Tiêu chuẩn thiết kế Condotel, những vấn đề đặt ra?
(Tạp chí KTVN) – Thời gian qua, do Việt Nam phát triển mạnh loại hình căn hộ khách sạn Condotel đang tạo ra những áp lực trong việc quản lý và bảo đảm tính bền vững và an toàn cho công trình. Điều này cũng một phần xuất phát từ việc hệ thống tiêu chuẩn – quy chuẩn hiện hành chưa bắt kịp với thực tế thị trường dẫn đến thiếu thống nhất trong thiết kế – đầu tư xây dựng loại hình Condotel.
Bùng nổ xây dựng Condotel thiếu quản lý có thể gây phá vỡ quy hoạch chung đô thị, cũng như các tác động tiêu cực đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
GÂY KHÓ KHI ÁP DỤNG CÙNG LÚC NHIỀU TIÊU CHUẨN
Theo khảo sát hiện trạng hiện nay, chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn thiết kế đang áp dụng cùng lúc ít nhất là 03 bộ tiêu chuẩn khi thực hiện công tác đầu tư xây dựng và tư vấn thiết kế công trình Condotel. Cụ thể, qua đánh giá thực tế đến cuối năm 2017, các báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam đã chỉ rõ, tình trạng theo Quy chuẩn xây dựng (QCXD) và tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN) trong thiết kế xây dựng công trình hiện còn thiếu các nội dung quy định cụ thể về quy hoạch, thiết kế công trình tòa nhà, căn hộ Condotel.
Để thực hiện thiết kế thi công, đầu tư xây dựng, cấp phép quản lý công trình Condotel, trên thực tế các chủ đầu tư và thiết kế các dự án đang cùng lúc sử dụng “linh hoạt” ít nhất là 03 tiêu chuẩn là Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn TCVN 4391:2015 (đối với khu vực không gian tiện ích) – Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở TCVN 4451:2012 (đối với khu vực không gian căn hộ) – Tiêu chuẩn thiết kế chợ và công trình thương mại TCVN 9211 : 2012 (đối với khu vực dịch vụ). Rất nhiều chuyên gia đã nhấn mạnh việc không thể cùng lúc sử dụng “linh hoạt nhiều bộ tiêu chuẩn – quy chuẩn” trong cùng một công trình có quy mô diện tích và người sử dụng cao như Condotel bởi các tiềm ẩn gây nên một số vấn đề lớn trong thiết kế và cấp phép – đầu tư xây dựng công trình như:
– Những khó khăn trong công tác cấp phép, thẩm định và quản lý đầu tư xây dựng công trình. Rất nhiều cơ quan quản lý cấp phép đầu tư xây dựng, các đơn vị tư vấn thiết kế và cả chủ đầu tư gặp lúng túng trong việc thống nhất chỉ tiêu dân số chính xác cho công trình bởi nguyên tắc hiện nay đang áp dụng cho công trình Condotel phổ biến là tính toán số dân theo nguyên tắc của nhà ở chung cư cao tầng nhưng cách tính lại thực hiện theo mô hình khách sạn dẫn đến số dân của dự án có khoảng cách lớn giữa tính toán cấp phép với thực tế hiện trạng.
Không tính (trong trường hợp coi Condotel là khách sạn) hoặc tính không chính xác chỉ tiêu dân số khi cấp phép đầu tư xây dựng với các dự án đầu tư xây dựng Condotel, trong khi đây là những công trình – tổ hợp công trình quy mô cao tầng dẫn đến nhiều trường hợp khi đưa dự án được cấp phép và vào hoạt động đã tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhất là các ảnh hưởng làm gia tăng thêm tình trạng ùn tắc giao thông trong các đô thị lớn, cũng như làm phá vỡ quy hoạch và cảnh quan đô thị.
Chính vì còn thiếu một hệ thống QCXD và TCVN đồng bộ và thống nhất đối với loại hình Condotel nên các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn gặp nhiều khó khăn, và phải “linh hoạt vận dụng” các quy định này trong thẩm tra, thẩm định dự án Condotel. Điều này không chỉ gây nên những khó khăn trước mắt mà còn tiềm ẩn lâu dài các nguy cơ mất an toàn cho công trình nhất là đảm bảo các điều kiện thiết yếu cho sinh hoạt của cư dân, cũng như đảm bảo an toàn, thoát hiểm thoát nạn, PCCC trong quá trình khai thác sử dụng công trình sau này.
– Các khó khăn trong thiết kế công trình. Việc còn thiếu bộ QCXD và TCVN thống nhất đối với loại hình Condotel cũng gây nên những khó khăn trong công tác thiết kế. Trước tiên là đối với công tác quy hoạch xác định quy mô dân số, cơ cấu chức năng tổng thể của khu căn hộ khách sạn.
