19/07/2019

Thử giải bài toán lợi ích trong quy hoạch chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè

(Tạp chí KTVN 224) – Yêu cầu chỉnh trang đô thị ở các đô thị lớn ngày càng cấp thiết khi các khu vực đã đô thị hóa vẫn tồn tại những bất cập cần cải thiện; Đồng thời, nhiều khu chức năng cần chuyển đổi công năng và tái phát triển để phù hợp với nhu cầu mới. Tuy nhiên, khu vực này luôn đối mặt với những xung đột và khó khăn để thỏa mãn các yêu cầu kinh tế, kỹ thuật và xung đột về lợi ích giữa các bên liên quan. Những thất bại trong giải bài toán tắc nghẽn giao thông sau khi cải tạo, bế tắc trong định giá tài sản, khiếu kiện về vấn đề tái định cư và đặc biệt là tái phân bổ lợi ích giữa các bên liên quan cần được làm rõ. Cần thiết lập một số cơ chế và cách làm giúp các nhà quản lý lựa chọn tối ưu cả về kinh tế kỹ thuật, tiếp cận đồng thuận và hợp tác trong phân bổ lợi ích giữa các bên liên quan khi đề xuất dự án chỉnh trang đô thị kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè ở TPHCM đang thu hút sự quan tâm của giới chuyên môn và công luận trong năm 2019.

Không gian nhà ở hiện hữu ven kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè

Không gian nhà ở hiện hữu ven kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè

Chỉnh trang và tái phát triển, những rủi ro và cơ hội của sự đồng thuận

Việc lựa chọn cải tạo một khu vực dựa trên mức độ thay đổi khu vực đó

Một khu vực cần phải chỉnh trang, cải tạo hoặc tái phát triển khi không còn thỏa mãn những nhu cầu căn bản của cư dân hoặc chủ thể nắm quyền quản lý khu vực đó, tài sản bị khai thác dưới giá trị tiềm năng, hoặc phải tái phát triển để đáp ứng các mục tiêu chiến lược từ chính quyền. Biểu hiện chín muồi của nhu cầu chỉnh trang là sự xuống cấp của một số yếu tố hoặc khu vực để đảm bảo công năng, đảm bảo giá trị sử dụng, và giá trị kinh tế cùng giá trị bảo tồn. Trong khi đó, biểu hiện của tái phát triển là sự xuống cấp toàn diện của các công trình và hạ tầng cơ sở, sự kém hiệu quả về sử dụng không gian, lạc hậu về mục đích sử dụng, không đảm bảo tính năng cơ bản hoặc xuống cấp về môi trường tự nhiên và xã hội mà không thể sửa chữa bằng các biện pháp cải tạo nhỏ theo từng công trình.

Khu vực cải tạo hay tái phát triển đối mặt với rất nhiều rủi ro, đặc biệt là dự án lớn kéo dài

Dự án cải tạo quy mô lớn có rủi ro về sự hấp thụ của thị trường, về dòng tiền huy động, và năng lực quản lý nên không có nhiều chủ đầu tư có đủ năng lực theo đuổi khi dự án kéo dài. Việc phân kỳ không hợp lý, thương hiệu kém, hoặc thiếu khả năng huy động vốn từ các bên tham gia để giảm áp lực trả lãi vay sẽ rất nhạy cảm đối với các rủi ro về kéo dài dự án. Các dự án lớn có chu kỳ ra sản phẩm lên đến 7 hay 10 năm cần phải tránh giai đoạn đóng băng và do đó thường bắt đầu trùng với đầu chu kỳ tăng tưởng của thị trường. Ngoài ra, rủi ro về chính trị do nhiệm kỳ lãnh đạo sau thay đổi ưu tiên cũng là thách thức lớn.

