08/05/2019

Vấn nạn đầu cơ đất đai rồi để hoang tại Hà Nội: Thuốc nào để ‘trị’?

Thủ tướng đã hai lần lên tiếng, yêu cầu chính quyền thành phố Hà Nội “làm rõ” vấn nạn 2.000 héc ta ở huyện Mê Linh bị bỏ hoang suốt mười năm vừa qua nhưng đến khi nào vấn nạn này sẽ được giải quyết tới nơi, tới chốn? Trong bài viết gửi riêng cho Người Đô Thị, KTS. Trần Huy Ánh (Hội Kiến trúc sư Hà Nội), đưa ra những kiến giải cũng như nêu lại kinh nghiệm quản lý tài nguyên đất đai đầu thế kỷ 20 để so sánh với những hạn chế cần khắc phục những tồn tại mới xuất hiện trong những năm đầu thế kỷ 21.

Hà Nội giai đoạn đầu thế kỷ 20: không ai dám đầu cơ đất đai

Sau khi chiếm giữ  Hà Nội, người Pháp nhanh chóng đo đạc bản đồ theo lối hiện đại, xuất bản tấm đầu tiên năm 1895. Đây là cơ sở để  khảo sát, thống kê tài nguyên đất đai thành phố.

Bản đồ địa chính khu phố phía bắc chợ Đồng Xuân, ghép từ các tấm bản đồ địa chính in trên giấy, tô mầu các ngôi nhà gạch và có nét vẽ bằng bút chì của KTS Luis Pineau – PGĐ Sở Kiến trúc Quy hoạch Đông Dương

Bản đồ địa chính khu phố phía bắc chợ Đồng Xuân, ghép từ các tấm bản đồ địa chính in trên giấy, tô mầu các ngôi nhà gạch và có nét vẽ bằng bút chì của KTS Luis Pineau – PGĐ Sở Kiến trúc Quy hoạch Đông Dương

Bản vẽ Quy hoạch chỉ giới mở đường khu phố phía bắc chợ Đồng Xuân đã phê duyệt , được công bố

Bản vẽ Quy hoạch chỉ giới mở đường khu phố phía bắc chợ Đồng Xuân đã phê duyệt, được công bố

Năm 1903, thành phố tuyên bố là chủ sở hữu đất công và tiến hành thu hồi. Chỉ trong vài tháng thành phố thu hồi 2.333 thửa đất công trong tổng số 8.528 thửa đất. Người  dân  đang sử dụng đất công  được tiếp thục thuê đất của Tthành phố và phải xây dựng theo quy cách do thành phố đưa ra, khi thành phố  đấu thầu bán đất, họ được ưu tiên mua đất. Khu phố cổ rộng 500 ha có khoảng 15% đất hữu công; Vùng ngoại vi rộng 4.400 ha  có 55 % đất công (Philipp Papin – Lịch sử Hà Nội).

Mặc dù tiền thu từ bán và cho thuê đất công chỉ đóng góp 5% ngân sách nhưng cũng đủ để chi phí xây dựng hạ tầng. Đường phố Hà Nội được mở rộng, trải nhựa (1897 có 46km đường, tăng lên 81 km (1905) và 144km (1939). Hệ thống cấp nước sạch và thoát nước cũng tiến hành đồng thời. Năm 1925 có 52.594m2 vỉa hè được lát gạch (28.260m2 phố ta +28.334 phố Tây.

Kinh doanh thuận lợi, hạ tầng đô thị đồng bộ khiến giá đất tăng nhanh: từ vài Fr/m2 lên đến cả trăm Fr/m2 khiến thị trường mua bán đất rất sôi động. Trong bối cảnh mới, nhiều người tranh thủ kiếm lợi:  người thuê hay sử đất chưa rõ nguồn gốc thông đồng (hối lộ) với giới chức địa phương để tráo đổi đất thuê thành đất tư; Các thành viên Hội đồng Thành phố biết được chỗ nào sắp mở đường mua đất rẻ sau này bán lại với giá cao. Tuy vậy những mánh khóe này cũng chịu không ít rủi ro: ví dụ như mua đất rồi phải xây nhà gạch hoặc phải ký vào “hợp đồng phá bỏ nhà tranh và từ bỏ quyền sở hữu đất để di rời”. Mặt khác luật pháp khá nghiêm minh: Năm 1905, thành phố sa thải, các công chức người Việt và cả người Pháp, thậm chí giải tán cả Hội đồng dân biểu và chấn chỉnh tòa Thị chính, xét xử M.Malabar, phụ trách sở Giao thông, bỏ tù viên kế toán Tòa thị chính vì liên quan đến tham ô và gian lận.

