29/10/2018

Quản lý phát triển công trình cao tầng nội đô – Thực tiễn và đề xuất

(Tạp chí KTVN) – Trong những năm gần đây, tại các đô thị lớn đặc biệt là Hà Nội và TPHCM, tình trạng xây dựng các công trình cao tầng khu vực trung tâm nội đô ngày càng gia tăng mạnh. Bên cạnh những đóng góp tích cực làm thay đổi bộ mặt kiến trúc cảnh quan đô thị theo hướng hiện đại, cung cấp nhiều diện tích nhà ở – dịch vụ công cộng cho người dân, việc bùng nổ xây dựng các công trình cao tầng khu vực trung tâm nội đô lịch sử cũng đang tạo nên những áp lực tiêu cực “quá tải” cho hệ thống hạ tầng đô thị mà biểu hiện rõ nét nhất là tình trạng ùn tắc giao thông với số lượng, tần suất và cường độ diễn biến ngày càng gia tăng. Trước tình trạng trên, rất cần những giải pháp đồng bộ, đặc biệt là từ công tác quản lý cấp phép – xây dựng, hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật trong quản lý đầu tư – cấp phép – xây dựng công trình cao tầng khu vực nội đô lịch sử.

Bùng nổ xây dựng công trình cao tầng khu vực  trung tâm Quận 1, TPHCM

Bùng nổ xây dựng công trình cao tầng khu vực trung tâm Quận 1, TPHCM

Hoàn thiện quy định pháp luật về quản lý phát triển công trình cao tầng khu vực nội đô

Hiện nay hệ thống văn bản pháp luật về quản lý phát triển công trình cao tầng khu vực nội đô đã được ban hành trong nhiều năm qua. Cụ thể, về khái niệm nhà cao tầng, về cơ bản được quy định rõ theo TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế” trong đó, công trình có chiều cao từ 9 đến 40 tầng (trên 40 tầng thường gọi là nhà chọc trời). QCVN 06:2010/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình phân định nhà cao tầng thuộc nhóm nguy hiểm cháy theo công năng có chiều cao lớn hơn 50m và 70m phải có giải pháp riêng được cơ quan PCCC thẩm định phê duyệt. Các khái niệm về nhà chung cư, cũng được quy định rõ trong QCVN 03:2012/BXD. Tuy nhiên đầu năm 2013, Bộ Xây dựng ra Quyết định 212 hủy bỏ 169 tiêu chuẩn xây dựng trong đó có TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế”, chỉ giữ lại 20 tiêu chuẩn được cho là phù hợp trong giai đoạn hiện nay, đến nay vẫn chưa có tiêu chuẩn thay thế.

Theo quy định, nhà cao tầng được xây dựng lồng ghép trong kế hoạch phát triển nhà ở (theo số m2 sàn được cấp phép xây dựng), bị khống chế về chiều cao theo các chỉ tiêu và tiêu chí của QCXDVN như MXD, HSDĐ, tầng cao, khoảng lùi v.v…Tuy nhiên nhà cao tầng không được thống kê và phân loại riêng, chỉ được xây dựng theo quy trình đầu tư xây dựng cơ bản thông thường tuân theo quy định pháp luật về quy hoạch, kiến trúc của Trung ương mà quan trọng nhất là quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của địa phương.

Qua điều tra, đánh giá hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến xây dựng nhà cao tầng, có thể nhận thấy hệ thống bản quy phạm pháp luật để điều tiết xây dựng phát triển nhà cao tầng nhiều nhưng thiếu, bởi sự phức tạp liên ngành liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đất đai nhà ở và quy hoạch đô thị, các tiêu chuẩn – quy chuẩn v.v…Tuy nhiên, trong nhóm tiêu chuẩn – quy chuẩn, tiêu chuẩn 323 về xây dựng nhà cao tầng là một trong số những tiêu chuẩn quan trọng liên quan chặt chẽ tới xây dựng nhà cao tầng đã bị hủy bỏ và hiện nay chưa có tiêu chuẩn thay thế. Mặt khác, trong tiêu chuẩn 323 có định nghĩa thế nào là nhà cao tầng nay đã bỏ, vô hình chung đã làm mất đi khái niệm về nhà cao tầng trong hệ thống pháp lý? Đây là một khoảng trống pháp lý. Như vậy, cho đến thời điểm hiện tại Việt Nam không có định nghĩa rõ ràng về nhà cao tầng.