Tuy nhiên rủi ro lớn nhất vẫn là khả năng đạt được đồng thuận về mặt xã hội

Cải tạo là sự dung hòa giữa cái mới và cũ; Là quyết định về mức độ cải tạo, quyết định ai đi và ai ở, ai được và ai mất, mất gì và được gì; Khi nào được và khi nào mất. Mỗi chủ thể có nhu cầu riêng và mỗi phương án lựa chọn sẽ tác động tới các nhóm chủ thể khác nhau (nhóm thu nhập, loại nghề nghiệp, hoặc nhóm văn hóa khác nhau). Bên cạnh đó, mỗi nhóm sẽ có khả năng tận dụng cơ hội khác nhau trong môi trường mới. Những khác biệt về lợi ích do phương án tạo ra như phạm vi phải di dời, cơ chế và các lựa chọn về đền bù, lựa chọn nơi đến, đánh giá tài sản hiện trạng và tương lai có thể dẫn đến rất nhiều phương án. Việc phải thỏa mãn nhiều mục tiêu dẫn đến khó tìm được tiếng nói chung mang tính tối ưu. Chưa nói tới khả năng gây ảnh hưởng của các nhóm lợi ích khác biệt dẫn đến những phản kháng và mâu thuẫn dai dẳng và khó làm cho dự án đạt được đồng thuận.

Mối quan tâm của thành phố là lợi ích công cộng và sự phát triển bền vững

Lợi ích công cộng cần đạt được ở bước quy hoạch và thiết kế. Ở bước quy hoạch, dự án kiểu xây xen cần chú ý về tác động tiêu cực đối với hệ thống giao thông. Việc tăng thêm dân số ‘giàu’luôn đi xe hơi, chuyển đổi công năng sang thương mại dịch vụ dẫn đến quá tải hạ tầng khu vực. Vì vậy chỉ lựa chọn tăng độ nén đối với nội đô cũ khi bổ sung được năng lực vận tải bằng đường sắt đô thị hoặc xe buýt nhanh. Bước quy hoạch cũng cần quan tâm việc tạo ra nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách thay vì bán một lần rồi phải chi nhiều hơn sau này. Nhìn rộng ra, tái phát triển phải giúp tăng năng suất lao động từ các việc làm mới có thu nhập cao hơn, giảm thời gian và chi phí đi lại về tổng thể cho cư dân và thành phố, và đảm bảo ổn định xã hội trong quá trình xáo trộn quy mô lớn. Giai đoạn thiết kế, dự án cần thỏa mãn các tiêu chí về môi trường như cảnh quan đô thị, không gian công cộng và cây xanh, thoát nước mưa bền vững, sử dụng năng lượng và nước tiết kiệm, và bảo tồn di sản.

Cơ hội để triển khai dự án cần hội tụ nhiều yếu tố và cách làm quyết định

Sự đan xen và phức tạp của các mối quan hệ và yếu tố làm những dự án cải tạo chỉ thực thi được khi hội tụ các điều kiện. Quán tính của hoạt động kinh tế hiện có, sự sẵn sàng của doanh nghiệp có đủ tầm tham gia với rủi ro cao, sự ủng hộ từ cộng đồng dân cư, và tâm thế lãnh đạo là các yếu tố chỉ hội tụ với nhau trong những thời cơ nhất định. Mỗi mục tiêu đưa ra luôn có nhiều phương án và cách thực hiện. Để các bên được tham gia và tự nhận ra cách thức họ thích ứng về việc khai thác những giá trị của không gian đô thị theo cách mới cũng có thể dẫn đến lựa chọn cách làm khác nhau. Nhìn chung, cải tạo diện rộng luôn đòi hỏi sự chín muồi về các yếu tố kỹ thuật và kinh tế lẫn đồng thuận xã hội. Nói cách khác, cơ hội để tiến hành các dự án cải tạo lớn – khi hội đủ những yếu tố trên thường không nhiều.

