Giải pháp từ quan hệ lợi ích về cải tạo chung cư cũ TPHCM

(Tạp chí KTVN) – Cải tạo chung cư cũ ở TPHCM nói riêng và các đô thị khác ở Việt Nam đều gặp phải nhiều khó khăn như xung đột lợi ích giữa các chủ thể, khó cân đối các mục tiêu phát triển đa chiều, và những bất cập về cơ chế và cộng cụ. Bài viết sử dụng cách tiếp cận về quan hệ lợi ích để thảo luận về các giải pháp tháo gỡ xung đột lợi ích giữa các bên trong mô hình hợp tác phát triển. Tình huống nghiên cứu ở chung cư Nguyễn Thiệt Thuật, Quận 3, TPHCM minh họa tác dụng của các công cụ đánh giá tác động giao thông cùng nhiều lựa chọn về thiết kế có thể nâng cao tính khả thi cho việc cải tạo các chung cư cũ ở khu vực quá tải về hạ tầng giao thông.

Vị trí các chung cư cũ ở thành phố Hồ Chí Minh

BỐI CẢNH
Sau ba thập kỷ phát triển mở rộng nhanh, các đô thị ở Việt Nam cần củng cố các khu vực đã phát triển, trong đó có các chung cư cũ. Chung cư cũ đang xuống cấp (trên 40 năm tuổi) cần được cải tạo/xây dựng lại tập trung ở Hà Nội (trên 1.500 tòa) và TPHCM (trên 500 tòa). 10 năm qua, tiến độ thực hiện rất chậm so với kế hoạch: Hà Nội chỉ đạt 1% kế hoạch còn TPHCM dù đạt 30% kế hoạch nhưng thực tế mới có 32/474 tòa có diện tích >1000m2 (<1% nhu cầu) đang triển khai nhưng còn nhiều vướng mắc.

TPHCM cũng gặp nhiều khó khăn trong kêu gọi đầu tư. Việc cải tạo chung cư cũ là một trong số bảy nội dung ưu tiên của thành phố giai đoạn 2015-2020 với mục tiêu cải tạo tới 50% trong số 474 chung cư cũ trong vòng 5 năm. Các khu vực cải tạo hầu hết đều có tình trạng cơi nới và lấn chiếm không kiểm sát, quyền tài sản không rõ ràng và tập trung đối tượng thu nhập thấp có sinh kế tại chỗ nên thỏa thuận phức tạp. Nhu cầu tái định cư cao trong không gian chật hẹp làm việc cải tạo có ít lựa chọn. Chủ đầu tư chỉ quan tâm tới một số vị trí ‘đất vàng’ ở quận trung tâm và đề xuất cải tạo lại mâu thuẫn với trần giới hạn về dân số và hệ số sử dụng đất.

Hiện trạng không gian khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật, Quận 3, TPHCM

Các vấn đề cần giải quyết nhìn chung khá đa dạng. Có thể liệt kê các mâu thuẫn như Nhà nước vẫn muốn kết hợp các mục tiêu cải tạo nhưng không muốn chi tiền, chủ sở hữu tài sản kỳ vọng giá trị tăng thêm cao, và chủ đầu tư lo tính bất định trong thỏa thuận sẽ không giúp họ đảm bảo lợi nhuận làm cho vấn đề chậm và khó giải quyết. Tại các khu vực cụ thể, lựa chọn về phạm vi cải tạo, cách tính giá bồi thường cho chủ tài sản đối với các chủ sở hữu căn hộ ở mặt đất và các căn hộ có diện tích lấn chiếm, quy trình xây dựng đồng thuận, cưỡng chế với các trường hợp ‘Chí phèo’, điều chỉnh quy hoạch phân khu để tránh tắc nghẽn, quá tải là những vấn đề có thể gặp ở nhiều dự án nhưng cần phải nghiên cứu để giải quyết riêng theo vị trí và mối quan hệ với hạ tầng, cấu trúc dân cư tại địa bàn.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP TỪ QUAN HỆ LỢI ÍCH
Quan hệ lợi ích về quyền phát triển giữa chủ đầu tư và chủ tài sản:
Nhìn tổng thể, việc kêu gọi chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ là mô hình hợp tác đầu tư giữa chủ tài sản (người sở hữu căn hộ) và chủ đầu tư (nhà phát triển) có sự tham gia của Nhà nước. Chính quyền địa phương không chỉ bảo trợ cho các thỏa thuận mà còn quyết định việc thay đổi về các chỉ tiêu quy hoạch, và các chế độ áp dụng cho các đối tượng liên quan. Chính quyền có thể trực tiếp làm chủ đầu tư hoặc hỗ trợ trực tiếp cho chủ đầu tư để thực hiện nghĩa vụ với các vị trí khó nâng cao hệ số sử dụng đất hoặc khó bán thương mại vì dự án nằm trong khu vực thu nhập thấp. Trường hợp này Nhà nước trở thành bên tài trợ và nắm quyết định về phân bổ lợi ích.