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD là quy chuẩn quan trọng nhất liên quan đến kiểm soát phát triển nhà cao tầng, trong đó có quy chuẩn về mật độ xây dựng, tầng cao, giao thông, bãi đỗ xe v.v… Tuy nhiên QCXDVN 01:2008/BXD đã không còn hệ số sử dụng đất, các quy định bắt buộc về mật độ dân số thì không rõ, điều này đặt ra những kẽ hở luật pháp khi thực hiện xây dựng các công trình cao tầng sau này.

Hiện nay, thực tế cho thấy hiện tượng “bùng nổ” xây dựng các tổ hợp cao tầng hỗn hợp tại khu vực trung tâm nội đô lịch sử các đô thị. Tuy vậy, đây là loại hình công trình quy mô lớn có mức độ tập trung người sử dụng cao (đặc biệt là tại các giờ cao điểm), là một trong những nguyên nhân là gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng giao thông đô thị. Hệ thống văn bản pháp luật, quy chuẩn – tiêu chuẩn còn chưa đề cập rõ các vấn đề trên. Do vậy cần có thêm các nghiên cứu tính toán quy định rõ các chỉ tiêu – tiêu chí với loại hình công trình cao tầng này.

Nhà ở cao tầng khu vực   trung tâm  TPHCM

Nhà ở cao tầng khu vực trung tâm TPHCM

Hoàn thiện chương trình quản lý quy hoạch tầng cao khu vực trung tâm đô thị

Để phát triển bền vững tổng thể đô thị nói chung cũng như khu vực trung tâm đô thị, luôn cần có một chương trình quản lý quy hoạch tầng cao khu vực trung tâm đô thị. Về mục đích và nguyên tắc, quản lý quy hoạch tầng cao khu vực trung tâm đô thị nhằm tạo sự cân bằng trong phát triển đô thị: hạn chế mở rộng đô thị theo chiều ngang, khuyến khích phát triển nén; bảo tồn không gian mở, không gian cây xanh, mặt nước. Xác định các địa điểm có thể phát triển nén để đáp ứng nhu cầu dân số đô thị ngày càng tăng. Trong đó, Kế hoạch (Chương trình) quản lý phát triển là một công cụ được sử dụng để giúp định hướng phát triển trong tương lai; bảo vệ khu dân cư lịch sử, khu thiên nhiên và đất nông nghiệp, các khu vực tạo ra việc làm; và các khu vực cho mục tiêu tái phát triển. Kế hoạch quản lý tăng trưởng đặt ra khuôn khổ cho sự phát triển vật thể, cung cấp các hướng dẫn bằng cách xác định nơi phát triển nên được tập trung dựa trên mục tiêu sử dụng hiệu quả tài nguyên đất. Kế hoạch quản lý phát triển đưa ra Nguyên tắc hướng dẫn phát triển. Các Nguyên tắc hướng dẫn sẽ giải đáp những thách thức trong tương lai gần (10 -15 năm). Chính sách quản lý tăng trưởng bao gồm xác định các khu vực phát triển và khuyến khích phát triển cân bằng.

Mục tiêu 1 – Phân vùng (khu vực) quản lý phát triển. Cân nhắc kỹ khi lập quy hoạch phân khu và đề xuất phát triển hệ thống hạ tầng khung đô thị. Quản lý sự phát triển tập trung trong khu vực đất có thể cung cấp hạ tầng và dịch vụ đô thị với khu vực có mật độ cao nhất là tại trung tâm thành phố, dọc hành lang phát triển (các tuyến đường hướng tâm và đường vành đai), và tại các nút TOD. Đảm bảo khu vực chỉ định để quản lý phát triển thể hiện được các hình thái phát triển hiện tại hoặc mong muốn trong tương lai. Giải pháp thực hiện bao gồm: Xây dựng cơ cấu phối hợp giữa các đô thị trong vùng ảnh hưởng, Phối hợp chặt chẽ việc thực hiện quy hoạch giao thông, Lập Quy hoạch phân khu, Định kỳ đánh giá lại nhu cầu phát triển theo giai đoạn. Quyết định đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật khung. Ưu tiên các khu vực phát triển trong tương lai.

