thành phố.

Việt Nam chưa có luật quy định riêng về tái phát triển đô thị, các nội dung khái niệm về tái thiết đô thị “Khu vực tái thiết đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng mới trên nền các công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu.” – Nghị định 11 về Quản lý đầu tư Phát triển đô thị. Luật Quy hoạch đô thị (2009) mới cung cấp quy định một số các yêu cầu trong công tác quản lý cải tạo đô thị tại Điều 73: Quản lý cải tạo đô thị theo quy hoạch. Mặt khác trong dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị mới nêu Mục 3 về “Cải tạo, chỉnh trang đô thị”.

Sự chưa thống nhất về cơ sở pháp lý sẽ là một thách thức trong thực hiện các cơ chế chính sách đồng bộ, hợp lý, đảm bảo các quyền lợi hợp pháp của đối tượng bị ảnh hưởng, của nhà đầu tư và người dân và thực hiện chính sách của chính quyền đô thị.

Các trung tâm mới phải là các không gian kết nối hiệu quả

Kết nối các trung tâm văn hóa và kinh tế tăng sức hấp dẫn và cạnh tranh của khu vực

Một trong những mục tiêu tái phát triển là tăng cường tính hấp dẫn của địa điểm và tạo nên một không gian mới hấp dẫn. Khu vực kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè là một khu vực đặc biệt có vị trí liền kề khu trung tâm hiện hữu và điểm giữa của trung tâm hiện hữu đến sân bay Tân Sơn Nhất, trong khu vực còn có ga đường sắt quốc gia Hòa Hưng và kênh kết nối với sông Sài Gòn cũng như là đường ranh giới xưa của Sài Gòn… Tất cả những yếu tố này tạo nên tiền đề phát triển một khu vực trung tâm trong tương lai, khu vực của những kết nối đặc biệt, vừa là không gian chuyển tiếp vừa kết nối giữa các trung tâm, văn hóa – lịch sử, vừa là cửa ngõ quốc gia, quốc tế, cửa ngõ thứ 2 TPHCM trong giai đoạn ngắn hạn và dài hạn.
Sức hấp dẫn khu vực sẽ được tăng thêm bởi các thiết kế không gian công cộng, nơi mà người dân đô thị được tiếp cận, sống và cảm nhận thêm giá trị văn hóa, thời gian, lịch sử phát triển của đô thị.

Tăng cường kết nối chiều đứng các trung tâm công cộng, dịch vụ và các không gian kết nối giao thông ở nhiều cốt khác nhau

Xu thế phát triển chiều đứng nhằm giảm các diện tích xây dựng bề mặt, dành quỹ đất cho công viên, vườn hoa, quảng trường, không gian kết nối gặp gỡ, sáng tạo… cách thức phát triển này tạo cơ hội cho việc phát triển một trung tâm phức hợp đa chức năng gồm ở – làm việc – nghỉ ngơi, giảm thiểu các phát sinh đi lại, khuyến khích một môi trường sống hiện đại, thân thiện môi trường với các tiêu chí phát triển đô thị xanh, thông minh và trên hết là môi trường đô thị bền vững.

Cấu trúc kết nối chênh cốt cũng tạo điều kiện tối đa cho các di chuyển đi bộ, xe đạp…và kết nối các trung tâm, dịch vụ công cộng ở cả trên cao và mặt đất, tạo thêm các diện tích cho cây xanh, vườn hoa hay các kết nối trên cao với hệ thống đường xe điện, Monorail, bãi đỗ xe cao tầng.

Đảm bảo nhu cầu sử dụng tối đa, chia sẻ và hỗ trợ cho các kết nối hạ tầng giao thông thành phố và khu vực

Trong cấu trúc khu vực tái thiết, cần ưu tiên trước cho kết nối nội bộ nhưng cũng phải tối đa hóa các giải pháp nhằm chia sẻ áp lực hạ tầng đô thị cho thành phố, tổ chức hệ thống các đường giao thông xuyên hợp lý, hệ thống bãi đỗ xe, đường dẫn đảm bảo không kết nối trực tiếp với hệ thống đường của đô thị. Nghiên cứu các giải pháp hợp lý liên kết với hệ thống giao thông ô bàn cờ trong khu vực trung tâm hiện hữu TPHCM nhằm tạo nên các cấu trúc không gian được chuyển tiếp hợp lý.

Cần vận dụng, tham khảo một số cơ chế ưu đãi trong Quy chế quản lý kiến trúc cảnh quan khu vực trung tâm hiện hữu TPHCM (930ha) để áp dụng cho các khu vực liên quan tại Quận 3, cũng như các khu vực khác nhằm bảo tồn các công trình có giá trị hay chia sẻ các không gian kết nối, không gian mở, quảng trường, vườn hoa theo cơ chế TDR hoặc ưu đãi FAR. Cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư, chính quyền và người dân đô thị (cộng đồng), xây dựng các cơ chế khuyến khích nhà đầu tư chia sẻ các không gian có lợi cho cộng đồng như vườn hoa, lối đi xuyên, không gian mở… nhằm tạo nên kết nối linh hoạt, hấp dẫn.

