Shophouse – Xu hướng kiến trúc nhà phố mới hiện nay

Tuy có thời gian hình thành và phát triển từ lâu trên thế giới, nhưng chỉ trong những năm gần đây Shophouse mới được nhắc đến tại Việt Nam như một loại hình công trình nhà phố thương mại và có xu hướng phát triển bùng nổ mạnh mẽ tại rất nhiều đô thị trên phạm vi cả nước. Với các ưu thế về vị trí, tiện ích, kinh doanh thương mại, Shophouse được xem như một phiên bản “nâng cấp” của loại hình nhà phố. Tuy nhiên, việc còn thiếu hành lang pháp lý cho công tác thiết kế – đầu tư – cấp phép – quản lý sử dụng là vấn đề phải bàn.

Khu Shophouse Geleximco Hà Đông, Hà Nội

Từ nhà liền kề cũ đến Shophouse

Xuất hiện trong khoảng 5 năm trở lại đây, với tư cách là một loại hình nhà ở mới, luôn có rất nhiều câu hỏi đặt ra về khái niệm Shophouse. Thật khó có thể có một định nghĩa chính xác, nhưng về cơ bản có thể hiểu Shophouse là những căn nhà mặt phố (đường) kết hợp với cửa hàng thương mại hay còn được gọi là nhà phố thương mại. Với các đặc trưng có phần tương đồng với căn nhà phố liền kề trước đây, có thể xem Shophouse là một sự kế thừa từ mô hình nhà phố liền kề cũ tại các đô thị Việt Nam.

Về lịch sử, nhà liền kề hay nhà phố là loại hình nhà ở xuất hiện rất sớm tại các đô thị Việt Nam cuối thế kỷ 18. Trong đó tiêu biểu là loại hình nhà ống – Tube Maison tại các khu vực 36 phố phường có kiến trúc một mặt tiền giáp với mặt đường và không gian sống kéo dài theo chiều sâu. Phần mặt tiền tiếp giáp trực tiếp với mặt đường chính là phần không gian bán hàng theo các phường – hội và phố nghề. Sau đó theo thời gian trong quá trình sử dụng, do quỹ đất hạn hẹp tại khu vực trung tâm đô thị nên chiều sâu các ngôi nhà bị thu hẹp, biến đổi trở thành các ngôi nhà liền kề với kích thước dài ngắn khác nhau. Về bản chất, nhà mặt phố có những đặc điểm cơ bản sau để phân biệt với các loại hình nhà ở khác như: (1) Nhà mặt phố phải có vị trí mặt tiền chính tiếp xúc trực tiếp với mặt phố chính; (2) Nhà mặt phố phải sở hữu toàn bộ cả móng và cấu trúc thân nhà riêng biệt; (3) Nhà mặt phố phải sở hữu toàn bộ phần không gian phía trên mặt đất, trên nóc nhà. Một số trường hợp không được xem là nhà mặt phố bao gồm: Nhà chung cư tầng một tọa lạc trên mặt đường chính mặc dù có thể sử dụng kinh doanh. Dạng nhà này chỉ có thể gọi là Kios kinh doanh. Nhà sở hữu chung không gian sinh hoạt. Chủ sở hữu mỗi tầng là khác nhau. Cấu trúc nhà giữa các tầng phụ thuộc nhau và không có tính độc lập, riêng biệt.

Tuy loại hình nhà Shophouse xuất hiện trong thời gian gần đây gắn liền với bối cảnh kinh tế hội nhập phát triển, nhu cầu kinh doanh thương mại dịch vụ ở các đô thị tăng cao. Nhưng thực tế, Shophouse khá phổ biến ở những nước phát triển tại Châu Á với các dãy phố mua sắm nổi tiếng như Malacca (Malaysia), Geylang (Singapore),…

Bên cạnh sự tương đồng, so với loại hình nhà phố, thiết kế mô hình nhà ở Shophouse đều tính đến đáp ứng cùng lúc chức năng thương mại bên cạnh chức năng ở. Tuy chưa có danh mục cụ thể nhưng thực tế cũng cho thấy, các lĩnh vực kinh doanh có thể thực hiện đối với loại nhà Shophouse thường ít đa dạng hơn nhà phố thông thường và thường hướng đến các loại hình kinh doanh dịch vụ cao cấp hơn như kinh doanh bán nhà hàng ăn, thời trang, cửa hàng tiện ích, siêu thị mini, kinh doanh hàng nhu yếu phẩm, đặc biệt rất khó để kinh doanh làm trụ sở, văn phòng công ty, dịch vụ khách sạn, hoặc các mặt hàng dịch vụ đặc thù có tính quần thể hoặc địa phương như đối với nhà phố liền kề thông thường.