Mục tiêu 2 – Phát triển nén ở các khu vực thích hợp. Tạo các cơ sở làm tăng mật độ dân cư tổng thể trong các KV1, 2 và 3, cũng như dọc theo các hành lang tăng trưởng và ở các trung tâm hoạt động (nút giao thông lớn). Đánh giá lại việc thực hiện quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông để lựa chọn trong các khu vực có thể tăng mật độ dân số, những khu vực cần giảm bớt mật độ. Đối với những vị trí đề xuất tăng mật độ, cần tập trung vào nâng cao chất lượng thiết kế công trình để tạo điểm nhấn đô thị. Tăng mật độ dân cư tổng thể là mục tiêu chính của chính sách tái phát triển các thành phố trên thế giới để tiết kiệm tài nguyên và giảm phát thải. Giải pháp thực hiện: Mật độ hành lang phát triển, Xác định các loại hình phát triển dọc Hành lang tăng trưởng, Xác định Trung tâm Hoạt động / TOD, Điều chỉnh các tiêu chuẩn cho khu vực đô thị hiện hữu; Cải thiện khả năng đáp ứng hạ tầng.

Mục tiêu 3 – Giảm đầu tư công ở khu vực nông thôn. Sử dụng Kế hoạch quản lý phát triển làm cơ sở để tập trung tăng trưởng trong các KV1, KV2 và KV3 trong khi bảo tồn đất nông nghiệp, không gian mở và bảo tồn thiên nhiên trong Khu vực nông thôn. Khu vực nông thôn (KV5) bao gồm phần lớn đất nông nghiệp, không gian mở và vùng tự nhiên. Khu vực này cần duy trì mật độ dân cư rất thấp để bảo tồn đất nông nghiệp, vùng tự nhiên. Việc đầu tư xây dựng hạ tầng khung đô thị (trừ hạ tầng phục vụ thoát nước toàn đô thị, hạ tầng y tế cơ bản) cho khu vực này sẽ rất tốn kém vì nó nằm bên ngoài khu vực phát triển. Giải pháp thực hiện bao gồm: Chuyển đổi chức năng, mục đích sử dụng đất, Phát triển nông nghiệp, Giới hạn phát triển, Khuyến khích du lịch nông nghiệp và giải trí.

Ðề xuất khung chính sách phát triển công trình nhà cao tầng gắn với xây dựng các không gian mở đô thị

Các đô thị Việt Nam hiện đang phát triển nhiều theo xu hướng thấp tầng, về lý thuyết có thể tạo ra khu vực dân cư mật độ thấp, nhưng tiêu tốn tài nguyên đất đai, phát triển dàn trải và khó khăn trong liên kết, định hình các trung tâm, phát triển hệ thống hạ tầng. Kinh nghiệm Singapore là một hình mẫu phát triển đô thị trong khu vực châu Á và trên thế giới, sự thành công được dựa trên thực thi hiệu quả các chính sách phát triển đô thị, đảm bảo sự cân bằng giữa lợi ích của cộng đồng – nhà đầu tư và bảo vệ môi trường theo các tiêu chí phát triển bền vững. Đây là kinh nghiệm thực tiễn quý báu cần nghiêm túc nghiên cứu các chính sách cụ thể, minh bạch phát triển công trình cao tầng gắn với các định hướng, chiến lược phát triển đô thị Việt Nam trong từng giai đoạn ngắn hạn và dài hạn.

Xây dựng khung chính sách phát triển công trình cao tầng có định hướng. Nghiên cứu chính sách khung tổng thể phát triển công trình cao tầng có định hướng trong giai đoạn ngắn hạn và dài hạn gắn với các cơ chế ưu đãi, kiểm soát phát triển công trình cao tầng phù hợp.
Nghiên cứu chính sách cải tạo, tái thiết các khu vực mảng đặc với các chiến lược tăng cường giao thông, tăng cường không gian mở, công viên, phát triển công trình cao tầng với mật độ xây dựng thấp, kiểm soát tổng diện tích sàn xây dựng và xem xét các yêu cầu về nới lỏng kiểm soát tầng cao nhằm tạo nên cơ chế phát triển thực sự hiệu quả và nhanh chóng.

Công bố, công khai các chiến lược phát triển trong các giai đoạn, lựa chọn các khu vực có nhiều vấn đề cần phải xử lý trước nhằm tạo được lòng tin, sự ủng hộ của cộng đồng đô thị với các mục tiêu tăng cường cây xanh, công viên, không gian mở, lợi ích về cộng đồng, cải thiện thực sự điều kiện sống của người dân.