Hiện nay, do một số văn bản có hướng dẫn coi loại hình căn hộ khách sạn Condotel là “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một khái niệm mới, hoàn toàn chưa có trong các văn bản quy định pháp luật như Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014. Điều này cũng dẫn đến công tác quy hoạch khu căn hộ khách sạn dù có quy mô lớn nhưng chỉ tổ chức các hạ tầng kỹ thuật mà bỏ qua không tổ chức hầu hết các hệ thống công trình hạ tầng xã hội, trong khi khái niệm “Đơn vị ở”, theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng số 01/2008 ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD của Bộ Xây dựng quy định rõ “Khu ở phải bao gồm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở…”; Chính vấn đề này đang tiềm ẩn tạo ra các nguy cơ lâu dài khi mà trong thời gian tới nếu cho phép căn hộ khách sạn là loại hình sở hữu và ở lâu dài như nhà ở chung cư cao tầng sẽ dẫn đến những bất cập về an sinh xã hội do thiếu trường học, trạm y tế…
Việc thiết kế xác định các quy mô căn hộ hiện nay cũng đang gặp những độ vênh giữa tiêu chuẩn thiết kế khách sạn và tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư cao tầng. Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn cho phép tổ chức căn hộ dưới 25m2, tuy nhiên định mức trên lại thấp hơn rất nhiều so với tiêu chuẩn diện tích căn hộ. Chính vì vậy, trong một số trường hợp, chủ đầu tư đã ép tư vấn thiết kế chia nhỏ căn hộ dạng Studio với cơ cấu như phòng khách sạn với diện tích chỉ từ 18 – 24m2.
Các tòa nhà phức hợp có phần Condotel nằm trong tổ hợp chung cư cao tầng cũng đã xuất hiện, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, các quy định hiện nay lại chưa quy định rõ cách thiết kế tổ chức không gian chung riêng trong tổ hợp công trình.
Với một thiết kế “lai” nhưng tổ chức khu vực căn hộ có cơ cấu như một căn hộ chung cư với các loại căn hộ từ 01 – 03 phòng ngủ, căn hộ Duplex, căn hộ Penthouse đa dạng sẽ gây khó khăn trong một thiết kế thống nhất về hệ thống không gian tiện ích, hệ thống cơ điện (thông tin liên lạc, truyền hình cab, báo cháy, chữa cháy…) theo đúng tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư trong một tòa nhà. Sự “linh hoạt” trong vận dụng hệ thống QCXD và TCVN cũng dẫn đến thiết kế tổ chức các căn hộ không thống nhất (vì có thể coi như một phòng khách sạn hoặc như căn hộ chung cư) dẫn đến để tối đa hóa lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ ép tư vấn thiết kế thay đổi cơ cấu căn hộ.
Về quy chuẩn kỹ thuật, Condotel đang được thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015 cũng gây nên những khó khăn trong thiết kế các hạng mục cơ điện, an toàn PCCC, thoát hiểm, thoát nạn.
Theo quy chuẩn thiết kế kỹ thuật của tòa nhà chung cư, cứ 100m2 diện tích căn hộ phải có 20m2 diện tích chỗ để xe. Trong trường hợp áp dụng với các công trình Condotel có mục đích sử dụng nghỉ dưỡng thuần túy, áp dụng yêu cầu này sẽ gây lãng phí diện tích và chi phí đầu tư.
– Các khó khăn trong vận hành công trình: Trước tiên, sử dụng linh hoạt nhiều QCXD và TCVN sẽ tiềm ẩn các nguy cơ mất an toàn do xung đột các tiện ích chung và riêng lâu dài sau này, đặc biệt là các tiện ích đối với cư dân lưu trú lâu dài đã được quy định trong thiết kế nhà ở như phòng cộng đồng, không gian để xe…
Để đảm bảo an ninh cho người sử dụng trong quá trình vận hành, đối với căn hộ chung cư quy định rõ thiết kế không gian căn hộ phải độc lập về giao thông với khu vực dịch vụ và tiện ích khác. Trong trường hợp thiết kế “lai” của loại hình căn hộ khách sạn Condotel, việc thiết kế cho phép khách vãng lai (cư dân tạm trú thuê căn hộ khách sạn ngắn ngày) sử dụng chung giao thông và các tiện ích với cư dân lưu trú dài ngày như trong tiêu chuẩn thiết kế khách sạn cũng tiềm ẩn các nguy cơ về đảm bảo an ninh cho cư dân tòa nhà.
MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ VỀ TIÊU CHUẨN – QUY CHUẨN THIẾT KẾ CONDOTEL
Theo đánh giá từ các cơ quan chức năng, để hạn chế những vấn đề bất cập có thể nảy sinh từ sự phát triển nóng – tự phát loại hình Condotel, cần sớm ban hành một hệ thống QCXD và TCVN thống nhất và đồng bộ trong thời gian tới.
Trước hết, cần thực hiện rà soát, đánh giá tổng thể quy hoạch, đánh giá cụ thể năng lực cung ứng hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước, điện, thông tin…) và hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế, nhà văn hóa, công viên vui chơi giải trí…) tại các thành phố và địa phương có nhu cầu phát triển, và có tình hình phát triển “nóng” loại hình Condotel trong thời gian qua để có thể xác định rõ các tiêu chí quy định cụ thể theo các căn cứ về vị trí, dân số, phù hợp với hiện trạng quy hoạch quản lý từng khu vực cụ thể để có thể cấp phép cho Condotel như là loại hình nhà ở cao tầng hay cơ sở lưu trú phục vụ du lịch. Thực hiện đồng thời rà soát đánh giá phân bổ dân cư để có giải pháp kế hoạch quản lý phát triển dân cư hợp lý, cũng như xây dựng lộ trình đầu tư nâng cấp hệ thống hạ tầng đảm bảo tốt nhất điều kiện sống, sinh hoạt cho người dân; cùng với đó là việc tăng cường giải pháp quản lý cư trú trên địa bàn nhằm đảm bảo an toàn trật tự, an ninh quốc phòng và phòng tránh tệ nạn xã hội.
Về tiêu chí chung, theo các báo cáo thực tế từ các Hiệp hội BĐS và các cơ quan quản lý địa phương, thực tế đều cho thấy 100% các công trình Condotel có tính chất sử dụng giống như căn hộ chung cư, tiêu chuẩn quy chuẩn thiết kế Condotel
cần xem xét cập nhật các nội dung quy định về thiết kế căn hộ để đảm bảo tính bền vững và sử dụng an toàn cho công trình như quy mô diện tích tối thiểu, cùng với quy định các không gian tiện ích đi kèm.
Quy chuẩn cần phân biệt các khái niệm mới trong đó làm rõ khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” để quy định rõ các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong quy hoạch khu Condotel. Các quy định cũng cần phân biệt Condotel theo 02 dạng mục tiêu sử dụng. Trong đó, các dự án Condotel có căn hộ vừa sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn và mục đích ở ổn định, lâu dài như một đơn vị ở thì phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như đối với nhà ở chung cư. Đối với các dự án Condotel mà các căn hộ chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở thì có thể áp dụng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng chung như đối với công trình khách sạn.
Cụ thể, theo Luật đất đai 2013 quy định chức năng sử dụng đất, “đất sử dụng cho du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng mà không được biến tướng thành khu nhà ở chung cư cao tầng có sở hữu lâu dài. Chính vì vậy, với trường hợp Condotel là công trình kinh doanh lưu trú du lịch ngắn ngày, không nên quy định cho phép sử dụng và sở hữu như đất ở, kèm theo đó là các quy định giới hạn thời gian lưu trú dài ngày để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
Về quy định quy mô diện tích, căn hộ Condotel có diện tích phù hợp với quy định về thiết kế phòng khách sạn nhưng không nhỏ hơn định mức tối thiểu của thiết kế căn hộ chung cư là 35m2. Trong các trường hợp khu Condotel nằm trong công trình chung cư hỗn hợp thì phần Condotel phải được bố trí tại vị trí tầng và giao thông tách biệt với khu dịch vụ, khu khách sạn.
Tiêu chuẩn cần quy định rõ các quy định chỉ tiêu về diện tích chỗ đỗ xe phù hợp cho chủ sở hữu căn hộ Condotel. Tuy nhiên, không nhất thiết phải là bãi đậu xe riêng. Việc sắp xếp chỗ để xe thuộc trách nhiệm của ban quản lý chung cư hỗn hợp để sử dụng hợp lý và hiệu quả khu vực đậu xe.
Do tính đặc thù khác biệt hẳn, cần sớm ban hành QCXD và TCVN riêng cho công trình Condotel ven biển trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng và các đặc thù về khí hậu, cảnh quan, môi trường. Cùng với đó là các quy định về quy chế quản lý, vận hành riêng cho Condotel ven biển, đảm bảo Condotel ven biển có cơ chế quản lý đồng bộ và đặc thù như quản lý khách sạn./.
THS.KTS TRẦN HỒNG THỦY
CÔNG TY KIẾN TRÚC GIẢI PHÁP NHÀ CAO TẦNG ABS VIỆT NAM