Kinh nghiệm tối đa hóa lợi ích các bên liên quan

Có nhiều kinh nghiệm quốc tế có thể tham khảo để các bên liên quan tham gia. Tuy nhiên nhìn chung là quy hoạch cần đủ tốt và đủ mở để các bên nhận thức cơ hội và lợi ích của mình và quá trình quản lý thực thi cần đủ hiệu quả để đảm bảo kết quả phát triển hướng tới mục tiêu kỳ vọng. Với đặc điểm của loại dự án có quy mô lớn và tính phức tạp về di dời giải tỏa, phần thảo luận này đi sâu vào cách làm để có đồ án quy hoạch cải tạo tốt và tổ chức thực thi tốt hơn.

Lập quy hoạch tốt

Thi tuyển giúp lập định hướng quy hoạch cải tạo tốt. Cơ sở để lập quy hoạch định hướng tối ưu là lập nghiên cứu ban đầu để xác định phạm vi giải quyết rồi tổ chức thi tuyển cả các ý tưởng cải tạo cùng với các dự án có tính khả thi cao gắn với mong muốn cải tạo. Cách làm này vượt ra khỏi những cuộc thi tuyển chung chung để hiện thực hóa các giải pháp thay thế khi triển khai. Quá trình thi tuyển là sự tương tác giữa cả khu vực công và tư để làm rõ xu hướng thị trường, hình dung ngưỡng để hấp dẫn chủ đầu tư, đánh giá đúng khẩu vị và ngưỡng chấp nhận của các nhóm dân cư đối với di dời hoặc cải tạo tại chỗ hoặc các lựa chọn khác. Sản phẩm thi tuyển là cơ sở để chính quyền lập ra khuôn khổ định hướng cải tạo, bao gồm cả cách thức phân kỳ, chia gói thầu, để kêu gọi hoặc trực tiếp trao dự án đầu tư cho bên thắng cuộc. Có thể tham khảo quy trình thi tuyển ở CHLB Đức như sau:

Lợi ích của thi tuyển lập dự thảo phương án là rõ ràng so với việc nghiên cứu chọn sản phẩm từ đề xuất của một chủ đầu tư. Thi tuyển giúp so sánh các thiết kế và giải pháp khác nhau thay vì chỉ tư vấn từ một chủ đầu tư, tạo môi trường phản biện tốt khi phải giải trình rộng rãi, và đặc biệt là quá trình thi giúp vận động cộng đồng thống nhất về tầm nhìn và phương pháp chia sẻ lợi ích. Cách làm này giúp chính quyền tránh lệ thuộc vào phương án của một chủ đầu tư thường chỉ đề xuất làm theo hướng họ phát huy thế mạnh. Chính quyền tận dụng được năng lực của các nhóm tư vấn bên ngoài cũng như phản biện từ cộng đồng, giảm chi phí và thời gian tự nghiên cứu lập đầu bài.

Các chủ đầu tư và các bên tham gia cũng hưởng lợi từ cách làm này. Thi tuyển giúp tiết kiệm thời gian và chi phí nghiên cứu và xây dựng phương án tối ưu. Sản phẩm này thường tạo cơ hội nhiều chủ đầu tư tham gia các sản phẩm đa dạng hơn. Tất nhiên, thi tuyển đòi hỏi chi phí và thời gian của cả chính quyền và các bên tham gia, xong các dự án lớn luôn cần người làm tốt, hình dung đầy đủ rào cản, khó khăn, và lôi cuốn cộng đồng tham gia. Thiếu những điều trên, thời gian còn kéo dài hơn nữa.