Cấp phép xây dựng dựa trên năng lực hệ thống giao thông hiện có hoặc các cam kết tăng khả năng giao thông kèm theo dự án phát triển đô thị. Cần có cơ chế giải quyết vấn đề này bằng việc chỉ cấp phép xây dựng công trình dựa trên khả năng thực tế giao thông đô thị hoặc kèm các cam kết tăng khả năng giao thông kèm theo dự án xây dựng công trình cao tầng. Theo đó các công trình cao tầng phải có đánh giá tác động giao thông TIA (Traffic Impact Analysis) hoặc tương đương theo nguyên tắc đảm bảo lưu lượng giao thông.

Cấp phép xây dựng công trình cao tầng gắn với các chiến lược phát triển đô thị và xây dựng các cơ chế ưu đãi trong phát triển không gian mở, cảnh quan và bảo tồn các di sản đô thị. Cơ sở của nội dung này là việc kiểm soát chặt chỉ tiêu hệ số sử dụng đất và tổng diện tích sàn. Do vậy, nếu áp dụng quản lý xây dựng bằng cặp chỉ tiêu Hệ số sử dụng đất và Tầng cao sẽ cho các kết quả linh hoạt cho phép công trình xây cao tầng hơn, tăng cường các diện tích ưu đãi như: chức năng công cộng, không gian xanh, không gian cộng đồng hoặc bảo vệ các công trình di tích… phù hợp với đặc điểm khu vực và định hướng phát triển đô thị mà diện sàn xây dựng sử dụng theo chức năng chính của công trình không thay đổi.

Do vậy, tính linh hoạt của Tỷ lệ diện tích sàn (FAR) trong giấy phép xây dựng cần được hiểu là sự linh hoạt trong việc xác định phân loại tổng diện tích sàn xây dựng theo chức năng được khuyến khích, hạn chế, cấm xây dựng. Từ đó có thể điều chỉnh các nội dung khuyến khích dựa trên quy định các chức năng sàn xây dựng ưu đãi, miễn giảm sẽ không tính vào tổng diện tích sàn xây dựng công trình làm cơ sở xác định FAR được phép, đảm bảo sự phù hợp với chính sách phát triển đô thị trong các giai đoạn dài hạn hoặc có mục tiêu thúc đẩy, kích thích một chính sách trong giai đoạn ngắn hạn.

Đánh giá tác động giao thông của công trình cao tầng khu vực nội đô lịch sử

Việc áp dụng quy trình Đánh giá tác động giao thông của công trình xây dựng khu vực nội đô là rất cần thiết để giảm áp lực lên hạ tầng giao thông đô thị. Thực tế ùn tắc giao thông hiện nay do nhu cầu vượt quá khả năng cung ứng của hạ tầng giao thông. Ngoài các nguyên nhân do sự gia tăng nhanh chóng các phương tiện cá nhân, giao thông công cộng chiếm tỷ lệ thấp, ý thức tham gia giao thông chưa tốt, vv… thì một trong các nguyên nhân quan trọng là công tác quản lý xây dựng còn nhiều bất cập. Đó là việc các cơ quan quản lý xây dựng không yêu cầu các chủ đầu tư phải có đánh giá tác động giao thông khi thực hiện dự án. Đánh giá tác động giao thông cũng cần được coi như đánh giá tác động môi trường của dự án, cần phải được luật hóa và đưa vào thành một nội dung bắt buộc cho các dự án phát triển đô thị.

Đánh giá tác động giao thông của dự án phát triển đô thị, viết tắt là ĐTG (tiếng Anh là TIA – Transport/Traffic Impact Assessment) là sự đánh giá tác động tích cực/tiêu cực của một dự án được đề xuất (theo từng giai đoạn dự án) đến tình trạng giao thông trên các tuyến đường có liên quan đến khu vực. Tác động đến tình trạng giao thông chính là sự thay đổi chất lượng dòng giao thông khu vực khi dự án đi vào hoạt động. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, trong các quy định về quản lý phát triển đô thị luôn yêu cầu bắt buộc các dự án xây dựng công trình cao tầng khu vực nội đô phải thực hiện công tác đánh giá tác động giao thông.

