Hoàn thiện tính pháp lý quản lý Condotel

(Tạp chí KTVN) – Phần lớn các dự án Condotel tại các đô thị được xây dựng trên các khu đất có chức năng thương mại, dịch vụ có thời hạn. Trong quá trình thực hiện, các chủ đầu tư mong muốn chuyển thành đất ở lâu dài. Nếu việc phát triển Condotel thiếu kiểm soát sẽ dẫn đến nguy cơ phá vỡ quy hoạch tổng thể, phát sinh hệ lụy lâu dài cho đô thị.

Bùng nổ phát triển Condotel dọc bờ biển TP Đà Nẵng

Những vấn đề nảy sinh từ tính pháp lý của Condotel
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến tháng 02/2018, đã có gần 23.000 căn hộ Condotel được cấp phép đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác sử dụng trong phạm vi toàn quốc. Chỉ tính riêng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, trong năm 2017 đã có 09 dự án được cấp phép xây dựng với quy mô số lượng căn hộ khoảng 9.300 căn. Trong số này, phải kể tới các dự án có quy mô lớn như: Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (1.969 căn), Ánh Dương – Soleil (3.252 căn), Condo1 & Condo2 thuộc dự án Ariyana (1.440 căn), Condotel Ngô Quyền Đà Nẵng (864 căn), Hòa Bình Xanh Đà Nẵng (768 căn), Tháp CT3 & CT7 thuộc dự án Đà Nẵng Times Square (591 căn)…

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý của hầu hết các dự án này là được cấp phép theo hình thức căn hộ lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở. Bên cạnh những mặt tích cực trong việc đóng góp vào tăng trưởng thu hút vốn đầu tư vào địa phương, phát triển hệ thống hạ tầng phòng lưu trú phục vụ du lịch, việc phát triển nóng các dự án Condotel cũng gây nên các tranh cãi về tính pháp lý, đặc biệt là trong điều kiện các chế tài quản lý tính pháp lý của mô hình Condotel còn chưa hoàn thiện như hiện nay.

Nếu chỉ xét về tính pháp lý, vấn đề gây tranh cãi lớn nhất hiện nay là việc công nhận quyền sử hữu theo thời hạn của bất động sản Condotel. Trong khi các quy định pháp lý về sở hữu đất đai chỉ phân loại cụ thể mục đích sử dụng đất bao gồm: Đất nông nghiệp; Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; Đất chưa sử dụng (mỗi loại trên đều bao gồm các loại đất sử dụng thành phần khác nhau như Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp); Sự đa dạng về mục đích cụ thể, như: làm khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản… do đó cũng có nhiều cơ chế quản lý và sử dụng khác nhau về: nghĩa vụ tài chính, về trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thu hồi bồi thường, hỗ trợ tái định cư…) thì sự tranh cãi về tính pháp lý của mô hình Condotel có bản chất sự việc bắt nguồn từ chính yếu tố “lai” về tính chất sử dụng đất giữa đất ở (chỉ để xây dựng nhà ở) và đất kinh doanh dịch vụ (dùng cho kinh doanh khách sạn). Cụ thể, hiện nay đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể được cấp phép như là đất nhà ở căn hộ thông thường.

Để tháo gỡ các vướng mắc, thay vì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai và sở hữu công trình xây dựng (Sổ đỏ), một số địa phương cũng đã chủ động đề xuất thực hiện cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng (Sổ hồng) cho chủ sở hữu căn hộ khách sạn Condotel. Tuy nhiên, cũng chính bởi sự mâu thuẫn tồn tại về tính pháp lý coi Condotel là loại “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở”, khó xác định chức năng sử dụng đất là kinh doanh hay du lịch (hay một mục đích nào đó, gây ra những hệ quả pháp lý rất phức tạp cho người sử dụng và nhà đầu tư, tiềm ẩn nhiều hệ lụy.

– Khó khăn trong quản lý quy hoạch đô thị. Phát triển nhanh Condotel thiếu kiểm soát sẽ dẫn đến các nguy cơ phá vỡ tổng thể quy hoạch chung đô thị, phát sinh hệ lụy lâu dài cho thành phố, mất khả năng kiểm soát về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị. Qua theo dõi việc cấp phép đầu tư xây dựng các dự án Condotel trên địa bàn thành phố, nhận thấy phần lớn các dự án này được xây dựng trên các khu đất được quy hoạch với chức năng thương mại dịch vụ có thời hạn. Quá trình thực hiện đầu tư, hầu hết các nhà đầu tư mong muốn được chuyển thành đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Về mặt quy hoạch, rõ ràng khi thay đổi thành phần cơ cấu đất đai, đồng nghĩa với việc phá vỡ quy hoạch tổng thể đã được phệ duyệt. Cũng chính từ việc không tuân thủ quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt nên nguy cơ tiếp theo sẽ là hàng loạt các vấn đề bất cập về hạ tầng, như: ùn tắc giao thông, quá tải thoát nước đô thị, thiếu nước sinh hoạt… Trong trường hợp thừa nhận loại hình này là nhà ở, có nghĩa bài toán về cung ứng hạ tầng xã hội, hệ thống thiết chế văn hóa cơ sở sẽ được giải quyết như thế nào?

