Cần thiết có cơ quan định giá đất độc lập
Đây là một trong những giải pháp được đưa ra để khắc phục tình trạng định giá đất chưa sát với thực tế. Bất cập trong định giá đất nếu không được hóa giải sẽ là rào cản chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của Việt Nam.
Không sát giá thị trường
Giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% – 60% giá đất chuyển nhượng thực tế. Ảnh: Hoàng Hải
Nhìn vào thể chế thúc đẩy chuyển dịch đất đai của Việt Nam hiện nay, PGS.TS Trần Quốc Toản, Ủy viên Hội đồng Lý luận Trung ương, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ cho rằng, vấn đề định giá đất còn nhiều bất cập, hạn chế. Hiện nay, giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% – 60% giá đất chuyển nhượng thực tế, có khi thấp hơn nhiều; chưa tổ chức được đầy đủ và có hiệu quả hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Công tác thẩm định giá đất còn nhiều hạn chế. Chính điều này đã làm cho vấn đề thu hồi đất, bồi thường đất bị thu hồi có nhiều bất cập, thậm chí gây nhiều khiếu kiện.
So sánh giá đền bù khác nhau giữa Nhà nước thu hồi và dự án do các DN thu hồi, ông Toản cho biết, từ năm 2009 đến nay, giá đất đền bù thu hồi cho 1 m² đất nông nghiệp tại Hà Nam không thay đổi, vẫn giữ ở mức 40.000 đồng/m², bằng một bát phở. Cùng với một số nội dung đền bù đi kèm như hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, đào tạo nghề…, tổng cộng 1 m² đất nông nghiệp được đền bù khoảng 135.000 đồng. Tính trên 1 sào đất, tổng cộng số tiền đền bù vào khoảng 49 triệu đồng. Trong khi đó, nếu DN trực tiếp thỏa thuận với người dân thì giá đền bù thường đạt trên dưới 100 triệu đồng/sào.
Từ sự chênh lệch giữa bảng giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, đang có thực trạng là người dân không khai thật giá trị mua bán, chuyển nhượng đất thông qua hợp đồng để tránh thuế. Điều này dẫn đến hệ quả là các giao dịch đất đai không trung thực, không đủ tin cậy để làm cơ sở, số liệu thông tin giao dịch về đất trên địa bàn. Và nếu Nhà nước lấy chính giá đó bồi thường cho người dân thì không nhận được sự hợp tác của người dân, thời gian thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài… Ngược lại, việc kê khai giá chuyển nhượng có thể tăng lên gấp nhiều lần giá trị thật nếu người dân dùng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng để thế chấp ngân hàng. Điều đó rất nguy hiểm cho thị trường tài chính.
Cũng từ bất cập này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu thực tế là số thu từ thuế đất rất thấp.
Cần có cơ chế định giá đất phù hợp
Để đầu tư phát triển trong thời gian tới, theo ông Đặng Hùng Võ, chúng ta buộc phải thực hiện chuyển dịch đất đai từ việc sử dụng đất hiệu quả chưa cao sang sử dụng đất hiệu quả cao hơn. Chuyển dịch đất đai là một việc rất khó khăn vì liên quan đến việc lấy đất từ người đang sử dụng thiếu hiệu quả sang người sử dụng đạt hiệu quả cao hơn.
Ông Võ cho biết, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, phương án chuyển dịch đất đai cần phải quan tâm tới nguyên tắc chia sẻ lợi ích của người được đất và mất đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai chưa quan tâm tới các cơ chế chia sẻ lợi ích này. Theo đó, pháp luật về đất đai của Việt Nam thời gian tới cần có những đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai phục vụ mục đích sinh lợi theo cơ chế thị trường, trong đó có vấn đề định giá đất.
Đồng quan điểm với ông Võ, ông Toản cho rằng, Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng đối với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội gắn với quy hoạch sử dụng đất. Giá trị gia tăng của đất tại một vùng sẽ tăng lên rất nhiều khi có chủ trương hoặc quy hoạch của Nhà nước xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, các tuyến giao thông… Giá trị gia tăng đó phải trở thành lợi ích hài hòa của xã hội, của Nhà nước, của những người sử dụng đất, các nhà đầu tư, chứ không chỉ là lợi ích riêng của các nhà đầu tư, của lợi ích nhóm. Do đó, “Nhà nước cần phải có cơ chế định giá đất phù hợp, sát với giá thực tế”, ông Toản nêu hướng giải quyết.
Cụ thể, theo ông Toản, Nhà nước cần ban hành các quy định pháp lý để thành lập cơ quan định giá đất, cơ chế định khung giá đất, giá đất. Cơ quan định giá đất cần phải có tính độc lập về chuyên môn và chịu trách nhiệm pháp lý về công việc của mình. Đây chính là điểm mấu chốt để việc định giá đất sát với giá thực tế ở nước ta.
Ở góc độ pháp luật, bà Doãn Hồng Nhung khuyến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về khung giá đất, yêu cầu giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế. Chính phủ cần xem xét ban hành tiêu chuẩn nghiệp vụ trong thẩm định giá đất nhằm nâng cao nghiệp vụ và chuyên môn hóa hoạt động này…