Khi một công trình mới đi vào hoạt động sẽ phát sinh nhu cầu đi lại. Nhu cầu đi lại này sẽ gây ra những ảnh hưởng lên dòng giao thông hiện hữu. Để đo lường được mức độ ảnh hưởng này, trong đánh giá tác động giao thông thường sử dụng các chỉ tiêu chính sau: hệ số sử dụng năng lực thông hành (v/c), vận tốc dòng giao thông, thời gian chờ và chiều dài hàng chờ. Các chỉ tiêu này khi được tính toán sẽ chỉ rõ chất lượng dòng giao thông tương ứng cũng như đánh giá được mức độ ùn tắc giao thông trong phạm vi khu vực nghiên cứu.

Viện Kỹ thuật giao thông Mỹ (ITE) đã đưa ra phương pháp đánh giá tác động giao thông và đã được hầu hết các quốc gia áp dụng hiện nay với các bước cơ bản thực hiện như sau: Phân tích tình hình giao thông hiện tại trong nghiên cứu khu vực trên cơ sở lưu lượng giao thông và mức độ phục vụ trên các tuyến đường và các nút giao thông quanh khu vực dự án vào giờ cao điểm; Tính toán, dự báo nhu cầu giao thông phát sinh từ khu vực dự án vào giờ cao điểm và giờ bình thường; Phân bổ nhu cầu giao thông từ dự án lên mạng lưới đường bằng phương pháp mô phỏng; Phân tích về mức độ phục vụ của các tuyến đường và các nút giao thông đã được lựa chọn trong khu vực nghiên cứu để đánh giá trạng thái tương lai của dòng giao thông khi dự án được mở từ đó đề xuất các giải pháp giảm thiểu tác động giao thông; Đề xuất các giải pháp điều chỉnh mạng lưới đường và nút giao thông, các lối ra vào dự án để tạo điều kiện dòng giao thông thông suốt và an toàn; Tính toán nhu cầu đậu xe cho dự án, đề xuất phương án tổ chức giao thông nội bộ trong khu vực dự án để đảm bảo ảnh hưởng ít nhất đến dòng giao thông bên ngoài.

Việc triển khai xây dựng quy trình đánh giá tác động giao thông trong các dự án cấp phép xây dựng công trình cao tầng nội đô là rất cần thiết trong bối cảnh hiện trạng quá tải hạ tầng đô thị diễn ra ngày càng trầm trọng như hiện nay. Khi phê duyệt dự án, cơ quan quản lý nhà nước cần yêu cầu Chủ đầu tư dự án trình đánh giá tác động về giao thông, trong đó phải trình bày các chỉ tiêu về số dân cư, phương tiện, hầm, bãi đỗ xe, đường lưu thông nội bộ, đánh giá tác động đến đường giao thông khu vực, vv… Các đơn vị chuyên môn sẽ thẩm định phương án trình này căn cứ trên tình hình thực tế và trên cơ sở đó phê duyệt cho công trình hay khu đô thị. Tùy vào tác động lên hạ tầng nói chung và giao thông nói riêng, đơn vị quản lý sẽ phê duyệt cho dự án đó về chiều cao, số tầng, số tòa, diện tích xây dựng cụ thể hoặc yêu cầu chi tiết về kết nối giao thông từ công trình đến đường khu vực.

Quản lý xen cấy công trình cao tầng nội đô

Các khu chung cư cũ trong nội đô cũng đang đứng trước yêu cầu cân bằng giữa cải tạo xây mới và chiều cao hợp lý tránh tác động tiêu cực với đô thị

Các khu chung cư cũ trong nội đô cũng đang đứng trước yêu cầu cân bằng giữa cải tạo xây mới và chiều cao hợp lý tránh tác động tiêu cực với đô thị

Theo các đánh giá đều cho thấy hệ thống các quy định về thiết kế và quản lý cấp phép xây dựng công trình cao tầng hỗn hợp còn nhiều khoảng trống. Điều này có thể được xem là một trong những nguyên nhân chính phát sinh hệ lụy tiêu cực đối với việc chất tải hạ tầng nội đô do tác động của việc xen cấy các công trình cao tầng hỗn hợp.

