Khai thác hiệu quả quỹ đất

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BÐS) TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, việc tạo lập thêm quỹ đất dọc hai bên công trình khi thực hiện dự án giao thông từng được thành phố thực hiện rất thành công. Năm 1999, dự án đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè) dài khoảng 7,5 km, rộng 60 m được phê duyệt, thành phố đã thu hồi mỗi bên thêm 15 m làm quỹ đất dự trữ. Ngay khi có quỹ đất sạch, thành phố bán đấu giá phần đất này cho Công ty địa ốc Phú Long và Tài Nguyên thu về 436 tỷ đồng. Phần đất còn lại khoảng 20 ha, thành phố đổi cho Công ty GS làm đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – vành đai ngoài và 15 ha dành để tái định cư tại chỗ cho người dân. Bình quân mỗi mét vuông đất thu hồi thêm đã đưa về 2,8 triệu đồng cho ngân sách thành phố, một nguồn thu lớn tại thời điểm đó. Sau thành công của dự án này, khi chỉnh trang nhiều tuyến đường giao thông, thành phố cũng dự tính chọn những tuyến đường có vị trí hấp dẫn đầu tư để bồi thường, tạo quỹ đất sạch nhằm điều tiết giá trị gia tăng từ đất, cung ứng cho nhà đầu tư, nhưng vì nhiều lý do, đến nay chưa có thêm dự án nào được thực hiện.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm, việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá đã được quy định trong Luật Quy hoạch đô thị, Luật Ðất đai. Hiệp hội BÐS thành phố cũng đã nhiều lần kiến nghị nhưng đến nay, không riêng TP Hồ Chí Minh mà nhiều tỉnh, thành phố khác trên cả nước cũng chưa thực hiện được. Từ đó, khoản tiền chênh lệch khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng như mở rộng đường cũ, hoặc làm đường mới đã “chảy” vào túi các doanh nghiệp BÐS, hoặc những người có nhà trong hẻm thành nhà mặt tiền. Các đối tượng hưởng lợi này gần như không phải đóng thêm bất kỳ một khoản thuế, phí nào, trong khi những người bị thu hồi đất để làm đường thường không được hưởng lợi từ việc mở đường. Ngay cả khi Nhà nước dùng ngân sách làm đường cũng không được hưởng lợi gì từ đầu tư hạ tầng, tạo ra sự không công bằng và lãng phí lớn…

Nhiều chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, cách thức nêu trên đã được hầu hết các quốc gia trên thế giới áp dụng. TP Hồ Chí Minh đang sở hữu nguồn đất rất lớn nhưng chưa tận dụng hiệu quả. Chỉ làm đường, giải tỏa theo lộ giới mà không có quy hoạch, khiến cho Nhà nước thất thu và tạo tiền đề để các nhà siêu mỏng, siêu méo mọc lên; người dân bị thu hồi đất thì bức xúc, gây ra nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai…

Ðề án “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn thành phố” vừa được phê duyệt, chỉ rõ: Trong tổng thu ngân sách của thành phố giai đoạn 2016 – 2020, nguồn thu từ đất chỉ chiếm từ 3 đến 5%, quá khiêm tốn so với tiềm năng. Tuy nhiên, thành phố không thể thay đổi về hệ thống thuế và phí, bảng giá liên quan đến đất đai… do quy định pháp luật hiện hành. Bổ sung sắc thuế mới để thu một phần giá trị đất đai tăng thêm cũng như đánh thuế cao đối với các trường hợp giao dịch “lướt sóng” nhằm ngăn ngừa tình trạng “sốt đất” là cần thiết, nhưng không thuộc thẩm quyền của UBND thành phố. Việc xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng thành phố cũng không thể áp dụng giải pháp thuế để phân bổ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư hạ tầng mang lại.

Giải pháp duy nhất là thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng và tái định cư tại chỗ cho tất cả những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng và người có đất kề bên hạ tầng. Mỗi người bị thu hồi đất đều được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá để thu tiền phục vụ triển khai thực hiện. Phương án này cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất. Khi nhận được sự đồng thuận của phần lớn người dân (thông thường là hai phần ba) thì phương án được phê duyệt. Số người dân không đồng ý phải lựa chọn: Hoặc là chấp thuận phương án, hoặc bị Nhà nước thu hồi đất. Ðây là cơ chế mang tên “đồng thuận cộng đồng theo đa số” bảo đảm công bằng cao nhất và tiết kiệm chi phí đầu tư phát triển.

Ðể tránh khiếu nại, khiếu kiện liên quan thu hồi và bồi thường đất, đề án nêu rõ, giá trị đất đai được bồi thường là giá trị trước khi triển khai dự án đầu tư, không chấp nhận bồi thường theo giá đất kỳ vọng tăng lên do dự án đầu tư tác động. Thành phố sẽ định giá cụ thể toàn bộ khu vực dự án ngay khi quy hoạch được phê duyệt và xem đây là giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ…

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, chủ trương của UBND thành phố Hồ Chí Minh như đã nêu là rất hợp lý, giải quyết được tình trạng đầu cơ đất đai khi biết thông tin quy hoạch; xóa bỏ nhà siêu mỏng, siêu méo ở mặt tiền đường; đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng vì người dân được tái định cư tại chỗ và tăng nguồn thu cho ngân sách… Tuy nhiên, để đạt hiệu quả, thành phố cần thành lập một tổ chức phát triển quỹ đất theo hướng sự nghiệp có thu, có vốn mồi. Chỉ cần có vốn mồi, đơn vị này sẽ dễ dàng giải phóng mặt bằng theo giá thị trường để có quỹ đất sạch đem đấu giá, thu tiền cho ngân sách…

Vũ Nguyên/Nhân dân