Huy động nội lực trong phát triển đô thị vệ tinh Hà Nội

(Tạp chí Kiến trúc Việt Nam) – Bên cạnh công tác quy hoạch và quản lý đô thị, xác định các nguồn lực cho phát triển đô thị vệ tinh (ĐTVT) luôn là một bài toán quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn lực quốc gia. Kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới cho thấy, một chiến lược tốt trong sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai và bất động sản (BĐS) sẽ là cơ sở tốt phát huy nội lực để phát triển bền vững các ĐTVT. Đây cũng là yếu tố cần được nghiên cứu đánh giá cẩn trọng ngay từ công tác quy hoạch đô thị để hiện thực hóa mục tiêu và phát triển bền vững các ĐTVT ở trong nước.

Phối cảnh tổng thể Quy hoạch chung xây dựng ĐTVT Sóc Sơn (Hà Nội) đến năm 2030

BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ CÁC QUỐC GIA PHÁT TRIỂN TRÊN THẾ GIỚI

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển trên thế giới cho thấy: Phát triển ĐTVT cần nhiều nguồn lực.
Nhật Bản là một trong số những quốc gia đầu tiên ở Châu Á phát triển hệ thống các đô thị vệ tinh để giảm tải mật độ siêu đô thị Tokyo đang có xu hướng ngày càng phình rộng thông qua việc ban hành Luật Phát triển vùng đô thị quốc gia. Kể từ khi Bộ Luật được ra đời và đi vào thực tiễn vào năm 1962, đã có tổng cộng 08 dự án phát triển ĐTVT được đặt ra, nhưng đều không được hiện thực hóa trong các giai đoạn tiếp theo. Nguyên nhân do việc thực hiện những dự án này yêu cầu quá nhiều chi phí và nỗ lực. Các chuyên gia nghiên cứu đã chỉ rõ Nhật Bản cần đến 56,5 tỷ USD (giá trị lúc bấy giờ) để phát triển các ĐTVT và Chính phủ chưa tính đến việc khai thác các lợi thế của bất động sản (BĐS) dẫn đến các thất bại. Chẳng hạn, đô thị “nông nghiệp” Tsukuba của Tokyo có quy mô đạt mức 100 nghìn người nhưng sau 10 năm được quy hoạch, xây dựng, dân số của nó chỉ 35 nghìn người.
Cũng tại châu Á, Hong Kong và Singapore lại là các ví dụ thành công trong việc huy động nguồn lực cho phát triển các ĐTVT nhờ việc tập trung đầu tư xây dựng nhóm nhà ở dành cho những người có thu nhập trung bình, thấp.
Tại Hàn Quốc, ngay từ những năm 1960, với mục tiêu giảm tải cho thủ đô Seoul, Chính phủ Hàn Quốc đã tiến hành thực hiện hàng loạt các ĐTVT thông qua việc phát triển các khu công nghiệp tạo việc làm và các khu nhà ở tại 02 thành phố vệ tinh Seongnam cách thủ đô 25km (năm 1960) và Gyeonggi (năm 1970). Tuy bài toán di dời dân cư từ đô thị trung tâm ra ĐTVT chưa hoàn toàn thành công nhưng rất nhiều nguồn lực từ BĐS và đất đai đã được khai thác thành công. Khởi đầu từ việc Chính phủ đã đầu tư xây dựng hệ thống đường cao tốc và tàu điện ngầm kết nối giữa Seoul với các ĐTVT, giảm thời gian di chuyển của người dân khiến giá trị BĐS ở các đô thị vệ tinh tăng cao, tạo nên sức hút đối với người dân. Tính đến cuối năm 1980, hàng loạt các ĐTVT Incheon, Suwon, Anyang, Uejeongbu, Seongnam và Bucheon phát triển vượt mức phát triển trung bình của Hàn Quốc. Giữa năm 1970 và 1980, trong khi Soeul chỉ phát triển ở mức 3.4%/năm thì các ĐTVT đạt mốc tăng trường trung bình 6%/năm, thậm chí Anyang và Bucheon cán mốc 12%/năm.
Tại Ấn Độ, trên cơ sở các bài học kinh nghiệm rút ra từ các bài học thất bại ban đầu, các đô thị vệ tinh Gaziabad và Faridabaf-Ballabgarh của thủ đô New Delhi đã được thực hiện thành công nhờ huy động tốt tiềm lực đất đai và BĐS cho phát triển công nghiệp và tạo ra nhiều cơ hội phát triển khác. Cùng với đó, 02 ĐTVT là Mohali và Panchkula, có vị trí ở ngoại thành của Chandigarh (Punjab) cũng đã phát triển thành công khi Mohali là vệ tinh công nghiệp và Panchkula là vệ tinh thương mại và dân cư với các nguồn lực đất đai và BĐS được đánh thức.