Tuy nhiên, mô hình hợp tác của Việt Nam không thực sự trao quyền phát triển cho bên có quyền sử dụng đất. Trên thực tế, chủ đầu tư dự án nắm quyền phát triển và chủ tài sản chỉ thỏa thuận trong diện tích căn hộ khi đền bù trở thành khách hàng. Trong khi đó giá trị căn hộ phụ thuộcnhiều vào việc xây dựng các giá trị bên ngoài lại do chủ đầu tư quyết định. Ví dụ việc mở lối ra ít hay nhiều với bên ngoài, đầu tư nhiều hay ít vào hệ thống cứu hỏa, hệ thống thoát nước, chống ngập, xây dựng các công trình tiện ích công cộng như thế nào, tổ chức kết nối với xe buýt và nhà ga Metro ra sao, chủ căn hộ không thể ‘mặc cả’ được. Chủ đầu tư còn có thể điều chỉnh thiết kế diện tích sàn thương mại, hệ số sử dụng đất của khu vực, diện tích các công trình phụ trợ khác để gia tăng lợi nhuận mà không phải chia cho chủ sở hữu căn hộ. Hơn nữa, việc bán quyền khai thác các tài sản như kinh doanh tiện ích theo giá độc quyền (internet, gas, nước, vệ sinh, bãi đỗ xe), cho thuê diện tích thương mại và dịch vụ (nhà trẻ, khu thể thao), bán quyền kinh doanh tại không gian công cộng, không gian ngầm (kios dịch vụ, nhà hàng và câu lạc bộ thể thao trong công viên) cũng xuất phát từ quyền phát triển.

Chủ đầu tư có thể thu lợi từ bán quyền kinh doanh độc quyền trên ‘đất’ của khách hàng cho chính khách hàng – tất nhiên với điều kiện chính quyền không phản đối.
Bối cảnh thể chế hiện tại cản trở chủ tài sản trở thành chủ đầu tư. Về lý thuyết, khi đã có quyền sử dụng đất, các chủ tài sản có thể ‘thuê’ chủ đầu tư lập dự án và quản lý phát triển theo ý của họ. Tuy nhiên, cộng đồng thường ít có khả năng ‘mặc cả’ điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch và cũng thiếu quan hệ để vượt qua được ‘rừng’ quy định. Điều này dẫn tới ít chủ đầu tư nào muốn ‘làm thuê’; họ phải nắm quyền chia lợi ích và chủ sở hữu tài sản phải chấp nhận cách chia của họ. Nếu chủ đầu tư tính nhầm về khả năng hấp thụ thị trường hay không ‘xin’ được điều chỉnh như mong muốn, họ đơn giản là sẽ dừng lại, hoặc kéo dài vô thời hạn.

