Những ngôi làng xen kẹt trong lòng đô thị mới ở ven đô Hà Nội

Dưới tác động của quá trình đô thị hoá, khu vực ven đô của thành phố Hà Nội trở thành khu vực phát triển nóng, tập trung nhiều dự án bất động sản và có lượng lớn đất nông nghiệp được chuyển hoá thành đất xây dựng nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển đô thị trong những năm qua. Việc các chủ dự án bất động sản thu hồi, đền bù đất nông nghiệp, nhưng tránh thu hồi giải phóng khu vực dân cư để tiết kiệm chi phí đầu tư đã hình thành nên hiện tượng không gian thôn làng xen kẹt giữa những khu đô thị mới xây.

Hiện tượng “làng xen kẹt” là vấn đề không gian đặc thù tại các thành phố ở Việt Nam trong đó có Hà Nội, tạo nên những mảng không gian “da báo” ở khu vực ven đô. Bài viết thông qua hai ví dụ làng Hoà Mục và Văn Phú, thảo luận những vấn đề tồn tại trong không gian sống và những thách thức đối với quy hoạch đô thị ở những ngôi làng trên. Đồng thời, bài viết chỉ ra những bất cập trong cơ chế đền bù thu hồi đất là căn nguyên hình thành hiện tượng thôn làng xen giữa lòng đô thị mới. 

Chuyện hai ngôi làng xen kẹt giữa lòng khu đô thị mới

Làng Hoà Mục:

Hoà Mục là ngôi làng nằm ở quận Từ Liêm, phía tây thành phố Hà Nội. Cùng với quá trình đô thị hoá, Hoà Mục chuyển đổi từ một ngôi làng thuần nông nghiệp với khoảng 2.200 dân năm 1955 đến 14.000 dân năm 1997 với bộ phận lớn là người dân di cư từ nơi khác.^[1] Từ đầu những năm 1990 cùng với chính sách giãn dân và xây dựng đô thị mới của chính phủ, không gian thành phố Hà Nội mở rộng theo hướng tây với một lượng lớn đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất xây dựng nhằm phục vụ cho việc phát triển đô thị mới, đã ảnh hưởng trực tiếp tới Hoà Mục. Đến nay, làng Hoà Mục đã trở thành một phần trong không gian đô thị của Hà Nội, được bao bọc bởi các dự án mới xây, kế bên là khu đô thị Trung Hoà –Nhân Chính.

Khu vực làng Hoà Mục chụp từ vệ tinh năm 2000 (ảnh trái) và 2016 (ảnh phải)

Đình làng Hoà Mục

Làng Hoà Mục 

Làng Hoà Mục là một cấu trúc không gian hoàn toàn khác biệt so với những khu đô thị vây quanh, không gian của làng bị giới hạn bởi các dự án đô thị, tuy vậy mật độ dân cư trong làng vẫn không ngừng tăng lên theo thời gian cùng với chiều cao của những ngôi nhà, công trình mới xây. Giếng nước –sân đình vốn là hai nét không gian đặc trưng của thôn làng Việt Nam vẫn được giữ lại, tuy nhiên bị bao vây bởi những công trình dân dụng, không gian công cộng trong làng ngày càng bó hẹp, những ngôi nhà mọc lên san sát, chợ dân sinh diễn ra trong ngõ là nét đặc trưng của Hoà Mục.

Làng Văn Phú:

Làng Văn Phú nằm ở quận Hà Đông, sát với trục đường Lê Trọng Tấn kéo dài –vốn là khu vực tập trung nhiều dự án bất động sản trong giai đoạn 2001-2008 tại Hà Tây khi đó. Văn Phú từng là một làng quê có bến nước sân đình, có những lũy tre xanh mướt với cánh đồng thơm mùi hương lúa và phong tục sinh hoạt đình làng truyền thống.

Khu vực làng Văn Phú chụp từ vệ tinh năm 2002 (ảnh trái) và 2016 (ảnh phải)

Khu đô thị Văn Phú với nhiều nhà bỏ hoang 

Hiện tại, làng Văn Phú bao bọc trọn vẹn bởi khu đô thị Văn Phú, phần đất nông nghiệp vốn dĩ là sinh kế của người dân trong làng đã được chuyển đổi thành khu đô thị mới. Khu đô thị Văn Phú được xây dựng phục vụ mục đích kinh doanh nhà ở, chủ yếu là các căn hộ liền kề với thiết kế giống nhau, dù đã hoàn thành đưa vào sử dụng từ năm 2003, hiện tại khu đô thị vẫn còn rất nhiều căn hộ chưa có người ở, gây lãng phí lớn về không gian và hiệu quả sử dụng đất đai, trái ngược với cuộc sống sinh hoạt giàu sức sống trong làng Văn Phú trước kia.