Sơ đồ khái lược để phân tích các bên liên quan

Sơ đồ khái lược để phân tích các bên liên quan

Quản lý thực thi hiệu quả

Vấn đề của nhiều định hướng hoặc cách thức kiểm soát là thiếu thực chất. Các chỉ trích của các bên (kể cả ở các diễn đàn Quốc hội) về tình trạng quy hoạch bị điều chỉnh nhiều lần có thể vì động cơ lợi ích nhóm. Tuy nhiên, cần đánh giá đúng về sự cần thiết phải đảm bảo điều chỉnh quy hoạch phân khu và đôi khi cả quy hoạch chi tiết. Về cơ bản, quy hoạch phân khu để lập dự án nên nếu quy hoạch này không giúp triển khai được trên thực tế thì vẫn phải điều chỉnh. Điều chỉnh (thường là tăng mật độ) luôn là rủi ro cho các hệ thống hạ tầng hiện hữu và ảnh hưởng tới các bên liên quan. Vấn đề là sử dụng công cụ đánh giá tác động phù hợp, làm rõ các ngưỡng chịu tải và mức độ ảnh hưởng để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Hiện nay chúng ta vẫn sử dụng chỉ tiêu mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất để kiểm soát quá tải hạ tầng bao gồm cả giao thông nhưng kết quả là đường vẫn tắc. Việc chỉ kiểm soát quá tải theo diện tích trong khi thiếu căn cứ phân biệt tác động của từng loại chức năng công trình. Cùng một diện tích xây dựng, xây sàn thương mại thường làm phát sinh số chuyến đi (bằng xe hơi) nhiều gấp ba lần so với xây chung cư. Vì vậy, điều chỉnh phải căn cứ vào mức độ tác động cụ thể theo thực tế, tránh việc áp dụng máy móc chỉ tiêu quy hoạch theo quy chuẩn hay vận dụng tùy tiện định hướng từ quy hoạch cấp độ lớn hơn.

Dự án đã phê duyệt cùng quy hoạch chi tiết cần quản lý chặt chẽ theo dạng hợp đồng cam kết về chất lượng triển khai. Quá trình triển khai hiện nay chủ yếu dựa vào hồ sơ thiết kế (ràng buộc yếu tố không gian). Tuy nhiên, quá trình triển khai cần ràng buộc cả về thời gian và đặc biệt là khả năng vận hành thực tế của các công trình hạ tầng và tiện ích đô thị, tránh tình trạng có công trình nhưng không vận hành được hoặc không phù hợp với chức năng sau khi cải tạo. Người dân cần giải quyết bức xúc hiện trạng, muốn cảnh quan hài hòa thân thiện, an toàn, không tắc nghẽn, giảm ô nhiễm, giảm tiếng ồn chứ không quan tâm đến các chỉ số kiểm soát thực sự là bao nhiêu. Vì vậy, quyết định phê duyệt được gắn kèm với hợp đồng cam kết thực thi để cộng đồng theo đuổi chất lượng cuộc sống và để các cấp chính quyền và các nhiệm kỳ vừa kiểm soát vừa hỗ trợ chủ đầu tư điều chỉnh khi thị trường và người dân cần một sản phẩm phù hợp hơn. Một hợp đồng ‘chặt chẽ’ về mục tiêu và ràng buộc chất lượng giữa chủ đầu tư và nhà nước cùng cộng đồng sẽ ràng buộc tốt hơn so với một quyết định phê duyệt ‘cứng’ của chính quyền.

Đề xuất cải tạo kênh Nhiêu Lộc là cải tạo ở mức nào? Đề xuất cải tạo thì đây là dự án tái phát triển chứ không phải chỉnh trang căn cứ theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP. Diện tích đất trong cải tạo lớn (trên 100ha), quy mô công trình xây dựng lớn (hàng trăm ngàn m2), số lượng nhà ở xây mới và cư dân ‘nén’ vào khu vực lớn (hàng chục ngàn căn hộ mới) đập đi xây lại toàn bộ không thể là chỉnh trang mà là tái phát triển.

Nhu cầu cải tạo đến từ đâu? Có thể thấy động lực lớn nhất để phát triển là đất quỹ đất công 10ha khu vực xí nghiệp đầu máy, khu vực ga Sài Gòn, và chợ Nguyễn Văn Trỗi hiện do Nhà nước quản lý. Tác động lan tỏa từ các dự án này sang khu vực lân cận là cơ sở để đầu tư tái phát triển và cải thiện hạ tầng khu vực bờ kênh. Phải thừa nhận cảnh quan hai bên bờ kênh Nhiêu Lộc hiện chưa tương xứng với vị trí gần trung tâm và lợi thế về tiếp cận không gian mở mặt nước đã được cải thiện gần đây. Tuy nhiên, đất hai bên kênh hiện đang được khai thác ở mật độ cao và tạo nhiều việc làm tại chỗ gắn với tính đa dạng của dân cư thành một hệ sinh thái riêng. Bên trong bờ kè, dù mạng lưới đường nội khu chật chội, chất lượng thấp, nhưng giá cho thuê lại phù hợp với đặc điểm cư dân thu nhập ở tại chỗ. Nhu cầu phải tái phát triển xuất phát từ cộng đồng phải được kiểm chứng từ lấy ý kiến người dân.