Với thực tế như trên, để chủ tài sản không kỳ vọng quá cao và chủ đầu tư cam kết giữ đúng chất lượng cần minh bạch về thiết kế sản phẩm từ đầu. Các mâu thuẫn về lợi ích xung quanh bài toán định giá quyền phát triển có thể được giảm thiểu khi minh bạch về cam kết đối với các bên từ khâu lập dự án. Việc minh bạch về chính sách điều chỉnh quy hoạch và thiết kế cũng làm giảm tính bất định của các phương án kinh doanh, giúp chủ tài sản bớt ảo tưởng về giá trị của mình và dễ hợp tác hơn.

Việc lựa chọn thiết kế phù hợp có tính quyết định đến sự thành công của dự án có thể giải quyết không chỉ từ việc chọn chủ đầu tư tốt mà còn chọn tư vấn và phương án tốt. Có thể tổ chức cuộc thi thiết kế để cả chính quyền và người dân có thêm thông tin lựa chọn các sản phẩm tối ưu. Thông qua đó, các bên hiểu quyền lợi và giới hạn của mình để hợp tác và cùng giám sát chất lượng công trình.

Hiện trạng cơi nới và xuống cấp các không gian sống tại chung cư Nguyễn Thiện Thuật, Quận 3, TPHCM

Quan hệ giữa chính quyền, chủ đầu tư và cộng đồng:

Giảm thiểu tắc nghẽn giao thông:
Quản lý cải tạo hiện nay thiếu công cụ để giảm thiểu tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng giao thông.Việc phê duyệt thiết kế xây dựng và điều chỉnh quy hoạch phân khu/chi tiết thực chất là mở rộng quyền và ‘ban phát’ lợi ích của doanh nghiệp. Tuy nhiên việc mở rộng quyền này có thể ảnh hưởng xấu đến quyền tiếp cận hệ thống hạ tầng có chất lượng của khu vực xung quanh. Hầu hết các dự án cải tạo lớn đều gia tăng mật độ đi lại bằng phương tiện cá nhân, nhưng các suy đoán về tác động xấu về cơ bản là chưa có cơ sở tin cậy để đánh giá cũng như giảm thiểu tác động tiêu cực. Chúng ta có thể quan sát được tình trạng tắc nghẽn xảy ra ở hầu hết các chung cư và cao ốc xây chen trong nội đô.

Trong khi đó, công cụ đánh giá tác động giao thông (Traffic Impact Assessment – TIA) vẫn chưa được áp dụng ở Việt Nam. Công cụ này cung cấp căn cứ đáng tin cậy cho việc dự báo nhu cầu đi lại phát sinh do dự án, đánh giá mức độ tác động lên hạ tầng giao thông khu vực, và đánh giá hiệu quả các giải pháp đề xuất. Đây là công cụ áp dụng rộng rãi ở rất nhiều quốc gia và kể cả Việt Nam. TPHCM cần sớm thí điểm và nhân rộng đánh giá TIA cho các dự án cải tạo chung cư và đảm bảo kết quả đánh giá này trở thành căn cứ pháp lý khi quyết định phương án thiết kế và trong quá trình quản lý phát triển.
Bên cạnh TIA, việc cải tạo phải đi đôi với chiến lược phát triển tích hợp giao thông công cộng và đô thị. Giải pháp sau TIA ở các khu vực quá tải thường dẫn đến phải tăng cường sử dụng giao thông công cộng nhưng yêu cầu này phụ thuộc các chương trình đầu tư công về Metro hoặc xe buýt, xe buýt nhanh (Bus Rapid Transit – BRT). Như vậy, hoặc chủ đầu tư đóng góp đẩy nhanh kết nối hạ tầng này, hoặc họ phải chờ cho đến khi các dự án triển khai. Thực tế đa số các công trình chung cư chưa đến mức nguy hiểm để xây lại khẩn cấp nên chưa phải lo ngại về thời gian. Tất nhiên những vị trí đánh giá TIA chứng minh được kết quả tốt vẫn có thể cho phép phát triển.