Vấn đề về sinh kế và không gian sống tại những ngôi làng xen kẹt

Hoà Mục và Văn Phú là hai ví dụ về những ngôi làng xen kẹt giữa lòng đô thị mới trong quá trình đô thị hoá và xây dựng không gian đô thị tại khu vực ven đô Hà Nội. Nếu nhìn từ góc độ hình thái thành phố thì làng xen kẹt là hiện tượng không gian phân hoá, tạo nên những mảng “da báo”, khắc hoạ tính đối lập giữa sự hiện đại, đồng nhất của những khu đô thị xung quanh và tính lộn xộn, bất quy tắc nhưng vẫn phảng phất nét truyền thống của những ngôi làng bị đô thị hoá. Tuy vậy, cùng với quá trình phát triển, không gian xây dựng của những ngôi làng xen kẹt vẫn không ngừng biến đổi, đem lại những vấn đề mới về chất lượng không gian sống, thay đổi môi trường sinh kế, đồng thời là thách thức cụ thể cho giới quy hoạch đô thị trong tương lai.

Đô thị hoá nông thôn và quá trình chuyển đổi sinh kế bị động của cư dân: 

Quá trình xây dựng đô thị mới trên nền đất nông nghiệp, biến những thôn làng trở thành làng xen kẹt là quá trình đô thị hoá nông thôn đã và đang diễn ra mạnh mẽ tại Việt Nam. Sau quá trình xây dựng, những ngôi làng trở thành cụm dân cư trong đô thị, chịu sự quản lý của chính quyền địa phương.^[2] Quá đô thị hoá và quyền tự do giao dịch đất đai đem đến sự thay đổi về số lượng và cấu trúc dân cư tại những ngôi làng trên. Do toạ lạc tại ven đô, có giá nhà thấp hơn nội thành và các khu đô thị xung quanh, những ngôi làng xen kẹt có sức hút mạnh mẽ đối với người nhập cư, dân lao động và những gia đình chuyển ra từ nội thành, khiến mật độ dân số và công trình xây dựng tại đây không ngừng tăng lên.^[3] Trên những bức tường nhà hay trong ngõ ngách ở làng Hoà Mục và Văn Phú, có thể tìm thấy rất nhiều tờ rơi hay quảng cáo bán và cho thuê nhà, cho thuê chung cư mini.

Trước kia, nghề nông là sinh kế của bộ phận lớn người dân tại những ngôi làng xen kẹt, quá trình đô thị hoá nông thôn khiến nguồn sinh kế đó bị tước đi, người dân tuy được nhận đền bù nhưng hoàn toàn bị động trong việc tìm nguồn sinh kế mới, trong khi công tác đào tạo dạy nghề của chính quyền chưa phát huy hiệu quả. Do đó, nhà ở sẵn có, tiền đền bù và đất đền bù trở thành nguồn vốn của người dân trong làng để tham gia vào cuộc sống mới trong đô thị. Nhu cầu không gian sinh hoạt và kinh doanh của người nhập cư lẫn bản xứ kích thích quá trình xây dựng, cơi nới không gian để bán, cho thuê và kinh doanh nhằm đạt được nguồn thu nhập mới thay thế cho sinh kế nông nghiệp đã bị tước đoạt tại đây.^[4]

Vấn đề không gian chất lượng sống:

Làng xen kẹt là hiện tượng không gian cư trú bị giới hạn phát triển bởi những khu đô thị xung quanh, sự gia tăng dân số buộc những ngôi làng trên phát triển không gian theo chiều dọc thay vì chiều ngang và chia nhỏ diện tích sinh hoạt để đáp ứng mật độ dân số cao. Mật độ dân số tăng cao trong một không gian hữu hạn khiến cho chất lượng sống và sinh hoạt tại những ngôi làng trên không được đảm bảo, gây ra những vấn đề như nhà ở thiếu ánh sáng, thông gió kém; vệ sinh môi trường không đảm bảo; thiếu không gian buôn bán, hình thành hiện tượng chợ dân sinh tạm bợ trong ngõ; diện tích sống thấp hơn mức tiêu chuẩn…

Bên cạnh đó, hiện tượng xây dựng trái phép, lấn chiếm không gian là vấn đề nổi cộm tại những ngôi làng xen kẹt ở Hà Nội. Nhu cầu xây dựng và mở rộng không gian đáp ứng sinh hoạt và kinh doanh khiến những ngôi nhà hẹp không ngừng xây cao, ảnh hưởng đến vấn đề chiếu sáng và thông gió của khu dân cư.