Giải pháp tái phát triển nên tiếp cận theo cơ chế nào? Khi đất ở đây đã ‘có chủ’, và khu vực đề xuất chỉnh trang không thay đổi hạ tầng khung cho thành phố (kể cả dải cây xanh ven sông bổ sung thì cũng chủ yếu làm lợi cho bất động sản liền kề), đề xuất này chỉ nên coi là dự án phát triển kinh tế (bất động sản). Cách tiếp cận đối với dự án này nên áp dụng nguyên tắc thỏa thuận theo giá thị trường (thường đã phản ánh cơ hội gia tăng giá trị trước khi dự án phát triển). Như vậy, đề xuất phải tạo ra giá trị gia tăng đủ lớn để bù đắp chi phí thực tế và cho các bên hài hòa. Tất nhiên, chính quyền vẫn có thể áp dụng thu hồi theo giá hiện tại nếu xét thấy cần thiết rồi lập dự án (hoặc giao cho chủ đầu tư lập quy hoạch và dự án cải tạo). Phương án thu hồi theo giá nào và đền bù như thế nào cũng cần đảm bảo sự tham gia của người dân. Tuy nhiên, nhược điểm của phương án Nhà nước thu hồi trắng là người dân không có cơ hội chia sẻ lợi ích gia tăng sau khi hoàn thành. Trong khi đây là điểm mấu chốt của những xung đột khi cải tạo.

Công trình hạ tầng cũ cần được quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi sử dụng đất   trong quá trình quy hoạch chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè

Sơ đồ (mẫu) tổ chức các thỏa thuận theo hướng đồng thuận với các nhóm cộng đồng có các yêu sách riêng

Làm thế nào tính được đóng góp và chia sẻ giá trị gia tăng? Chính quyền có thể thu hồi trắng và đền bù bằng nhà chung cư như đề xuất và tính giá trị góp vào từ đất rồi tính lợi nhuận ra chia đều theo vốn góp. Tuy nhiên, việc tính giá trị góp vào và tăng thêm chia bình quân là thách thức lớn bởi tính phức tạp về định giá tài sản của cả 4 vạn dân và đảm bảo mức độ gia tăng tài sản cho họ. Nếu chỉ đền bù ngang giá bằng chung cư, tức là không được hưởng lợi về cơ hội gia tăng giá trị, người dân sẽ khó đồng ý. Nhìn sâu hơn, họ cũng khó đồng ý về cách tính giá trị tài sản hiện tại cũng như khó đồng thuận với lập luận chia đều cơ hội gia tăng giá trị tài sản khi mỗi vị trí đất mặt đường hay trong ngõ nếu được ở lại sẽ có cơ hội không giống nhau.

Công trình hạ tầng cũ cần được quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi sử dụng đất   trong quá trình quy hoạch chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè

Công trình hạ tầng cũ cần được quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi sử dụng đất
trong quá trình quy hoạch chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè

Cách làm thứ hai là chỉ thu hồi các vị trí mở đường ra gắn với khu vực kết hợp nâng cấp hạ tầng tại chỗ. Vị trí bị thu hồi sẽ giảm nhiều và không gian còn lại có thể áp dụng cơ chế như góp đất tái phân thửa và góp quyền sử dụng đất chưa xây dựng. Tham khảo kinh nghiệm từ Ấn Độ cho thấy họ thành công trong huy động người dân góp đất để mở rộng hẻm bằng cách cho cư dân bán quyền xây dựng tăng thêm và góp đất cho dự án.
Làm thế nào để hướng đến đồng thuận? Rất khó để người dân đồng thuận ngay với đề xuất quy hoạch cải tạo và dự án. Nếu chấp nhận tiếp cận thỏa thuận thì cần chuẩn bị cho một quá trình xây dựng đồng thuận. Quá trình này giúp giải quyết khác biệt về cách nhìn về giá trị, khác biệt về cơ hội, và các trường hợp ngoại lệ khi áp dụng quy tắc hoặc cơ chế. Tất nhiên không phải phân khu nào hay vị trí nào cũng sẽ hưởng lợi đều nhau và phương án thiết kế nào cũng có thể chia các lợi ích khác nhau và kết quả là mỗi nhóm phải nhận các lợi ích khác biệt. Sự khác biệt này là chấp nhận được nếu nó vẫn nằm trong kỳ vọng và công bằng. Quá trình thương lượng sẽ giải quyết việc này và bên tổ chức sẽ tổ chức để các nhóm này dàn xếp các khác biệt về cách đánh giá và thống nhất nguyên tắc chia sẻ. Có thể hình dung lợi ích của các bên liên quan được phân bố như sau.
Thỏa thuận tiến hành như thế nào? Các chênh lệch cụ thể cần được điều chỉnh ở các dự án phát triển cần được giải quyết thông qua quá trình thương lượng. Kinh nghiệm quốc tế và nhiều dự án về phát triển nhà ở theo tiếp cận cộng đồng do Hiệp hội đô thị Việt Nam tổng kết năm 2014 cho thấy quá trình này cần được thực hiện với các nhóm hỗ trợ tâm huyết giúp cộng đồng phát huy nguồn vốn xã hội và sáng tạo. Dự án kênh Nhiêu Lộc có thể phát huy bài học từ kinh nghiệm này nhưng phải tổ chức quy mô thỏa thuận theo lớp và theo các vòng lặp có tính chuyên nghiệp hơn. Quá trình này cần thiết kế tách các vấn đề và đối tượng để thỏa thuận theo nhóm, lập chiến lược xây dựng đồng thuận và chiến lược để thu hẹp sự khác biệt sau từng vòng thương lượng. Kết quả của quá trình này phải là sự hài hòa về lợi ích ứng với mức độ đóng góp vào giá trị gia tăng của dự án.

Kết quả của thỏa thuận là ai sẽ được gì? Đối với doanh nghiệp, hiệu quả kinh tế là cơ bản. Tuy nhiên, có thể các mục tiêu khác cũng quan trọng như xây dựng thương hiệu và hiệu quả lâu dài hay trước mắt. Việc xây dựng khuôn khổ quy hoạch phù hợp là căn cứ để phân loại doanh nghiệp phù hợp tham gia. Quy trình này cần đảm bảo sẽ trao dự án cho đối tác có đủ năng lực và quá trình đấu thầu minh bạch là điều kiện đầu tiên.
Cộng đồng và người dân tại chỗ được gì? Người dân tại chỗ bao gồm nhiều nhóm khác nhau, từ một số diện tích nhỏ phải dời lên chung cư cho đến số được bán quyền xây dựng thêm ở lại nhưng phải góp đất và nhóm gián tiếp hưởng lợi nằm ngoài phạm vi dự án (không phải đóng góp). Số dân có tài sản là nhà ở hoặc kinh doanh, đang thuê nhà hay cho thuê cũng sẽ ủng hộ hoặc phản đối dự án ở mức độ khác nhau. Các cộng đồng dân cư tại chỗ có thể liên kết với nhau khi có chung lợi ích và các nhóm chuyên gia cũng có thể lên tiếng vì lợi ích của mình. Vấn đề là quá trình xây dựng đồng thuận phải tìm ra cách chia sẻ lợi ích hài hòa cho các bên đóng góp vào gia tăng giá trị chung.