Khai thác phù hợp hiệu quả sử dụng đất, tăng cường lợi ích của cộng đồng, phát triển các không gian mở

Đối với các khu vực tái thiết có diện tích tương đối hữu hạn lại cần kết nối với các khu vực hiện hữu và giải quyết các vấn đề chuyển tiếp cũng như tái định cư tại chỗ… Tuy vậy, để đạt được các mục tiêu phát triển bền vững lâu dài không nên sử dụng các chỉ tiêu thấp cho cải tạo mà cần áp dụng các chỉ tiêu cao hơn đối với các chức năng mà khu vực trung tâm đang còn thiếu như cây xanh, không gian mở… Do vậy quan trọng cần xác định hệ số sử dụng đất phù hợp đầu tư và cố gắng giảm tối đa mật độ xây dựng theo các nguyên tắc sau:

+ Sử dụng đất hợp lý theo mô hình đô thị nén, mô hình TOD, không phát triển nhà ở thấp tầng, sử dụng đất hỗn hợp, thiết kế giảm thiểu đi lại cơ giới, tăng cường kết nối đi bộ, xe đạp.

+ Phát triển theo chiều cao, giảm tối đa mật độ xây dựng, đảm bảo hệ số sử dụng đất khai thác phù hợp với thiết kế hạ tầng giao thông nhiều lớp, kết nối đường dẫn đạt hiệu quả tối ưu.

+ Xây dựng các cơ chế ưu đãi sử dụng đất, thưởng ưu đãi trong đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với chính sách phát triển khu vực và đô thị.

+ Ưu tiên đất cho phát triển các không gian mở, không gian công cộng, văn hóa kết nối với cảnh quan kênh, mở rộng góc nhìn cảnh quan ven sông.

Khai thác hiệu quả kết nối hạ tầng công cộng trong tương lai ngắn hạn và dài hạn

Kết nối hệ thống hạ tầng giao thông công cộng cần được kết hợp với hệ thống giao thông cá nhân, bãi đỗ xe… với phương thức phù hợp theo giai đoạn ngắn hạn và dài hạn. Tuy nhiên các hệ thống hạ tầng cần đi trước một bước trong phát triển dự án, nhằm đảm bảo sự khai thác đồng bộ giữa hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật khu vực, trong đó cần lưu ý một số nguyên tắc phát triển hạ tầng gắn với tái thiết khu vực đô thị:

+ Phát triển kết nối Monorail với sân bay Tân Sơn Nhất cho giai đoạn ngắn hạn nhằm tạo cú hích kết nối trung tâm sân bay và khu vực, tạo tiền đề cho phát triển trung tâm cửa ngõ đô thị.

+ Phát triển trung tâm hỗn hợp “HUB Hòa Hưng” là không gian chuyển tiếp giao thông mới, kết nối hệ thống giao thông phức hợp và quan trọng gồm cảng hàng không Tân Sơn Nhất (tuyến Monorail), đường sắt quốc gia Hòa Hưng, đường thủy kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè kết nối sông Sài Gòn, hệ thống đường sắt đô thị số 02 trong tương lai.

+ Thúc đẩy nhanh và bền vững khu vực dựa trên đảm bảo các kết nối công cộng bằng các tuyến đường sắt đô thị trong giai đoạn ngắn hạn và kết nối dài hạn với hệ thống đường sắt thành phố.

Cải thiện chất lượng cơ sở hạ tầng giao thông và tổ chức đô thị dựa trên mô hình TOD dọc kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè (TP HCM)

Kết luận

Những tiềm năng và thách thức phát triển khu vực trung tâm đô thị cần được xem xét nhằm cân bằng lợi ích của các bên tham gia trong đó đảm bảo chiến lược phát triển của thành phố trong giai đoạn ngắn hạn và dài hạn. Khai thác hiệu quả lợi thế về vị trí trung tâm đô thị nhằm đem lại các thúc đẩy mới về kinh tế và vị thế cho thành phố là bài toán khó cần giải.

Khu vực kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè không những có lợi thế về vị trí mà còn có các giá trị về cảnh quan, văn hóa lịch sử của vùng đất Sài Gòn – Gia Định nên cần có sự tiếp cận phù hợp, cẩn trọng nhằm khai thác tốt, bền vững, đáp ứng yêu cầu của thành phố trong giai đoạn ngắn hạn và dài hạn./.

TS.KTS Nguyễn Thị Lan Phương – Trường Đại Học Kiến Trúc Hà Nội