Liên kết cộng đồng dân cư: Mô hình mới cải tạo chung cư cũ

Cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ (CCC) tại Hà Nội cũng như TP Hồ Chí Minh được chính quyền, người dân, xã hội rất quan tâm. Có nhiều mô hình cải tạo, xây dựng lại CCC đã được áp dụng, trong đó có mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết thực hiện.

Khu chung cư D2 Giảng Võ được xây dựng mới. Ảnh: Thanh Hải

Không thể chậm trễ hơn

Qua khảo sát, đánh giá chất lượng công trình các CCC tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nguy cơ đổ sập không chỉ đến từ sự xuống cấp của cấu kiện xây dựng, mà còn do dư chấn động đất, cháy nổ và có thể xảy ra bất kỳ lúc nào. Tháng 11/2019, xuất hiện các trận động đất mạnh 5,7 và 5,4 độ richter xảy ra tại Lào và tỉnh Cao Bằng đã gây dư chấn nhẹ tại Hà Nội. Cho dù còn dựa vào dự đoán về việc Hà Nội hiếm xảy ra động đất, song vẫn là có thể xảy ra. Còn bất cứ một vụ nổ bình gas nào trong một căn hộ CCC cũng có thể làm cả block nhà sụp đổ, gây nguy hiểm đến tính mạng của hàng trăm con người.

CCC không những nguy hiểm cho tính mạng người dân mà còn làm xấu hình ảnh kiến trúc khu vực nội đô Hà Nội. Điều này không tương xứng với Thủ đô một quốc gia 100 triệu dân. Vì vậy, việc cải tạo, xây dựng lại CCC không thể để chậm hơn được nữa. Trách nhiệm trước hết thuộc về chính quyền các địa phương và của chính cộng đồng các hộ dân – chủ sở hữu CCC.

Mô hình đầu tư hiện nay

CCC tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được xây dựng chủ yếu từ những năm 1960 – 1992. Do hết niên hạn sử dụng nên nhiều chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, nhưng những dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại CCC đang gặp khó khăn trong việc triển khai theo mô hình sử dụng nguồn vốn Nhà nước và bất cập trong chính sách kêu gọi đầu tư theo mô hình xã hội hóa.

Với mô hình sử dụng nguồn vốn Nhà nước: Sử dụng nguồn vốn từ tín dụng hoặc theo hình thức BT. Được thực hiện khi chủ sở hữu không lựa chọn được chủ đầu tư. Nhà nước thực hiện hình thức BT với nhà đầu tư đảm nhận việc xây dựng lại CCC trên diện tích đất cũ hoặc tại vị trí khác để phục vụ nhu cầu tái định cư. Nhưng mô hình này chưa được chọn lựa rộng rãi, trước hết do nguồn ngân sách hạn chế, nên phương án không khả thi…

Mô hình xã hội hóa đầu tư: Là thỏa thuận của DN kinh doanh BĐS với những chủ sở hữu CCC việc di dời hoặc tái định cư, trên cơ sở tính toán hài hòa lợi ích giữa DN và người dân bảo đảm đáp ứng các quy định chung. Mô hình này được ưu tiên thực hiện cả tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, phù hợp với Nghị định số 101/2015/NĐ- CP của Chính phủ về cải tạo và xây dựng lại CCC.

Mô hình cộng đồng hộ dân liên kết

Trong phát triển đô thị, về cơ bản có 3 mô hình tổ chức thực hiện, gồm: Dẫn dắt bởi chính quyền, dẫn dắt bởi DN và dẫn dắt bởi cộng đồng.

Tại các quốc gia phát triển, mô hình được dẫn dắt bởi cộng đồng ngày càng chiếm ưu thế, cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại CCC thuộc mô hình được dẫn dắt bởi cộng đồng. Đây là một dạng của xã hội hóa đầu tư cải tạo, xây dựng lại CCC hiện tại (đến năm 2030) phù hợp với quy định của Nhà nước. Song cũng có những khác biệt về phương thức thực hiện. Hộ dân – chủ sở hữu CCC phải tự bỏ kinh phí chủ động liên kết với tổ chức có liên quan để xây dựng lại chính ngôi nhà đang xuống cấp của họ, thay vì thụ động chờ đạt được các thỏa thuận với lợi ích hạn chế được đưa ra bởi DN kinh doanh BĐS đến từ bên ngoài. DN kinh doanh BĐS được cộng đồng hộ dân lựa chọn và đầu tư theo hướng DN xã hội (Social Enterprise). Lợi nhuận thu được từ kinh doanh BĐS chuyển cho cộng đồng hộ dân, thay vì tối đa lợi nhuận cho cổ đông hoặc chủ sở hữu.