Sự thiếu vắng những quy định xây dựng cụ thể và quản lý lỏng lẻo cũng tiếp tay cho những hành vi xây dựng trái phép , lấn chiếm không gian nhằm kinh doanh buôn bán của người dân. Đó cũng là nguyên nhân gây nên những xung đột xung quanh không gian như việc người nhập cư xây nhà quây lấy phần mộ tổ tiên của một gia tộc trong làng,^[5] người dân xây nhà cao tầng trong ngõ hay xây dựng lấn chiếm trên đất nông nghiệp diễn ra ở nhiều nơi trên địa bàn Hà Nội.

• Ảnh bên: Căn nhà mới ở làng Văn Phú 

Thách thức dành cho quy hoạch đô thị:

Khó khăn trong xây dựng hệ thống quy hoạch đồng bộ: Hiện tại quy hoạch phân khu tại nhiều khu vực của Hà Nội đang trong quá trình lập và phê duyệt, tuy nhiên những dự án bất động sản và hiện tượng làng xen kẹt đã xuất hiện từ trước, tạo nên những mảng “da báo” hiện hữu trong không gian ven đô. Do đó, quy hoạch đô thị ở trong trạng thái bị động so với diễn tiến của quá trình xây dựng và phát triển thực tế, gây nhiều khó khăn trong việc quy hoạch sử dụng đất hiệu quả và đồng bộ hệ thống hạ tầng, giao thông, công trình công cộng. Trong đó, làng xen kẹt và những khu đô thị xung quanh không chỉ khác biệt về cấu trúc tổ chức không gian mà còn thiếu đồng bộ trong xây dựng hệ thống hạ tầng thiết yếu như đường sá, cấp thoát nước khu vực.

Thách thức cải tạo không gian cải thiện môi trường sống trong tương lai: Dưới áp lực của mật độ dân cư và mật độ xây dựng gia tăng, không gian ở và công cộng tại những ngôi làng trong lòng đô thị mới ngày càng bó hẹp, chất lượng sống giảm sút. Trong tương lai, những ngôi làng xen kẹt với mật độ dân số cao và hạ tầng xuống cấp sẽ là bài toán khó đối với những nhà quy hoạch đô thị trong công tác cải tạo, tái thiết những khu vực trên. Bài học thiết yếu cho phát triển ven đô của Việt Nam là hiện tượng những ngôi làng xen kẹt (urban village) hình thành tại Trung Quốc trong quá trình đô thị hoá, đến nay những ngôi làng đó trở thành những khu vực tập trung dân cư mật độ cao, chất lượng sống xuống cấp nghiêm trọng, xuất hiện nhiều tệ nạn xã hội và gây khó khăn cản trở trong công tác tái phát triển đô thị của chính quyền Trung Quốc.

Bất cập cơ chế đền bù thu hồi đất và phát triển đô thị – Nguyên nhân hình thành hiện tượng làng xen kẹt

Luật đất đai quy định, chính phủ trực tiếp thu hồi đất vì những mục đích an ninh quốc phòng, xây dựng những dịch vụ công như giao thông, cơ sở hạ tầng, hay những dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Đối với các dự án mang tính thương mại kinh doanh và dự án bất động sản, quá trình thu hồi đất được thực hiện thông qua giao dịch trực tiếp giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất, tuy nhiên mức bồi thường dựa theo bảng giá đất hàng năm do chính phủ cung cấp.

Từ những năm 1990, chính phủ ban hành cơ chế định giá đất đai (Land Pricing Framework) được trung ương giao cho mỗi địa phương căn cứ theo tình hình giá cả thị trường tại địa phương nhằm ban hành khung giá đất chuẩn. Trong quá trình đền bù đất đai để giải phóng mặt bằng, chính phủ và doanh nghiệp dựa vào bảng giá đất này để bồi thường cho người bị thu hồi đất. Đối với những dự án mang tính thương mại, doanh nghiệp căn cứ theo giá trị được quy định trong bảng giá đất để thương lượng đền bù với người sử dụng đất. Tuy vậy, nhiều nghiên cứu đã chỉ ra, giá trị đất đai trong hệ giá đất của chính phủ chỉ bằng 30-70% giá trị giao dịch trên thị trường,^[6] trong đó đất nông nghiệp có giá trị thấp và có chênh lệch giá trị lớn so với giá đất trong đô thị.