Các bài học kinh nghiệm như trên đã chỉ ra rằng, BĐS và đất đai là nguồn lực chính đóng góp cho sự tăng trưởng chung của riêng ĐTVT cũng như của toàn vùng đô thị. Đối với các nước công nghiệp, hoạt động của thị trường BĐS thường chiếm khoảng 30% GDP. Cũng có rất nhiều quốc gia có nguồn thu thuế cho ngân sách Nhà nước từ đất đai và BĐS chiếm 50% – 70% tổng thu. Sự ra đời và phát triển của loại hình thị trường này đã có những đóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế xã hội bởi là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Việc phát triển thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai, sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; biến BĐS thành tài sản tài chính để tham gia vào hoạt động tài chính của nền kinh tế….
Những ĐTVT được xây dựng với tiềm lực kinh tế mạnh (đặc biệt là nguồn lực từ đất đai và BĐS phục vụ phát triển nhà ở và công nghiệp) và có vị trí ở xa so với thành phố lõi sẽ hiệu quả hơn trong việc làm giảm tải dân số và tắc nghẽn đô thị vì nó kéo và làm giảm số lượng công việc và dịch vụ ở thành phố lõi. Với các đô thị vệ tinh, phát triển công nghiệp sẽ mang đến nguồn lực nền tảng kinh tế chính. Tuy nhiên, dịch vụ thương mại, kinh tế và nhà ở cũng rất quan trọng, cần phải được phát triển song song với công nghiệp để tạo ra nguồn lực phát triển cho ĐTVT. Trong các giai đoạn ban đầu, tuy những yếu tố này không đóng góp trực tiếp ngay vào sự hình thành và phát triển của đô thị nhưng về lâu dài sẽ là nguồn lực lớn tham gia vào quá trình phát triển bền vững cho ĐTVT, cũng như hoàn thành các mục tiêu khác như giải nén dân số cho đô thị trung tâm, hỗ trợ phát triển cho đô thị trung tâm.
Để làm được điều này, các ĐTVT đều đã phải được một số tiêu chí chính như:
ĐTVT là đô thị nằm trong một vùng đô thị và chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi thành phố trung tâm của vùng đô thị đó. Quy hoạch phát triển ĐTVT sẽ hình thành các cụm đô thị từ các cụm dân cư, xây dựng các khu nhà mới tiện ích mới thu hút dân cư từ thành phố ra, phát triển các dịch vụ phục vụ thành phố lớn tại các thị trấn thị xã hiện có quanh thành phố. Một trong những mục đích của quy hoạch ĐTVT” hướng đến là xây dựng thành phố đa trung tâm, đa phân khu chức năng để giãn dân ở khu lõi trung tâm, giảm áp lực dân số và mật độ cư trú ở đô thị trung tâm; Đồng thời tạo vành đai xanh (giữa đô thi vệ tinh với trung tâm) để điều hòa môi trường sinh thái cho đô thị và khắc phục các vấn đề trong phát triển đô thị như là: vấn nạn xã hội, giao thông, môi trường đang ngày càng trở nên gay gắt.
Là các đô thị tuy nhỏ nhưng có diện tích đất hay khoảng cách đủ lớn để phân biệt định danh vật lý giữa đô thị vệ tinh và đô thị trung tâm, có hệ thống giao thông công cộng hoàn thiện và các không gian chuyển tiếp. Hệ thống giao thông phát triển đồng bộ cho phép cư dân di chuyển rất nhanh từ ĐTVT vào đô thị trung tâm và ngược lại. Đây là các cơ sở đầu tiên về tiếp cận BĐS và đất đai tại đô thị vệ tinh cho người dân.
Bên cạnh hệ thống hạ tầng đồng bộ, các ĐTVT có điều kiện môi trường sinh thái, cảnh quan thiên nhiên phát triển cao so với đô thị trung tâm. Các điều kiện về nhà ở, công ăn việc làm, dịch vụ đô thị phát triển. Đây là các cơ sở để có nhiều loại hình BĐS đáp ứng các nhu cầu sở hữu và sử dụng khác nhau của người dân.
Cơ cấu quản lý được phân cấp có tính độc lập cao đối với đô thị trung tâm, đồng thời vẫn đồng bộ với tổng thể phát triển của toàn đô thị cũng như vùng đô thị.

HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI, BĐS ĐỂ PHÁT TRIỂN

Đánh giá chung của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từ năm 2011 cho đến nay, nguồn lực đất đai và BĐS luôn được xem là yếu tố quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững của đô thị nói chung và đặc biệt là các đô thị vệ tinh dựa trên các thế mạnh về cảnh quan, môi trường sinh thái, cơ hội việc làm từ việc đầu tư phát triển các khu vực sản xuất công nghiệp mới, có hạ tầng đồng bộ.
Các kinh nghiệm và báo cáo thực tế đều chỉ ra rằng, việc phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc… từ đó tạo chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành. Bên cạnh đó, thị trường BĐS phát triển làm tăng khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS, là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước thông qua thu các loại thuế liên quan đến BĐS. Các thống kê cũng chỉ ra trong thời gian qua, các khoản thu từ đất đai luôn là một nguồn thu ổn định và chiếm từ 8 – 9,5% tổng số thu của ngân sách. Đó là chưa tính đến lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất và các khoản thu gián tiếp thông qua góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất… cũng làm tăng các khoản thu khác của ngân sách.
Trong số 12 nội dung thu nội địa qua các năm, thu từ thị trường BĐS luôn có số thu cao đứng thứ 6. Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu Ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm ở nước ta bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% GDP và thời gian qua, thị trường BĐS đã trở thành một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Và như vậy, thông qua các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp góp vốn của thị trường này… các nguồn vốn sẽ được huy động cho hoạt động sản xuất kinh doanh.
Tại các đô thị Việt Nam như Hà Nội và TPHCM, trung bình mỗi năm lĩnh vực kinh doanh BĐS đóng góp khoảng 11% vào GDP của khu vực dịch vụ, tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 5%/năm, góp phần tăng tỷ trọng GDP ngành dịch vụ. Đây cũng là cơ sở quan trọng để thu hút lượng lớn các nguồn lực đầu tư khác bên cạnh vốn ngân sách thúc đẩy hoàn thiện cơ sở hạ tầng và dịch vụ.
Tuy nhiên, khả năng huy động vốn (gián tiếp lẫn trực tiếp) qua thị trường BĐS Việt Nam hiện nay vẫn còn hạn chế. Theo số liệu thống kê năm 2007, kiểm toán Nhà nước đã kiểm tra và thu hồi về cho ngân sách Nhà nước 11.600 tỷ đồng từ các doanh nghiệp, trong đó có một phần là do hiện tượng đầu cơ BĐS, trốn thuế khi giao dịch BĐS. Ngoài hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án liên doanh, BĐS hầu như chưa được chuyển hoá thành tài sản tài chính dành cho phát triển kinh tế, xã hội.
Tại Quyết định 445/QĐ-TTg ngày 07/4/2009 về Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị ở Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 hệ thống đô thị Việt Nam phát triển với tốc độ nhanh. Các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM đã công bố hệ thống các đô thị vệ tinh của mình trong đó Hà Nội có 05 ĐTVT, và TPHCM có 04 ĐTVT. Một số các ĐTVT đã được quy hoạch. Giống như trên thế giới, bên cạnh xác định mục tiêu và quy hoạch phát triển ĐTVT, vấn đề trở ngại chính được đặt ra hiện nay là huy động nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực từ đất đai và BĐS cho quá trình phát triển hệ thống các ĐTVT góp phần huy động có hiệu quả nội lực tự thân của ĐTVT, góp phần phát triển bền vững đô thị. Tuy nhiên, đây là việc làm bài bản, cần được nghiên cứu và chuẩn bị thấu đáo từ khâu quy hoạch để tạo dựng giá trị đất đai và BĐS cho ĐTVT.
Về công tác quy hoạch, thực hiện rà soát, đánh giá tình hình sử dụng đất đai các khu công nghiệp và khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố. Các quy hoạch khu đô thị vệ tinh cần làm rõ và cụ thể hóa về chức năng và các tiêu chí đạt được của đô thị vệ tinh. Nên tạo dựng tính đặc thù cho ĐTVT làm tăng giá trị đất đai và BĐS trong tương lai.
Quy hoạch xem xét các thông số của các quy hoạch ĐTVT trên cơ sở tham khảo tiêu chuẩn quốc tế về xây dựng vành đai xanh, đảm bảo các tiêu chí định mức về môi trường, không gian xanh, sinh thái… cao hơn đáng kể so với đô thị trung tâm. Đặc biệt xem xét áp dụng các tiêu chí quy hoạch đô thị xanh, đô thị sinh thái, đô thị thông minh trên thế giới để góp phần tạo nên giá trị đặc thù cho BĐS, nâng cao tiện ích sử dụng, chất lượng sống cho người dân.
Quy hoạch hướng đến tính khả thi trong đầu tư kết nối cơ sở hạ tầng với đô thị trung tâm, tạo cơ sở nâng cao khả năng tiếp cận với BĐS và đất đai cho đô thị vệ tinh. Bên cạnh quy hoạch tổ chức các hệ thống đường trục kết nối với tiêu chuẩn đường cao tốc, quy hoạch đồng bộ các hệ thống xe buýt nhanh BRT, đường sắt cao tốc MRT. Cùng với đó, xây dựng các hệ thống hạ tầng kỹ thuật như cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải… đồng bộ.