Các khu vực gần nhà ga Metro sẽ cải tạo theo mô hình TOD (Transport Oriented Development) tức là cải tạo song hành với đầu tư năng lực vận tải khối lượng lớn. TOD sẽ chi phối quá trình cải tạo chung cư nói riêng và cải tạo chỉnh trang đô thị nói chung và sẽ phải tích hợp quản lý phát triển giao thông và đô thị nhằm mục tiêu phát triển bền vững.
Giải quyết một số mục tiêu xung đột khác:
Thách thức về các mục tiêu xã hội cho người thu nhập thấp cùng với thiết kế chỉnh trang đô thị cần được giải quyết hài hòa. Việc chỉnh trang và cải tạo chung cư cũ tại các vị trí ‘đất vàng’ khó có thể dung hòa mục tiêu tái định cư tại chỗ. Muốn bán tài sản phải thu hút người có thu nhập cao, trong khi một bộ phận người nghèo khó có thể mưu sinh trên chung cư và họ cũng khó hòa nhập với phong cách sống chi phí cao ở các công trình hiện đại. Điều này dẫn tới tỉ lệ tái định cư tại chỗ thấp, và thanh lọc nhiều về mặt xã hội sau khi cải tạo.

Tỉ lệ tái định cư tại chỗ vì thế không cần “neo” quá cao (gần 100%) và nên cho đền bù bằng tiền để người thu nhập thấp chủ động và giảm tải dân số trong khu vực trung tâm. Các giải pháp thiết kế (các tòa độc lập cho người tái định cư) cùng các chính sách tái định cư linh hoạt bằng tiền hoặc bằng tài sản ở nơi khác phù hợp hơn với các nhóm thu nhập sẽ có thể giải quyết nhu cầu tái định cư đa dạng. Tuy nhiên, giải pháp nào cũng không thể thỏa mãn tất cả nhu cầu và cơ chế tạo đồng thuận là cần thiết, đặc biệt khi các dự án hợp tác không thể hoặc rất hạn chế việc áp đặt.

Cơ chế tạo đồng thuận cần được hoàn thiện cùng với năng lực thực hiện việc tổ chức đàm phán. Về cơ bản chủ đầu tư là bên tổ chức các buổi đàm phán, tuy nhiên do lợi ích xung đột với chủ tài sản, việc tổ chức thảo luận với cộng đồng cần thông qua một bên trung gian chuyên nghiệp để việc thảo luận khách quan hơn. Chúng ta cũng có cơ chế và kinh nghiệm nhất định về lĩnh vực này. Cơ chế để tiến hành thỏa thuận có thể tham khảo các quy định hòa giải cơ sở hoặc tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng với vai trò của chính quyền địa phương và các tổ chức chính trị xã hội. Đồng thời, cũng có thể tham khảo và tổng kết các kinh nghiệm từ các dự án phát triển cộng đồng cũng như kinh nghiệm các chủ đầu tư thỏa thuận với dân cư khi mua lại chung cư thành công trước đây.

Tuy nhiên, có thể nói việc tổ chức đàm phán để xây dựng đồng thuận ở quy mô cộng đồng theo tiếp cận hợp tác là lĩnh vực mới, cần phải hoàn thiện cả về khuôn khổ pháp lý (hướng dẫn thực hiện, quy trình mẫu) và xây dựng năng lực cho các bên tham gia, đặc biệt là tổ chức các cuộc đàm phán một cách chuyên nghiệp. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc chọn đúng người quản lý quá trình đàm phán là quan trọng. Từ việc mời các bên liên quan cho tới cung cấp thông tin, hỗ trợ thảo luận, và ra quyết định cần có người quản lý quy trình và hỗ trợ thảo luận chuyên nghiệp. Các vấn đề tranh cãi sẽ được đánh giá độc lập về chuyên môn của bên thứ ba hoặc trọng tài để đảm bảo tính trung lập trong đánh giá hoặc giám định. Trong quá trình này, chính quyền có thể đóng vai trò quan trọng, có thể làm trọng tài, cung cấp thông tin, hỗ trợ về pháp lý và hành chính, hoặc thẩm định để hỗ trợ cho các cuộc đàm phán thành công. Chú ý là những dự án khẩn cấp, chính quyền phải trở thành chủ đầu tư nên sẽ đóng vai trò của bên tổ chức thỏa thuận. Tuy nhiên, chính quyền vẫn có thể thuê người quản lý quá trình thỏa thuận để cộng đồng thương thảo các vấn đề cụ thể để đảm bảo khách quan.