Hiện nay, trên các hệ thống văn bản pháp luật rất khó có thể tìm được một khái niệm chính xác về loại hình Nhà ở hỗn hợp cao tầng. Trên thực tế các quy định hướng dẫn cho công tác thiết kế và thi công công trình hỗn hợp cao tầng còn chưa hoàn thiện và đồng bộ gây cản trở lớn cho công tác đầu tư – thiết kế – quản lý công trình, dẫn đến nhiều tác động bất lợi cho quá trình phát triển đô thị bởi sự lộn xộn – khó kiểm soát công trình cao tầng nội đô. Và khi tiêu chuẩn này chính thức bị hủy bỏ đầu năm 2003, thì việc thỏa thuận giữa tư vấn thiết kế – chủ đầu tư – cơ quan quản lý cấp phép thực sự là một cuộc “vật lộn”. Rất nhiều các kiến trúc sư, các nhà quản lý đã cho rằng, để sớm khỏa lấp các chỗ trống pháp lý, nhằm loại bỏ những rào cản, tạo sự minh bạch trong đầu tư – thiết kế – cấp phép quản lý công trình cao tầng hỗn hợp tại các đô thị, hướng đến sự chuẩn mực và trật tự trong phát triển đô thị, cần sớm có các quy định cụ thể và thống nhất đối với công trình hỗn hợp cao tầng, đặc biệt trong các khu vực nội đô lịch sử.

Kinh nghiệm từ quốc gia phát triển trong khu vực là Singapore cho thấy, từ những năm 1987, Chính phủ và Cơ quan phát triển tái thiết đô thị Singapore (Urban Redevelopment Authority) cũng nghiên cứu và công bố đồng bộ hệ thống các quy định về tiêu chí và chỉ tiêu đối với công tác thiết kế và quản lý cấp phép công trình cao tầng bao gồm các công trình cao tầng hỗn hợp thể hiện từ csac đồ án quy hoạch đô thị.
Trước hết, việc phân loại công trình cao tầng hỗn hợp có định nghĩa với các tiêu chí rõ ràng được nghiên cứu và nêu rất rõ trong nhiều quy định một cách thống nhất. Tiếp đó, chính quyền đề xuất hàng loạt các tiêu chí và chỉ tiêu quản lý công trình cao tầng hỗn hợp trên toàn quốc, đặc biệt là với khu vực nội đô. Cụ thể, bên cạnh chỉ tiêu hệ số sử dụng đất, việc quản lý chiều cao công trình được quản lý thông qua 2 chỉ số chính là hệ số sử dụng đất (Plot Ratio hoặc Gross plot ratio control) và chiều cao công trình.

Đối với dạng công trình nhà ở, diện tích khu vực TTTM trong các tòa nhà chung cư, cần được tính toán đáp ứng các tiêu chí cụ thể sau: Mật độ tập trung người phù hợp; Quy mô diện tích phần TTTM có tỷ lệ tương quan phù hợp với tổng diện tích sàn; Đảm bảo khả năng thoát người an toàn; Có vị trí xây dựng tiếp cận gần với các tuyến giao thông chính đô thị; Có mối tương quan và hỗ trợ cho các công trình lân cận; Phù hợp với quy hoạch chung phân khu của khu vực.

Đối với dạng công trình phi nhà ở, tỷ lệ diện tích công trình thương mại đối với loại công trình phi nhà ở nhưng có một số nhỏ căn hộ chung cư hoặc khách sạn thì cũng cho phép tối đa chiếm 40% trên tổng diện tích sàn (có thể cơ bản tương đồng với các công trình văn phòng hỗn hợp tại Việt Nam hiện nay). Cùng với đó, các chỉ tiêu và tiêu chí quy định gián tiếp về chỗ để xe và khoảng lùi cũng được xem là cách để khống chế quản lý tốt tỷ lệ diện tích hỗn hợp, tránh làm gia tăng áp lực hạ tầng khi xây dựng công trình cao tầng hỗn hợp.

Các công trình cao tầng hỗn hợp tại khu vực nội đô cũng cần tuân theo các quy định về khoảng đệm, khoảng lùi và khoảng đệm cây xanh cần thiết để làm đẹp cho kiến trúc cảnh quan khu vực và tránh xung đột về giao thông. Tùy theo các loại chức năng và vị trí khác nhau mà các công trình hỗn hợp có khoảng lùi từ 5-30m với khoảng đệm trồng cây xanh từ 3-5m (cao nhất với loại công trình nhà chung cư có trường học)./.

(Bài viết thực hiện trên cơ sở tổng hợp vấn đề từ các ý kiến chuyên gia tham gia chuyên đề)

Hoàng Phương

Bình luận