Bài toán cải tạo chung cư cũ vẫn chưa có lời giải

Chậm vì chính sách

Chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh) với 23 lô hiện đang xuống cấp nghiêm trọng, trong đó có những lô người dân phải rời đi vì không biết sập lúc nào. Dù vậy, chung cư này vẫn chưa thể di dời theo như chỉ đạo của UBND TP.HCM.

Bà Nguyễn Thị Phấn, ngụ lô L Chung cư Thanh Đa cho biết, từ năm 2015 tới nay, đã diễn ra nhiều cuộc họp giữa cư dân với UBND phường, quận và cả Sở Xây dựng, cũng như doanh nghiệp muốn cải tạo chung cư này. Tuy nhiên, các cuộc họp đều không đem lại kết quả, do giải pháp di dời mà phía chính quyền và doanh nghiệp đưa ra không phù hợp với mong muốn của người dân. Doanh nghiệp muốn sửa chữa xong chung cư, người dân phải đóng thêm số tiền khá lớn để nhận nhà, ngang với việc phải mua một căn hộ mới.

Không chỉ Chung cư Thanh Đa, theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện trên địa bàn Thành phố có 474 chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp cần cải tạo, sửa chữa, phá dỡ xây mới, trong đó có 13 chung cư thuộc nhóm D – loại xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm phải di dời khẩn cấp người dân.

Cũng theo báo cáo mới đây nhất từ Sở Xây dựng TP.HCM, sau 2 năm, tới thời điểm này, Sở vẫn đang tiếp thu, hoàn chỉnh dự thảo (lần thứ 6) “Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư của các dự án cải tạo sửa chữa, xây mới thay thế nhà chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM”, để lãnh đạo UBND Thành phố xem xét thông qua.

Cũng chính vì chưa có quy định chính thức, nên Chương trình sửa chữa, xây mới chung cư cũ tại TP.HCM vẫn “đứng hình”.

Một khó khăn nữa, theo báo cáo của các quận, huyện, phần lớn chung cư cũ có diện tích đất quá nhỏ, dân số đông, phương thức bồi thường đưa ra người dân cho rằng không thỏa đáng. Trong khi đó, các doanh nghiệp lại không mặn vì thủ tục và khâu đền bù quá nhiêu khê, trong khi lợi nhuận thấp.

Đơn cử, Chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) chỉ có diện tích 170 m2, nhưng có 32 hộ cư ngụ. Một số chung cư khác diện tích cũng chỉ vài trăm mét vuông, nhưng có đến hơn 100 hộ cư ngụ.

Theo KTS Trịnh Hoài Linh, giảng viên Khoa Xây dựng, Trường Đại học Bách Khoa TP.HCM, việc khó thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây mới chung cư cũ là do các chỉ tiêu về quy hoạch tại các dự án này không đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Ngoài ra, một số chung cư có diện tích quá nhỏ, dân cư đông, nên rất khó khăn trong tái định cư tại chỗ cho người dân.

“Khi người dân và doanh nghiệp tính tới bài toán ai có lợi và ai bị thiệt, còn chính quyền địa phương sợ làm sai luật và chờ chính sách cụ thể, thì năm 2020 không thể nào hoàn thành Chương trình xây mới, sửa chữa, di dời các chung cư cũ tại TP.HCM”, bà Linh nói.

Sẽ lại tiếp tục “loay hoay”?

Giới quy hoạch và cả doanh nghiệp cho rằng, chính sách mà TP.HCM đang áp dụng cho chương trình cải tạo, xây mới chung cư cũ hiện nay là không hợp lý.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Gia Phú cho rằng, câu chuyện ở đây là ngoài việc ban hành quy chế chung như tăng hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình…, nhà đầu tư cũng cần được tạo cơ chế phát sinh từ thực tế, tức phải được tạo cơ chế trọn vẹn.

“Sống trong chung cư cũ, có người đang thuê nhà ở của Nhà nước, có người đang là chủ sở hữu… Do đó, cần làm rõ đối tượng nào được tái định cư tại chỗ và giá cả ra sao?”, ông Tuấn đặt vấn đề.

Ngoài ra, ông Tuấn còn cho rằng, Nhà nước cũng phải tạo cơ chế giúp nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ được nhanh hơn. Cụ thể, chính quyền cần tổ chức lấy ý kiến nhiều phía, từ người dân, nhà đầu tư, đến các chuyên gia. Trên cơ sở đó đề ra giải pháp khả thi để đẩy mạnh tiến trình cải tạo chung cư cũ, đúng với tinh thần đột phá của chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị của TP.HCM.

“Cách giúp thoát khỏi thế bế tắc hiện nay, theo tôi, UBND TP.HCM và Sở Xây dựng phải để các quận, huyện vượt khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia. Điều quan trọng là phải đảm bảo hài hòa lợi ích trong việc người dân có nơi ở mới, doanh nghiệp có lợi nhuận, Nhà nước có được công trình mới”, bà Linh kiến nghị.

Gia Huy/Đầu tư Bất động sản