Thị trường đất đai minh bạch, đấu thầu rộng rãi,  tại các khu phố mới đất bán rẻ nhưng xây nhà và đóng thuế cao: khu vực quanh hồ Thuyền Quang đất bán giá 6 Fr/m2, thậm chí còn rẻ hơn, nhưng phải làm nhà đẹp (TS Nguyễn Thừa Hỷ- Khu phố Tây Hà nội). Muốn làm nhà đẹp phải thuê thiết kế đắt: vài ngàn đến hàng vạn Fr tiền thiết kế. Xây dựng phải dùng nhà thầu đẳng cấp, dùng vật liệu tốt, tốn hàng chục vạn Fr…

Thuế buôn bán, nhập khẩu vật liệu, kinh doanh thiết kế, thầu khoán xây dựng khá cao. Làm nhà để cho thuê làm cửa hàng hay để ở phải đóng thuế kinh doanh nhà đất. Chỉ tính riêng thuế môn bài của gần 5.000 hộ kinh doanh khu phố cổ đã lên tới hàng chục vạn Fr/năm (hơn 70% đóng mức thấp  khoảng 10 Fr /hộ- năm; Mức cao đóng tới 200-300 Fr/hộ năm…). Tiền thu  thuế các loại chiếm 70-80 % ngân sách thành phố, đủ chi phí xây dựng hạ tầng đồng bộ  và trả lương tươm tất bộ máy hành chính… Với cách đánh thuế chặt chẽ, không thể đầu cơ nhà đất rồi để hoang phí được: lơ mơ là bị sung công mất trắng, phá sản như bỡn.

599b94bc-58e5-4d0d-b335-22aa341329a5

ết thị thông báo của Tòa Thị chính về việc mở đường và địa điểm tiếp nhận ý kiến của người dân

75bbe36d-09a1-4a0b-b54b-1717329ecbcc

Bản vẽ trong hồ sơ xin phép xây dựng của một gia đình trong phố buôn bán. Các chi tiết, kích thước mô tả tỉ mỷ và khi xây dựng đúng y như bản vẽ. Tư liệu của PGS KTS Đặng Thái Hoàng

Để tính thuế nhà đất chính xác, cần hồ sơ nhà – đất rõ ràng. Hồ sơ địa chính Hà Nội bao gồm sổ sách và bản đồ. Hà Nội có tư liệu địa chính của sở quản  thủ điền thổ, đó là kho bản đồ in trên giấy, kích thước  100x 110cm, do sở Địa chính, lập năm 1933-1936, cập nhật đến 1956-1965. Khu vưc nội thành chia thành 14 khu, có 410 tờ, tỷ lệ 1/200. Phần ngoại thành theo địa danh 54 làng có 529 tờ, tỷ lệ 1/500 đến 1/1000.

Người Việt làm các công việc liên quan đến quản lý nhà đất, thuế khóa phải đóng tiền bảo đảm trị giá tương đương với 50 lạng vàng và phải được nhân viên cấp cao giới thiệu bảo lãnh. Lương chỉ vài chục Fr/tháng, nhưng cũng đủ nuôi cả nhà (so với công nhân vệ sinh 6-8 Fr/ tháng). Nếu xảy ra sai sót gì thì mất việc, mất tiền bảo  đảm, người bảo lãnh cũng liên lụy (cụ Nhi – viên chức lưu dung, về hưu năm 1981).

Hà Nội mươi năm đầu thế kỷ 21: đầu cơ phát triển,  đất hoang tràn lan

Thiết chế quản lý tài chính – đất đai Hà Nội vận hành trôi chảy là do nhập khẩu mô hình quản lý địa chính Pháp, có chỉnh lý cho phù hợp với Hà Nội.

Tài chính – địa chính Pháp rất thành công trong cuộc canh tân Paris (Pháp) do Hausmann thực hiện (1852-1870). Thực ra nó có nguồn gốc xa xưa từ thiết chế quản lý địa chính La  Mã, được hoàn thiện bởi địa chính Napoleon, đã có ảnh hưởng sâu rộng tại hầu hết các quốc gia Âu – Mỹ và không ngừng tiến hóa. Ngành Địa chính Pháp đặt trực thuộc Tổng cục Thuế. Với biên chế 9.000 nhân viên (trong đó 1.500 nhân viên đo đạc thực địa), Địa chính Pháp quản lý 88 triệu thửa đất, 36 triệu ngôi nhà của 27 triệu chủ sở hữu, có 6 triệu con đường và địa điểm, tiến hành khai thác 2 triệu trích lục chứng thư và phát hành 20 triệu bản thông báo thuế/năm và đang hoạt động trơn chu, cập nhật những công nghệ kỹ thuật và mô hình quản trị tân tiến  nhất. Thuế đất đai và BĐS đóng góp 30% ngân sách địa phương (TS Stephane Lavigne).

Sau khi tiếp quản hồ sơ Địa chính Hà Nội (1954), chính sách quản lý nhà đất thay đổi, hồ sơ quản lý không cần thiết dần bị hư hỏng. Quy trình quản lý cũng đơn giản hóa. Cho đến khi Nhà nước có chính sách bán nhà sở hữu Nhà nước cho thuê ... Các đơn vị quản lý mới lập hồ sơ đo vẽ hiện trạng bán nhà (ví dụ như hình vẽ  năm 1993). Cho dù rất cố gắng nhưng chất lượng hồ sơ thấp/không thể so sánh với hồ sơ Địa bạ Hà Nội đã lập trước đó gần 100 năm.