Về vị trí, Shophouse với đặc điểm là loại hình mới, hiện nay mới chỉ xuất hiện tại một số khu đô thị mới có quy hoạch hoàn chỉnh như tại các dự án: Vimefulland (B4 Nam Trung Yên Hà Nội); Shophouse Vạn Phúc Hà Đông; MonCity (Mỹ Đình, Nam Từ Liêm); Shophouse Dương Nội (Hà Đông)… Hầu hết các Shophouse có tính đặc thù gắn với quy hoạch của khu đô thị và thường được thiết kế nằm gần với trục đường chính của khu dân cư đông đúc. Theo vị trí, có thể liệt kê 04 loại Shophouse hiện có hiện nay bao gồm:

– Shophouse tại các khối đế chung cư cao cấp trong nội đô quy mô lớn, nhiều tòa chung cư hoặc khu chung cư tại trung tâm.

– Shophouse là các nhà phố thấp tầng tại các khu đô thị lớn, các khu biệt thự liền kề gần trung tâm, trục đường lớn, giao lộ, bệnh viện trường học.

– Shophouse tại các trung tâm thương mại.

– Shophouse tại các địa điểm du lịch quy mô lớn.

Về kiến trúc, loại hình Shophouse thường có thế mạnh về diện tích, không gian và vị trí kinh doanh. Khác với nhà phố có kiểu kiến trúc tùy biến “mỗi công trình một kiểu”, kiến trúc Shophouse hướng đến sự đồng nhất cao về tổng thể, cả về kiến trúc mặt đứng, quy mô diện tích, chiều cao công trình. Như vậy, thiết kế xây dựng Shophouse có thể được xem là các thiết kế quy hoạch cứng không thể điều chỉnh cũng như không thể thay đổi cấu trúc, khiến chủ sở hữu khó thay đổi về mặt không gian cũng như công năng sử dụng hơn so với nhà phố liền kề thông thường.

Shophouse được thiết kế và xây dựng rất linh hoạt, thường có 02 tầng trở lên. Shophouse thường được thiết kế với kiến trúc kiểu thông tầng giống như căn Penthouse hay Duplex, tầng trệt sẽ dành cho hoạt động kinh doanh, tầng 2-3 dùng để ở. Shophouse thường được thiết kế với một hoặc hai mặt tiền trong những dự án chung cư cao tầng, thêm vào đó là thiết kế hướng sáng tối đa, giúp tiết kiệm điện năng. Với những thiết kế đa dạng về diện tích, kiểu kiến trúc, không gian bên trong căn hộ được tối ưu hóa linh hoạt.

Thiết kế quy hoạch khu Shophouse Vincom Nam Định

Cần một định hướng thiết kế và quy chế quản lý thống nhất Shophouse

Hiện nay, do là loại hình công trình “lai”, mới xuất hiện trong khoảng thời gian 5 năm trở lại đây nên còn nhiều tranh cãi về tính pháp lý dẫn đến các vấn đề rào cản trong thiết kế Shophouse.

Về tính pháp lý, hiện tại, chưa có văn bản pháp lý nào quy định rõ việc sử dụng nhà phố thương mại. Theo quy định tại Điểm 13 Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về Quy hoạch xây dựng thì công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp được định nghĩa: “là công trình (hoặc quỹ đất) sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau”. Như vậy, cần hiểu Shophouse là loại hình công trình dịch vụ hỗn hợp xây dựng trên khu vực đất không xây dựng nhà ở. Như vậy, việc xây dựng các công trình Shophouse theo phương thức “tự thoả thuận” như hiện nay sẽ làm phá vỡ quy hoạch đô thị, bởi việc tập trung dân cư cư trú lâu dài trong các khu Shophouse sẽ làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội đô thị.