– Khó khăn trong quản lý cư trú, giám sát phát triển quy mô dân số là điều không tránh khỏi. Thực tế cho thấy rõ xu hướng các dự án chung cư cao tầng tập trung ngày càng nhiều tại các khu vực đô thị, sẽ đồng nghĩa với việc gia tăng mật độ dân số ngày càng cao ở khu vực nội đô, đặc biệt ở các đô thị có tốc độ phát triển nóng như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng. Điều này chắc chắn sẽ kéo theo các áp lực về tổ chức giao thông, cung ứng hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, công viên…), nước sinh hoạt, thoát nước… khi mà các điều kiện này ở các đô thị đã và đang trở nên quá tải. Việc cấp phép đầu tư các dự án Condotel trong khi chưa có một giải pháp căn cơ đảm bảo phân bố dân cư sẽ dẫn đến nhiều bất cập trong công tác phát triển dân số và đặc biệt là quản lý cư trú đối với loại hình này.

– Khó khăn trong ngân sách. Nếu như các khu đất được quy hoạch với chức năng thương mại dịch vụ, việc đầu tư xây dựng dự án tuân thủ tính chất kinh doanh rõ ràng sẽ góp phần làm gia tăng nguồn thu ngân sách, lợi ích kinh tế từ hoạt động đầu tư, kinh doanh, khai thác dịch vụ của dự án. Trong trường hợp chỉ xem Condotel như một loại hình bất động sản phân phối như căn hộ chung cư thì giá trị đóng góp cho nguồn thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh là rất hạn chế.

Không gian bể bơi và khu công viên cây xanh trong khu Condotel

Định hướng cho công tác quản lý
Hiện nay loại hình Condotel đã bùng nổ và đang phát triển ngày càng mạnh mẽ ở nhiều đô thị trong cả nước, do đó, cần sớm có những định hướng cụ thể trong hoàn thiện hệ thống pháp lý phục vụ công tác quản lý đồng bộ. Đối với các dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao cho người dân sử dụng như căn hộ chung cư, cần yêu cầu chủ đầu tư xin phép chuyển đổi mục đích dự án để có thể áp dụng cơ chế cấp sổ đỏ – sử dụng đất và sử dụng công trình trên đất. Còn đối với những dự án đang triển khai, không áp dụng cấp cấp sổ đỏ, đồng thời có cơ chế kiểm tra giám sát các đơn vị chủ đầu tư thực hiện đúng giấy phép đầu tư, trước khi có quy định pháp luật, giải pháp pháp lý cụ thể cho phép cấp giấy sở hữu sổ hồng hoặc sổ đỏ.

Cần phải thấy rõ, đất xây dựng loại hình bất động sản này hiện nay trên thị trường đang tồn tại 02 trạng thái. Thứ nhất là các khu đất vốn nằm trong khu vực quy hoạch là đất ở nhưng được các chủ đầu tư xây dựng thành các Condotel hoặc biệt thự nghỉ dưỡng. Đối với loại bất động sản này, tính pháp lý là rất rõ ràng và có thể thực hiện cấp sổ đỏ theo đúng quy định.
Loại thứ hai dư luận vẫn đang còn nhiều tranh cãi hiện nay chính là các bất động sản nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Loại đất này địa phương không quy hoạch để hình thành đơn vị ở mà chỉ cho phép lưu trú ngắn ngày và cho các chủ đầu tư thuê với thời gian sử dụng nhất định khoảng 50 – 70 năm. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã xây dựng thành Condotel và bán cho khách hàng như các căn hộ nhà ở thông thường khác trên thị trường.
Một dự án bất động sản luôn đi cùng với nó là không gian sống và hạ tầng sống. Nếu công nhận đất vốn để kinh doanh dịch vụ đất ở và cấp sổ đỏ lâu dài cho các Condotel sẽ gây ra những tác động rất lớn đến xã hội, gây quá tải hạ tầng và phá vỡ quy hoạch chung của khu vực. Trong khi đó, mỗi địa phương đều có những quy hoạch rất cụ thể về việc sử dụng đất của từng khu vực, đâu là đất ở, đâu là đất để kinh doanh, không thể tuỳ tiện thay đổi quy hoạch.
Với loại hình này có thể cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình trên đất và tuyệt đối không cho phép chuyển đổi thành đất ở, nhưng có thể cho phép gia hạn sử dụng thêm một thời hạn 50 – 70 năm tiếp theo.

Một tín hiệu vui là trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa đề xuất hai phương án xác định danh phận cho đất xây dựng Condotel. Phương án thứ nhất là xác định đây là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 – 70 năm. Sau đó chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Phương án thứ hai là vẫn giữ nguyên theo Luật Đất đai hiện tại là đất thương mại dịch vụ với thời hạn sử dụng 50 – 70 năm, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Về lâu dài, vừa để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước, vừa để phát triển ngành du lịch và vừa để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư Condotel, rất nhiều các chuyên gia và hiệp hội chuyên ngành như Hiệp hội Bất động sản TPHCM kiến nghị bổ sung “Đất sử dụng cho du lịch” vào “Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp” Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý. Trong đó, “đất sử dụng cho du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Bên cạnh đó sửa đổi, bổ sung 02 nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Thứ nhất, đề nghị bổ sung nội dung: có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, trong khu du lịch nghỉ dưỡng” đưa vào “Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh” của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển rất mạnh các khu du lịch nghỉ dưỡng hiện nay và trong thời gian tới.

Bổ sung loại hình “căn hộ Condotel” vào điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về “quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” để điều chỉnh hoạt động kinh doanh Condotel, tương tự như quy định hiện nay về bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án Condotel phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua Condotel.

Về quyền sở hữu căn hộ Condotel, trước mắt, theo quy định của Luật Đất đai 2013; khoản (1.c) Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014; khoản 22 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, thì chủ đầu tư dự án Condotel, người mua căn hộ Condotel chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel, quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án. Hết hạn, thì được xem xét gia hạn. Đồng thời, xem xét cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ Condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ Condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững./

TS Trần Cao Sơn/Viện Xã hội học Việt Nam