Nhìn chung, thành công của việc xây dựng đồng thuận là sự kết hợp của tổ chức chuyên nghiệp, không thiên vị để xây dựng lòng tin (trust building), phát huy nguồn vốn xã hội (social capital), minh bạch về cơ chế (Transparent Mechanism), phương pháp tính toán và đánh giá có căn cứ (evience based calculation), và phân bổ lợi ích công bằng, hài hòa (fairness).

Các giải pháp về tài trợ từ khu vực công ưu tiên áp dụng trong tình huống khẩn cấp. Nếu phải xử lý các dự án cấp bách hoặc chung cư sắp sập đổ, chính quyền có thể áp dụng cơ chế tài chính chi trước – thu sau cho các chủ tài sản (hỗ trợ trực tiếp và thu lại sau của các chủ tài sản sau khi đóng góp hoặc phát mại) hoặc cơ chế hỗ trợ tài chính/đất đai cho doanh nghiệp để họ thực hiện dự án ở các khu vực khác. Hình thức đối ứng bằng quyền sử dụng đất này tương tự cơ chế của các dự án BT giao quyền sử dụng đất không thu tiền. Việc hỗ trợ chéo từ dự án khác có ưu điểm tránh phải xây thêm sàn thương mại ở khu vực đã quá tải, tạo quỹ nhà mới ở ngoại vi giúp giảm mật độ dân số ở trung tâm. Tuy nhiên, giống như các vấn đề của mô hình BT hiện nay, việc không đấu giá quyền sử dụng đất, chỉ định chủ đầu tư và bù lỗ kinh doanh rất dễ tạo cơ hội xin-cho và tham nhũng. Chất lượng các công trình tái định cư từ trước tới nay là minh chứng rõ ràng về hạn chế của cơ chế này.

TÌNH HUỐNG NGHIÊN CỨU
Giới thiệu
Chung cư Nguyễn Thiện Thuật và Cư sá đường sắt ở Quận 3, TPHCM là khu vực được nghiên cứu cải tạo theo cơ chế cải tạo chung cư cũ. Khu vực nghiên cứu rộng có diện tích 8,27ha gồm 13 lô chung cư (Nguyễn Thiện Thuật – 11, Lý Thái Tổ – 2), tổng diện tích sàn 65.000m2 và khu nhà liên kế 938 căn trên diện tích 2,32ha, công trình khác khoảng 3.379m2 (Xem hình dưới). Các chung cư có trên 50 năm tuổi đã xuống cấp nhưng chưa phải là nguy hiểm cần di dời.

Đề xuất cải tạo khi kêu gọi các nhà đầu tư với điều kiện áp dụng đầy đủ các chính sách hiện hành về bồi thường tái định cư cho người thu nhập thấp, diện tích nhà ở tối thiểu, và quy chuẩn xây dựng khu ở dẫn tới phải điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch với quy mô dân số, hệ số sử dụng đất, chiều cao tòa nhà cao hơn nhiều so với hiện trạng.

Đánh giá phương án đề xuất
Có thể nhận xét về giải pháp cải tạo cả 8,27ha giải tỏa cả các khu vực nhà liên kế có quyền sử dụng đất độc lập có chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư cao là lý do cần phải xây thêm nhiều diện tích sàn thương mại để đảm bảo hiệu quả đầu tư. Việc phải đền bù các lô đất mặt tiền đường Lý Thái Tổ có chi phí đền bù lớn đóng góp lớn cho yêu cầu nâng hệ số sử dụng đất (vượt trên 2 lần) và dân số (vượt trên 2 lần). Mật độ dân cư và kinh doanh cao đột biến so với hiện tại đe dọa tắc nghẽn cục bộ ở các tuyến đường khu vực vốn đã quá tải, đặc biệt là đường Nguyễn Thiện Thuật.