Như đã đề cập ở trên, làng xen kẹt là hiện tượng không gian hình thành trong quá trình xây dựng phát triển đô thị, trong đó chủ dự án chủ yếu thu hồi lượng đất nông nghiệp xung quanh thôn làng, giảm thiểu thu hồi đất ở nhằm tiết kiệm chi phí đền bù, tái định cư và giải phóng mặt bằng. Việc giá trị đất nông nghiệp được định giá thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường khiến chủ đầu tư giảm thiểu đáng kể lượng vốn khi thu hồi giải phóng đất. Không những vậy, sự chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất sau khi chuyển đổi thành đất thương mại đem lại nguồn lợi to lớn khi doanh nghiệp xây dựng nhà ở hoặc các công trình mang tính kinh doanh để bán và cho thuê. Lợi nhuận to lớn đó đã thúc đẩy hành vi của các doanh nghiệp trong việc trưng dụng đất nông nghiệp để xây dựng đô thị mới.

Ngoài ra, việc chính phủ giảm thiểu sự hiện diện trong công tác thu hồi đất tại những dự án mang tính thương mại, bất động sản khiến chủ đầu tư dự án thường gặp khó khăn trong công tác thu hồi giải phóng mặt bằng. Cần nhấn mạnh, cơ chế đền bù thu hồi đất trong đó chủ đầu tư trực tiếp đàm phán với người dân để mua lại quyền sử dụng đất là cơ chế đúng đắn tuân theo định hướng thị trường. Song, cơ chế đó đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đối diện nhiều khó khăn và bất hợp tác từ phía người dân trong việc đền bù, đặc biệt khi đền bù, tái định cư và giải phóng khu vực đất ở. Đó cũng là nguyên nhân khiến doanh nghiệp chủ động né tránh đền bù thu hồi khu vực dân cư và tập trung vào khu vực đất nông nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả thu hồi đất và thu lợi nhuận cao từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đô thị.^[7]

Kết luận

Hoà Mục và Văn Phú là hai ví dụ về hiện tượng thôn làng xen kẹt giữa lòng đô thị mới trong quá đô thị hoá ở ven đô Hà Nội cũng như các thành phố lớn khác của Việt Nam. Làng xen kẹt không chỉ đơn thuần là hiện tượng không gian phân hoá tạo nên những mảng “da báo” trong quá trình phát triển đô thị, mà còn là ẩn chứa những mâu thuẫn và thách thức phát triển tại vùng ven đô trong tương lai. Trong đó, nổi bật là những mâu thuẫn về gia tăng mật độ xây dựng, mật độ cư trú và chất lượng sống, dẫn đến điều kiện vệ sinh không đảm bảo, môi trường sinh hoạt ô nhiễm, xây dựng trái phép…

Bài viết chỉ ra những bất cập tồn tại trong cơ chế đền bù thu hồi đất dẫn đến sự hình thành của hiện tượng thôn làng xen kẹt, đồng thời phân tích những thách thức của hiện tượng không gian này đối với việc lập và quản lý quy hoạch đô thị trong thời điểm hiện tại và tương lai. Cơ chế định giá đất do chính phủ ban hành trong đó đất nông nghiệp với giá trị thấp hơn giá giao dịch thị trường, giá trị chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất xây dựng đô thị trước và sau quá trình chuyển đổi đem lại lợi nhuận lớn và là động lực thúc đẩy chủ đầu tư thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng đô thị mới. Bên cạnh đó, bất cập trong cơ chế thu hồi đất, và sự lỏng lẻo trong quản lý quy hoạch tạo điều kiện cho chủ đầu tư chỉ thu hồi đất nông nghiệp phát triển đô thị, bỏ qua khu vực dân cư, gây ra hiện tượng thôn làng xen kẹt tại khu vực ven đô Hà Nội.

Nguyễn Hoàng Linh – nghiên cứu sinh ngành quy hoạch đô thị tại Trung Quốc