Ban đại diện cộng đồng hộ dân có vai trò quyết định, không chỉ trong việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để lựa chọn nhà đầu tư, mà còn có vai trò kết nối với tổ chức có liên quan, điều hành, giám sát việc lựa chọn, triển khai thực hiện dự án, cũng như có trách nhiệm là trọng tài phân chia quyền lợi từ kinh doanh BĐS cho hộ dân. Ký xác nhận nguồn kinh phí đóng góp của hộ dân, xác nhận trả chi phí thực hiện dự án cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS và công việc khác liên quan. Sẽ xuất hiện thêm tổ chức khác tham gia như ngân hàng, đơn vị tư vấn giám sát của cộng đồng hộ dân… Toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng mà mỗi hộ dân phải nộp theo quy mô căn hộ được chuyển vào ngân hàng. Sau đó, ngân hàng chuyển dần kinh phí cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án với sự giám sát của cộng đồng hộ dân (gắn với hệ thống dữ liệu để theo dõi). Thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo tính minh bạch, khả năng giải trình…

Mô hình này về cơ bản không tăng thêm hộ dân và tuân theo quy định về số tầng. Diện tích tăng thêm phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, đều chia lại cho hộ dân. Ví dụ: Tòa nhà cũ hiện là 5 tầng, nếu được phép xây cao 11 – 13 tầng, diện tích căn hộ sẽ tăng thêm khoảng 2,5 lần, 1 hộ dân CCC có diện tích trung bình 35m2 (chỉ tiêu diện tích ở khoảng 8,75m2/người), sau khi cải tạo diện tích căn hộ sở hữu là 87,5m2 (21,88m2/người); Cao 15 – 17 tầng, diện tích căn hộ tăng thêm khoảng 3 lần, diện tích căn hộ sau cải tạo là 105m2 (26,25m2/người); Cao 21 – 25 tầng, diện tích căn hộ tăng thêm 4 lần, diện tích căn hộ sau cải tạo là 140m2 (30m2/người). Với quy mô này, có thể tính đến phương án chia làm 2 căn hộ để đáp ứng nhu cầu tách hộ cho tương lai. Như vậy, đây là cơ hội cho từng hộ dân nâng cao chất lượng sống, gia tăng giá trị tài sản. Đồng thời giữ nguyên các hộ dân tầng 1, trong trường hợp diện tích sau cải tạo tăng lên 3 lần, tôn trọng hoạt động sinh kế của hộ dân tại tầng 1.

Nhưng mô hình này cũng có những vấn đề phải giải quyết, như phải mất nhiều thời gian để thuyết phục cơ quan quản lý Nhà nước, cộng đồng hộ dân, hoàn thiện quy trình thực hiện. Người dân phải tự bỏ kinh phí, trong khi nhiều người không đủ điều kiện để thực hiện. Trách nhiệm của Ban đại diện cộng đồng hộ dân lớn hơn. Và phải có DN kinh doanh BĐS theo hướng DN xã hội.

Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại CCC, không phải là mô hình thay thế các mô hình xã hội hóa hiện tại, mà chỉ góp phần đẩy nhanh quá trình thực hiện, vì nó mở ra một cách tiếp cận mới, không dẫn dắt bởi lợi ích kinh tế của DN kinh doanh BĐS, mà dẫn dắt bởi chính cộng đồng hộ dân với sự trợ giúp của DN theo hướng DN xã hội và lấy lợi ích chung của xã hội mà quyết định.

Mở ra một cơ hội mới về một nơi ở khang trang, giữ được hoạt động sinh kế, văn hóa cộng đồng, hình thành tài sản giá trị vượt trội tại khu vực trung tâm TP; Khơi dậy trách nhiệm, huy động được nhiều người hơn, nhiều tổ chức hơn cùng tham gia, trước hết từ sự chung sức của 3 nhà: Hộ dân – Nhà nước – Nhà đầu tư, để huy động thêm nguồn động lực mới, đột phá mới cho việc cải tạo, xây dựng lại một số lượng lớn CCC, sớm xóa bỏ được nguy cơ gây nguy hiểm đến tính mạng của người dân và góp phần làm đẹp cảnh quan khu vực trung tâm TP.

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn TP có khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2 – 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Mật độ xây dựng hầu hết đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật ở các chung cư đều cũ nát, đặc biệt là hệ thống cấp nước do dân tự cải tạo thành mạng lưới đường ống chằng chịt trên mặt nhà gây mất mỹ quan.

TS Phạm Đình Tuyển – Trưởng Khoa Kiến Trúc Và Quy Hoạch, Trường Đh Xây Dựng/Kinh tế Đô thị