Về tính sở hữu, nếu căn cứ trên chức năng sử dụng, hầu hết các căn hộ Shophouse đều có thời gian sử dụng đối với diện tích ở (house) là vĩnh viễn và phần diện tích kinh doanh (shop) là 50 năm, một sự khác biệt lớn về thời hạn sở hữu các phần không gian khác nhau trong cùng một ngôi nhà. Đặc biệt, trong một số trường hợp một số dự án Shophouse xây dựng trên chỉ được sử dụng làm dự án xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ có thời hạn nhất định nên hoàn toàn không được cấp sổ đỏ như nhà phố liền kề thông thường.

Về thiết kế, loại hình nhà ở hỗn hợp Shophouse là loại hình nhà ở mới và chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn, pháp lý, thiết kế quy định cụ thể. Vì vậy, chức năng sử dụng đất trong các dự án có loại hình nhà ở này và trong từng lô đất xây dựng nhà ở hỗn hợp của dự án chỉ có thể được xác định cụ thể trên cơ sở thiết kế, lập dự án và xin phê duyệt phương án quy hoạch chi tiết cho từng dự án. Điều này dễ làm nảy sinh những vấn đề tranh cãi khó thống nhất cũng như những vấn đề tiêu cực trong quá trình thiết kế – đầu tư xây dựng – cấp phép – sử dụng công trình. Việc đầu tư xây dựng và sử dụng Shophouse theo cách “thỏa thuận” hiện nay, thiếu các hành lang pháp lý khiến các chủ đầu tư xấu sẽ lách luật, biến nhà Shophouse thành nhà phố thông thường sẽ làm sai chức năng và sứ mệnh thực tiễn của loại công trình này.

Trong tổ chức quy hoạch toàn khu, thiết kế Shophouse phải được bố trí vị trí phù hợp với thiết kế toàn khu đô thị. Shophouse nên được quy hoạch xây dựng trên một hạ tầng thống nhất, kiến trúc Shophouse trên toàn khu cần đạt sự đồng nhất cao trên một hạ tầng, tạo nên sự đồng điệu, thẩm mỹ cho toàn khu đô thị. Thông thường, Shophouse sẽ được đặt ở các vị trí giao lộ, dễ dàng để tiếp cận và mua bán.

Khu vực Shophouse tại Khu đô thị mới Garmuda Garden Hà Nội

Thiết kế công trình Shophouse cần đạt các tiêu chí về thẩm mỹ, tiện lợi, kết cấu, đặc biệt vị trí căn Shophouse phải được đặt ở vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh. Hiện nay, thiết kế Shophouse chủ yếu vẫn thiết kế theo mô hình nhà phố thuần túy. Ngoài phần kinh doanh tổ chức ở không gian tầng một là giống nhau thì các không gian sinh hoạt gia đình tổ chức ở các tầng trên vẫn còn “mỗi nơi – mỗi kiểu” do thiếu các định hướng về thiết kế tổ chức không gian chung. Do tính pháp lý còn chưa rõ ràng (trong khi các văn bản pháp lý hiện hành không cho phép xây dựng nhà ở trên đất dịch vụ) nên việc bố trí các không gian phòng ở lâu dài như đối với nhà phố là chưa hợp lý. Rất cần một định hướng quy định rõ các không gian tiện ích cần có cho nhà Shophouse để có thể đáp ứng tốt yêu cầu sử dụng thực tế nhưng phù hợp với pháp luật.

Do Shophouse được thiết kế là nhà ở thương mại, nghĩa là vừa ở, vừa kinh doanh, bởi vậy kiến trúc tổ chức không gian Shophouse cần đảm bảo thuận lợi để khách hàng sử dụng với cả hai mục đích trên. Dù cho thuê hay tự kinh doanh vẫn đảm bảo không gian sinh hoạt. Thiết kế Shophouse cũng cần phải đảm bảo an toàn trong kinh doanh, đặc biệt là vật liệu cháy nổ, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, cùng với các quy định cam kết chặt chẽ để người dân tuyệt đối không tự ý thay đổi kết cấu căn nhà./.

KTS Trịnh Tuấn Dũng/Công ty Kiến trúc AI PLUS