Khu vực nhà liên kế có thể nâng cấp hạ tầng theo phương thức hợp tác mà không phải đập đi xây lại toàn bộ. Việc tạo đồng thuận với các chủ tài sản có quyền sử dụng đất sẽ rất khó khi quy mô hộ dân lớn, các tài sản khác biệt lớn về giá trị khi tiếp giáp mặt đường và bên trong. Nếu vấn đề là hạ tầng xập xệ, các chủ sở hữu có thể đóng góp cải tạo với chi phí thấp hơn nhiều so với xây lại. Từng cá thể hoặc cụm công trình làm riêng không cần phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài và dễ thực hiện hơn về mặt xã hội. Tất nhiên phương án này đòi hỏi chủ tài sản phải có vốn đầu tư để xây dựng.

Điều chỉnh quy hoạch phân khu tiềm ẩn ách tắc chưa được đánh giá. Phương án hiện tại chưa đi kèm với đánh giá tác động lên hạ tầng khu vực – đặc biệt là giao thông. Với quy mô 3.000 đến 4.000 hộ dân và các diện tích đất thương mại dịch vụ, dự án này sẽ tạo ra nhu cầu đi lại ước tính 15.000 đến 20.000 chuyến đi mới mỗi ngày. Nếu bán chung cư cho người giàu và không hạn chế đi lại bằng xe hơi, có thể nhu cầu đi lại bằng phương tiện cá nhân quy đổi xe hơi sẽ rất lớn (ước tính 17.000 chuyến xe hơi quy đổi tính theo mô hình giả định) gây ách tắc giao thông khu vực.

Khu vực nhà chung cư chưa thực sự phải xây dựng lại. Các tòa chung cư xuống cấp nhưng chưa rơi vào nhóm V (phải di dời khẩn cấp) có thể duy trì hoặc gia cố để sử dụng tiếp một cách an toàn. Khu vực này hoàn toàn có thể sử dụng một thời gian nữa cho tới khi xây dựng được các phương án khả thi về cả giao thông, tài chính và xã hội.

Gợi ý về các lựa chọn
Khu nhà ở liên kế có thể chọn cách thức cải tạo hạ tầng thay vì phát triển toàn bộ. Khu nhà ở chung cư có thể lựa chọn cách phân kỳ hợp lý để giảm thiểu chi phí tạm cư. Các giải pháp thiết kế quan trọng nhất là giúp khu vực hạn chế số chuyến đi bằng xe cá nhân và đặc biệt là xe hơi vào khu vực, ví dụ hạn chế xây dựng chỗ để xe hơi trong dự án, thiết kế các tuyến đi bộ đến ga Metro, hạn chế kết nối xe hơi tại các tuyến dễ ách tắc (Nguyễn Thiện Thuật) và kết nối có kiểm soát để tránh gây ách tắc cục bộ.

Nếu lựa chọn phạm vi cải tạo phù hợp, quy mô dân số và xây dựng có thể giảm đáng kể. Tính toán sơ bộ để đầu tư cải tạo trong khu vực phạm vi chung cư 6ha có thể thấy phương án này dự kiến cần đầu tư khoảng 3300 tỉ đồng (xây thêm 1.100 căn hộ để bán tương đương 110.000m2 sàn xây dựng gộp, 20.000m2 sàn thương mại, với hệ số sử dụng đất là 8,75 – cao hơn ban đầu là 5.0 – dân số tăng thêm 4.400 người, và chiều cao trong giới hạn 20 tầng) là có thể đủ lời để thực hiện chính sách tạm cư và bồi hoàn diện tích xây dựng ở tỉ lệ 110%. Số chuyến đi quy đổi ra xe hơi có thể giảm xuống gần hai lần để giảm tải cho hạ tầng (còn khoảng 10’000 chuyến đi/ngày và trên 900 chuyến xe hơi quy đổi giờ cao điểm). Trong khi đó, các chỉ tiêu về cây xanh, công trình công cộng, diện tích nhà ở tối thiểu, và tái định cư vẫn đáp ứng yêu cầu theo khung chính sách hiện hành.