Sau khi tiếp quản hồ sơ Địa chính Hà Nội (1954), chính sách quản lý nhà đất thay đổi, hồ sơ quản lý không cần thiết dần bị hư hỏng. Quy trình quản lý cũng đơn giản hóa. Cho đến khi Nhà nước có chính sách bán nhà sở hữu Nhà nước cho thuê … Các đơn vị quản lý mới lập hồ sơ đo vẽ hiện trạng bán nhà (ví dụ như hình vẽ năm 1993). Cho dù rất cố gắng nhưng chất lượng hồ sơ thấp/không thể so sánh với hồ sơ Địa bạ Hà Nội đã lập trước đó gần 100 năm.

Còn tại Việt Nam , quản lý Địa chính là ngành kỹ thuật, ghép chung vào bộ máy quản lý quan liêu bao cấp và từng bước tách rời bên ngoài lĩnh vực tài chính từ sau 1954. Quản lý đất đai không bao hàm các giá trị tài chính năng động mà thuần túy bằng các đại lượng vậy lý khô cứng: hình dáng, kích thước, tọa độ, phân loại theo mầu sắc, chức năng có trong danh mục thống kê… Ngay cả khi áp thuế thì cũng rất hình thức, chủ quan.

Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, việc đất bị sử dụng lãng phí, không hiệu quả do thuế sử dụng đất đang ở mức quá thấp (0,03%). Ở các nước, thuế bất động sản phải tối thiểu từ 1% trở lên và họ dùng tiền thuế thu được này để xây dựng hạ tầng, làm dịch vụ công cộng. Tất cả các quốc gia hàng trăm năm qua đã thu lại hàng trăm tỷ USD để để bổ sung nguồn lực công cộng thay vì bị lãng phí hay phân tán cho các nhóm lợi ích.

Các cường quốc tài chính khi thực hiện cách mạng công nghiệp, tất cả đều không có vốn. Họ đã làm theo lý thuyết của trường phái kinh tế học cổ điển mà đại diện là Adam Smith và David Ricardo: vốn đầu tư được tích cóp lúc ban đầu từ giá trị của đất công và thuế đất đối với đất tư. Từ đó, tiềm lực tài chính tăng dần từ hiệu quả phát triển công nghiệp và dịch vụ. Nhóm các nền kinh tế mới như Singapore, Hong Kong, Hàn Quốc, Đài Loan… Họ đi theo lý thuyết của Hernando De Soto: vốn bí ẩn nằm trong đất cần được khơi dậy để tạo tích lũy vốn ban đầu cho đầu tư phát triển công nghiệp và dịch vụ.

Mê Linh còn nhiều diện tích đất để hoang, trở thành nơi chăn thả gia súc​​​​​​​. Ảnh tư liệu internet

Mê Linh còn nhiều diện tích đất để hoang, trở thành nơi chăn thả gia súc​​​​​​​. Ảnh tư liệu internet

Tài nguyên đất đai Hà Nội cũng như cả nước đang bị lãng phí do mô hình quản trị lạc hậu và kỹ thuật quản lý yếu kém, công cụ quản lý không chuẩn xác, nhầm lẫn… dẫn đến nạn chiếm giữ đất đai, mua đi bán lại đạt lợi nhuận cao nhưng không phải chịu bất cứ loại thuế phí gì tương xứng nên đã kích hoạt thị trường đất đai tự phát nhanh chóng, nhanh hơn cả phát triển đô thị. Tài nguyên đất đai bị chiếm giữ đầu cơ lại không bị các chính sách thuế khóa hạn chế nên phát triển tràn lan dẫn đến đất đai bị hoang hóa kéo dài, làm cho khung cảnh  đô thị lẫn làng quê nham nhở, môi trường sinh thái ô nhiễm loang lổ. Tài nguyên đất đai bị sử dụng lãng phí – các cơ quan quản lý  không có chính sách thuế khóa thích hợp để thu hồi nguồn lực tài chính: nguồn lực đầu tư công cộng không đủ đáp ứng và gánh nặng vay nợ công tăng mà hạ tầng kỹ thuật và xã hội vẫn thiếu hụt.

Trăm cái khó lại ló cái khôn: quản lý tài nguyên đất đai  từ công cụ Hành chính chuyển sang công cụ Tài chính. Nhúng tấm  bản đồ quản lý/quy hoạch tài nguyên đất đai vẽ vời khô cứng vào vòng xoáy của môi trường doanh thương  đa dạng, sinh động, tiến hóa không ngừng… nó sẽ thổi văng những cỗ máy, quy trình cổ lỗ quan liêu để thu nạp những mô hình quản trị tân tiến, năng động, thích ứng với đổi thay của tự nhiên và xã hội tiến bộ.

Trần Huy Ánh/Người đô thị

Bình luận