Nghị định 25/2020/NĐ-CP: Gỡ nút thắt cho kinh doanh bất động sản
Sau những vướng mắc trong thủ tục giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư (NĐT) trúng đấu thầu, những đổi mới tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 20/4/2020 (Nghị định 25) được kỳ vọng sẽ mở ra các cơ hội lớn cho nhiều địa phương và doanh nghiệp (DN), đặc biệt là các DN đã xong thủ tục đấu thầu và đang chờ hướng dẫn giao đất để thực hiện dự án trên cả nước.
Các dự án BĐS gỡ được nút thắt về thủ tục giao đất, cho thuê đất
12 luật chi phối đầu tư bất động sản
DN bất động sản (BĐS) đang gặp 3 vấn đề lớn khi thực hiện dự án đó là pháp lý, nguồn vốn và thủ tục hành chính. Lĩnh vực đầu tư BĐS hiện có tới 12 luật chi phối trực tiếp, ngoài ra, còn được quy định ở nhiều luật chuyên ngành khác và rất nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành.
Bên cạnh đó, còn có hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác…
Điều này vừa làm khó DN, gây ra nhiều hệ quả lớn, gia tăng thời gian và chi phí tuân thủ, làm lỡ cơ hội đầu tư, tăng rủi ro đối với hoạt động kinh doanh của DN, vừa khiến việc quản lý trở nên chồng chéo, tạo lỗ hổng để DN “lách luật”….
Trước đây, sau khi trúng thầu lựa chọn NĐT, các địa phương thường rất chậm trễ không giao đất khiến tiến độ dự án bị đình trệ. Nguyên nhân là do Luật Đấu thầu cho phép được đấu thầu lựa chọn NĐT thực hiện dự án có sử dụng đất (SDĐ) nhưng trong Luật Đất đai 2013 lại không có quy định giao đất cho hình thức này.
Chính vì sự không đồng nhất giữa 2 luật nên mặc dù DN đã trúng đấu thầu nhưng lại không thể được giao đất. Việc này đã gây khó khăn trực tiếp cho NĐT dẫn đến nhiều dự án đã hoàn thành thủ tục đấu thầu lựa chọn NĐT nhưng phải tạm dừng xem xét việc giao đất, cho thuê đất cho NĐT trúng thầu thực hiện dự án.
Theo TS. Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương: “Hiện nay, cơ chế thu hồi, giao đất còn một số bất cập. Đặc biệt, quá trình thu hồi, giao đất giữa 3 chủ thể là Nhà nước – chủ thể bị thu hồi đất – chủ thể được giao đất chưa được minh bạch. Vì vậy, cần có một cơ chế đủ mạnh, đủ thuyết phục, hài hòa được lợi ích các bên liên quan trong việc thu hồi, giao đất”.
Một trong những giải pháp quan trọng để thực hiện mục tiêu này là hoàn thiện hệ thống pháp luật, cải cách thủ tục hành chính, góp phần tiết kiệm thời gian, chi phí cho DN và người dân.
Cú hích cho thị trường
Nếu trước đây thủ tục triển khai một dự án nhà ở thương mại buộc phải tổ chức định giá 2 lần (khi sơ tuyển đấu thầu lựa chọn NĐT và khi giao đất) phát sinh nhiều hệ lụy, thì nay Nghị định mới quy định cụ thể chỉ còn phải định giá một lần sau khi chủ đầu tư đã hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Nghị định 25 ra đời bỏ đi bước sơ tuyển lựa chọn nhà thầu, thay vào đó Sở KH&ĐT sẽ triển khai thẩm định năng lực nhà thầu trước khi đấu thầu lựa chọn NĐT cho dự án.
Điều khoản quan trọng nhất được cho là cởi nút thắt cho kinh doanh BĐS là Điều 60 Nghị định 25 là quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất. Điều kiện xác định dự án đầu tư có SDĐ trước hết là phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; Thứ hai là phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành; Thứ ba là không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai…
Điều 60 Nghị định 25 quy định rõ trách nhiệm của các bên (bao gồm bên mời thầu, NĐT, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai) trong việc thu hồi đất; phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thực hiện giải phóng mặt bằng ngay sau khi ký kết hợp đồng dự án.
Khoản 2 Điều 60 Nghị định 25 xác định việc giao đất cho NĐT trúng đầu thầu được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án. Đồng thời, việc giao đất cho NĐT trúng đầu thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ. Tổ chức, cá nhân cần chuẩn bị và nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất.
Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn NĐT ra đời thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP. Theo đó, dự án đầu tư bao gồm: Dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) theo quy định của pháp luật về đầu tư PPP; Dự án đầu tư có SDĐ để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh và những dự án không phải dự án trên nhưng phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa.
Lam Hạnh/Báo Pháp luật
