Quản lý nhà chung cư: Bao giờ mới hết bất cập?

Đánh giá về quản lý chung cư tại Hà Nội, đặc biệt là các khu chung cư thuộc diện tái định cư, nhiều chuyên gia cho rằng về mặt cơ chế và công tác quản lý vẫn chưa thật sự bài bản, khoa học. Mặc dù TP Hà Nội đã có nhiều văn bản chỉ đạo về vấn đề này, nhưng thực tế hiệu quả vẫn chưa cao. Trong khi đó, tranh chấp ngày càng khó khăn hơn và gây nhiều phiền toái hơn cho cả cơ quan quản lý, ban quản trị, cư dân và chủ đầu tư.

Sáu vấn đề lớn

Về thực trạng quản lý nhà chung cư, đối với chung cư thương mại, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 697 (cụm, tòa) nhà chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng. Trong đó, trước khi có Luật Nhà ở là 137 nhà chung cư, từ khi có Luật Nhà ở là 560 nhà chung cư. Việc phân loại này là cơ sở để lựa chọn áp dụng quy định của pháp luật trong đánh giá, xác định nguyên nhân, trách nhiệm và đề ra giải pháp giải quyết vướng mắc, tồn tại phù hợp.

Hiện tại đã có 454/697 nhà chung cư thành lập Ban quản trị. Bên cạnh đó, đối với nhà chung cư tái định cư, tổng số nhà chung cư tái định cư là 168 tòa, trong đó, nhà chung cư xây dựng trước Luật Nhà ở 2005 có 79 tòa nhà; sau Luật Nhà ở 2005 có 89 tòa nhà. Đã có 73/168 tòa nhà chung cư thành lập được Ban quản trị, đạt tỷ lệ 43,6%.

Nhà chung cư đang tăng cả về số lượng và sự mâu thuẫn.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay có 6 tồn tại chính trong quản lý nhà chung cư hiện nay là: Việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư là thủ tục đầu tiên để triển khai các thủ tục quản lý vận hành nhà theo nguyên tắc công khai, dân chủ, nhưng việc triển khai thực hiện còn chậm và kết quả còn hạn chế. Việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư còn chậm, chưa đầy đủ gây khó khăn trong công tác quản lý.

Một số chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% dẫn đến Ban quản trị nhà chung cư không đủ điều kiện hoạt động, nhiều trường hợp tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị. Nhiều nhà chung cư còn tồn tại những bất cập trong công tác phòng cháy chữa cháy. Đặc biệt, nguyên nhân chính dẫn đến những bất cập này là do hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư còn thiếu sự đồng bộ; một số quy định còn thiếu, chưa cụ thể.

Trên thực tế, thành phố Hà Nội đã có rất nhiều văn bản chỉ đạo về công tác quản lý chung cư đã được ban hành. Theo thống kê, trong năm 2017, thành phố đã có 5 văn bản chỉ đạo, năm 2018 tiếp tục ra 6 văn bản chỉ đạo nhưng đến nay hiệu quả vẫn chưa cao, vẫn còn nguyên 6 tồn tại và ngày một tiềm ẩn thêm những vấn đề phức tạp

Quy đầu mối trách nhiệm

Về công tác chấp hành quy định trong quản lý nhà chung cư, theo Trưởng Ban Pháp chế HĐND TP Hà Nội Nguyễn Hoài Nam, chúng ta cần phải có một đơn vị chịu trách nhiệm rõ ràng trong công tác quản lý nhà chung cư, đặc biệt là trách nhiệm của Sở Xây dựng Hà Nội. Đại diện Ban Pháp chế Hội đồng nhân dân Thành phố cũng nêu rõ, hiện tại không chỉ có 6 tồn tại mà đã có thêm 2 vướng mắc mới nẩy sinh trong quá trình quản lý nhà chung cư và cũng chưa có hướng giải quyết. Thứ nhất, việc bàn giao quỹ bảo trì, trường hợp không bàn giao thì sẽ phải tiến hành cưỡng chế. Việc này đã được quy định rõ trong Thông tư 02 của Bộ Xây dựng, nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện.

Bên cạnh đó, thực tế hiện nay cho thấy, tại nhiều chung cư mặc dù đã có Ban quản trị nhưng vẫn tiếp tục phát sinh vấn đề. Cụ thể, nhiều tòa nhà do Ban quản trị không đủ chuyên môn, năng lực nên đã gặp khó trong việc quản lý, hoặc thuê lại đơn vị quản lý tòa nhà. Hướng giải quyết cho trường hợp này như thế nào, người dân phải làm sao… Cuối cùng, đó là trách nhiệm của chính quyền địa phương, khi nảy sinh mâu thuẫn thì địa phương sẽ phải làm “trọng tài” như thế nào? Phân xử ra sao, cấp độ nào giải quyết… thì vẫn chưa có đầu có cuối.

“Vấn đề ở đây là phải làm rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý, của địa phương trong công tác tham mưu với thành phố. Theo đó, trường hợp nào vượt quá thẩm quyền thì có thể kiến nghị thành phố, thậm chí kiến nghị thẳng lên Thường trực UBNDTP Chúng ta không thể mãi tuyên truyền, phổ biến khi mà vấn đề đã bộc lộ hết rồi” – ông Nguyễn Hoài Nam nhấn mạnh.

Được biết, mới đây nhằm tháo gỡ một phần khó khăn trong quản lý nhà chung cư, UBND TP Hà Nội đã có quyết định phê duyệt đề cương nhiệm vụ “Khảo sát, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển, quản lý không gian công cộng tại các dự án nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội”. Sau khi đánh giá được hiện trạng sẽ nghiên cứu, đề xuất giải pháp phát triển không gian công cộng. Trong đó có định hướng phát triển, quản lý đáp ứng yêu cầu của cộng đồng dân cư; đưa ra giải pháp thúc đẩy trách nhiệm của nhà đầu tư đối với việc xây dựng, quản lý không gian công cộng, tăng cường công tác quản lý và giám sát đối với không gian này.

Tuấn Dũng/Báo Lao động Thủ đô