Thiết kế tốt hơn dựa trên hiểu biết về kinh tế, kỹ thuật, và xã hội sẽ giải quyết tốt hơn các thách thức. Phương án trên chỉ là ví dụ để hình dung sự khác biệt giữa các phương án thiết kế có thể đem lại. Khi thay đổi cách tính chi phí lãi vay, mức lợi nhuận kỳ vọng, khả năng hấp thụ thị tường, hay phân kỳ đầu tư, các chỉ số về sử dụng không gian có thể thay đổi. Tuy nhiên, việc điều chỉnh phạm vi hợp lý giúp phương án khả thi hơn khi giảm đáng kể dân số tăng thêm,diện tích sàn xây thêm và áp lực lên hạ tầng khu vực. Bên cạnh đó, nếu thiết kế cải tạo theo hướng sử dụng phương tiện phi cơ giới và giao thông công cộng, áp lực chất tải lên giao thông sẽ tiếp tục giảm. Ngoài ra, những giải pháp thiết kế phù hợp với đặc điểm kinh tế địa phương, với cấu trúc xã hội và khả năng chi trả sẽ giúp tạo đồng thuận xã hội.

THAY CHO KẾT LUẬN
Các phân tích về mối quan hệ lợi ích và tham khảo tình huống nghiên cứu cho thấy có cơ sở để cho rằng nhiều lo ngại về cải tạo chung cư cũ có thể được giảm thiểu bằng các giải pháp thiết kế đánh giá có cơ sở, cơ chế thỏa thuận quy hoạch, thực thi cam kết minh bạch và xây dựng đồng thuận hiệu quả.

Mô hình hợp tác phát triển phụ thuộc vào chủ đầu tư như hiện nay cần minh bạch hơn và nhất quán hơn trong thiết kế và sử dụng không gian bên ngoài căn hộ, minh bạch trong điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch với chính quyền địa phương để giảm tính bất định trong thỏa thuận và thúc đẩy hợp tác. Điều này sẽ giúp chủ tài sản bớt ảo tưởng về lợi ích, chủ đầu tư, chủ động về phương án kinh doanh và chính quyền/chủ tài sản ràng buộc họ thực thi các cam kết của mình.

Đánh giá tác động giao thông TIA, quản lý cải tạo theo mô hình TOD và quản lý phát triển tích hợp là xu hướng tất yếu trong quản lý cải tạo các chung cư cũ và phát triển đô thị nói chung. Đánh giá tác động giao thông phải trở thành căn cứ pháp lý để cho phép đầu tư dự án. Nếu dự án cải tạo phụ thuộc vào năng lực hệ thống vận tải công cộng tương lai, cần phải trì hoãn việc cải tạo cho đến khi hệ thống mới có đủ khả năng hấp thụ nhu cầu đi lại tăng thêm.

Các cuộc thi thiết kế sẽ giúp thành phố tránh lệ thuộc vào đề xuất một chiều của nhà đầu tư cũng như lựa chọn giải pháp phù hợp hơn và khả thi hơn. Đầu tư vào thiết kế và nghiên cứu nhu cầu địa phương, nghiên cứu bổ sung quy trình pháp lý về quy trình xây dựng đồng thuận và xây dựng năng lực của người tổ chức và quản lý quá trình đàm phán là việc cần ưu tiên trong giai đoạn hiện nay./.

TS NGUYỄN NGỌC HIẾU – ĐH Việt Đức