Chính quyền thành phố và người dân nói chung sẽ được gì? Việc khai thác có hiệu quả tài sản đất công chỉ là một phần của bài toán lớn hơn. Dự án dù không cải thiện hạ tầng cấp đô thị nhưng tiện ích nội khu được bổ sung sẽ nâng cao giá trị đất và gia tăng nguồn thu về lâu dài cho thành phố. Với người dân nói chung, dự án này phải đảm bảo không làm khổ cư dân xung quanh do quá tải hạ tầng giao thông, rủi ro hoặc ô nhiễm, và bảo tồn di sản. Thành phố đương nhiên coi trọng tính ổn định xã hội thông qua chia sẻ giá trị công bằng nhưng thực thi luôn là thách thức. Muốn ‘được’ thực sự, phải có đủ năng lực và thẩm quyền để áp dụng các công cụ huy động sự tham gia có hiệu quả. Nếu không, rủi ro có thể là chỉ một số ít hưởng lợi, ách tắc trầm trọng hơn, và ngân sách có thể không thu được bao nhiêu do chậm đưa vào khai thác.

Chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghê kết hợp với việc xóa bỏ những ngôi nhà dốc dọc bờ sông cũng như quản lý các tòa nhà cao tầng xen kẽ

Chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghê kết hợp với việc xóa bỏ những ngôi nhà lụp xụp dọc bờ sông cũng như quản lý các tòa nhà cao tầng xen kẽ

Kết luận

Cũng có thể coi dự án chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè là phần mở rộng của dự án tái phát triển khu vực ga Sài Gòn và khu vực kề cận. Khu vực này cần sử dụng cách tiếp cận hợp tác và xây dựng đồng thuận do sự đan xen phức tạp của các tài sản hiện hữu và việc cải tạo có thể phá vỡ kết cấu xã hội và hệ sinh thái kinh tế phức tạp.

Tiếp cận hợp tác góp phần giải quyết nhiều vướng mắc gần đây khi bài toán chia sẻ lợi ích từ kỳ vọng giá trị dự án gia tăng đã không được làm rõ. Trong bối cảnh nguồn lực đầu tư công ngày càng hạn chế, cách làm này sẽ huy động sự tham gia của cộng đồng vào phát triển ngày càng sâu rộng, đa chiều, và thiết thực sẽ giúp phát huy không chỉ nguồn lực tài chính mà còn nguồn vốn xã hội.

Nếu được lựa chọn, các giải pháp cải tạo cần nghiên cứu rộng hơn, tính cả các giải pháp hỗn hợp bao gồm nâng cấp, chỉnh trang, và tái phát triển sử dụng cách tiếp cận sáng tạo và linh hoạt. Thành phố có thể chọn khu vực lõi gồm đất công và thu hồi một hành lang đi ra phía kênh Nhiêu Lộc và đấu giá đất sạch thu tiền cho chủ đầu tư để làm BT và tiếp cận chỉnh trang để cải tạo khu vực kề cận cùng cộng đồng. Cách tiếp cận giải tỏa trắng cũng vẫn là một lựa chọn để so sánh và lấy ý kiến cộng đồng khi thi tuyển.

Tuy nhiên, dù làm gì thì cũng cần có quy hoạch tốt thông qua phương pháp thi tuyển cả thiết kế và thi tuyển dự án để thực thi các giải pháp trên nền tảng cạnh tranh minh bạch và thúc đẩy sáng tạo. Các cách làm mới luôn có nhiều thách thức, xong TPHCM từ trước tới nay đã chứng tỏ khả năng đi trước và đột phá sáng tạo, dám làm, dám chịu trách nhiệm. Những cách làm hay đã được khẳng định ở nhiều quốc gia rất nên nghiên cứu và áp dụng. Với đặc trưng gia tăng chất tải ở đây, dự án này cần áp dụng phương pháp đánh giá tác động giao thông. Khi triển khai cần ràng buộc các bên triển khai theo dạng hợp đồng để đảm bảo thực thi có kết quả./.

TS Nguyễn Ngọc Hiếu – Đại Học Việt – Đức (VGU)

 

Bình luận