Bất động sản đang trong quá trình hình thành tại khu vực ĐTVT Xuân Mai (TP Hà Nội)

Về phát triển các loại hình BĐS, trước tiên cần nhấn mạnh hạn chế việc quy hoạch phân lô bán nền đã từng làm vỡ quy hoạch đô thị tại nhiều đô thị gây nên kiểu phát triển “vệt dầu loang” để lại nhiều hệ lụy đã được báo chí phản ánh trong thời gian qua. Bên cạnh phát triển đồng bộ các loại hình phân khúc BĐS như biệt thự sinh thái, nhà ở thấp tầng, cần quan tâm đến vấn đề nhà ở xã hội và hạ tầng xã hội trong phát triển đô thị vệ tinh. Trong một số đô thị đặc thù, cần chú trọng quy hoạch và thúc đẩy phát triển các mô hình nhà ở cho thuê (ví dụ như tại Khu CNC Hòa Lạc thuộc đô thị Hòa Lạc – tuân thủ theo đúng Luật CNC đã quy định).
Quy hoạch ĐTVT cũng cần tổ chức hạ tầng xã hội và dịch vụ công cộng đồng bộ, đáp ứng mọi nhu cầu sinh hoạt của người dân theo tiêu chí “dịch vụ gì trung tâm có thì ĐTVT có”.
Về quản lý đất đai, bảo đảm thực hiện phân bổ đất đai trong quá trình phát triển ĐTVT một cách công bằng, minh bạch và hiệu quả thông qua cơ chế đấu giá và đấu thầu dự án sử dụng đất. Đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, BĐS, nhanh chóng hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, BĐS nhằm tăng cường khả năng tiếp cận đất đai cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất; Thực hiện cơ chế thu hồi đất tự nguyện thông qua khuyến khích thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đât, thuê đất, nhận góp vốn trực tiếp giữa hộ gia đình, cá nhân và các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài trên cơ sở đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch tại các dự án đầu tư ở các ĐTVT.
Về tạo lập thị trường BĐS, đẩy mạnh quá trình thị trường hóa các dịch vụ liên quan đến tư vấn giá đất, giá BĐS; Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính về đất đai và thuế đất đai, BĐS, Chính quyền đô thị chủ động điều tiết giá đất, giá BĐS tại vùng quy hoạch ĐTVT trên cơ sở quan hệ cung cầu. Trong thời gian tới cần thực hiện thêm các nghiên cứu về mối quan hệ tài chính đô thị, thị trường đất đai – BĐS với quy hoạch và phát triển các hình thái ĐTVT./.

Ths. Kts Nguyễn Khắc Hưng