Những lợi thế và bất cập của kiến trúc cao tầng tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ

(Tạp chí Kiến trúc Việt Nam) – Việc xây dựng nhà cao tầng ven biển, bên cạnh lợi thế luôn là những bất cập. Trước hết những ưu điểm kể trên của nhà cao tầng thích hợp với các đô thị nén, trong khi đô thị biển thường là không gian nghỉ dưỡng du lịch với nhiều yếu tố thiên nhiên thoáng đãng, mật độ các sản phẩm nhân tạo thấp hơn so với tự nhiên. Vì vậy khi đưa một khối tích công trình lớn như các nhà cao tầng vào khung cảnh đô thị biển sẽ gây tác động mạnh tới cảnh quan đô thị, đặc biệt là khi xây chen trong các khu phố cũ của các thành phố biển miền Nam Trung bộ vốn có tầm vóc nhỏ và hạ tầng kỹ thuật hạn chế. Rất cần những đánh giá tác động để lựa chọn phương án quy hoạch và kiến trúc tối ưu cho phát triển nhà cao tầng tại các đô thị biển nói chung, và vùng Nam Trung bộ nói riêng.

Dự án Ánh Dương – Soleil Đà Nẵng, Nguồn ảnh: Chủ đầu tư – PPCDanang.com

Tình hình phát triển nhà cao tầng tại các TP biển Việt Nam
Cơn sốt “Đầu tư bất động sản du lịch” đã tạo được cơ hội tốt cho việc phát triển quy hoạch – kiến trúc các tỉnh ven biển Nam Trung bộ thời gian vừa qua, đồng thời cũng phát sinh những vấn đề làm tốn khá nhiều giấy mực, lượng thông tin và sự quan tâm của giới báo chí cũng như cộng đồng mạng, trong đó nổi bật là các ý kiến đa chiều về những lợi thế và bất cập của việc xây dựng nhà cao tầng ở vùng ven biển này.
Năm 2016, Đà Nẵng đã khởi công “Tòa nhà cao nhất miền Trung” Ánh Dương – Soleil Đà Nẵng, xây dựng trên diện tích 21.800m2, cách bãi biển Mỹ Khê chưa đầy 100m, với 10 điểm “hot” theo báo chí, xứng tầm là “biểu tượng Đà Nẵng”. Cùng thời điểm đó, báo chí cũng cho thấy đang có ít nhất 3 nhà đầu tư bắt đầu xây dựng căn hộ cao tầng (30 tầng) tại khu vực ven biển Đà Nẵng. Chưa kể hàng nghìn căn hộ cao cấp cao 2-3 tầng đã và đang được xây dựng đối diện với sân bay. Các công trình ra đời bất chấp ý kiến của các nhà chuyên môn về mật độ dày đặc và chiều cao lớn như vậy sẽ thu hẹp không gian sống và chắn hướng biển của đô thị, đồng thời ảnh hưởng tới công tác quốc phòng và an toàn hàng không.
Thống kê sơ bộ thấy rằng chỉ trong vài ba năm gần đây ở Đà Nẵng đã xuất hiện không ít dự án cao tầng sát biển, ví dụ như Royal Era 1, Novotel cao 155m (37 tầng), Mường Thanh – Sơn Trà (40 tầng)…và có lẽ sẽ còn thêm nữa! Tại Nha Trang (Khánh Hòa) phong trào “đua chiều cao” cũng không kém sôi nổi, điển hình là công trình Tổ hợp Mường Thanh Khánh Hòa cao 48 tầng (theo giấy phép là 40 tầng) gây nhiều tranh cãi và là lí do chính của việc “điều chỉnh quy hoạch cục bộ” hiện nay, với nguy cơ “bức tường cao ốc” hiện hữu đang phá vỡ cảnh quan vịnh biển và cửa sông ở đây. Vẫn còn nhiều ý kiến về “trần cao 40 tầng trong quy hoạch”, về “cơ hội phát triển du lịch cần tận dụng” và về “không nên lãng phí đất xây dựng”… và còn nhiều thử nghiệm cũng như dự tính điều chỉnh, nhưng đến nay vẫn chưa có lời giải thỏa đáng.

Dự án Mường Thanh (TP Nha Trang)

Tại Quy Nhơn (theo Người lao động), tập đoàn Hoa Sen có Dự án Tòa tháp 49 tầng (cao nhất miền Trung) gồm 420 phòng khách sạn và 1469 căn hộ condotel. Năm 2016 Tập đoàn FLC đã chính thức ra mắt Sea Tower Quy Nhơn, căn hộ khách sạn 5 sao cao 25 – 30 tầng. Tòa tháp đôi này nằm trên khu đất vàng 1,7ha, được kết nối với bờ biển bằng một đường ngầm qua đường An Dương Vương, cũng may là ở Quy Nhơn hiện mới chỉ có một số dự án cao ốc ven biển, những dự án còn lại đang được nghiên cứu hoàn thiện.
Điểm qua các tỉnh ven biển Nam Trung bộ có thể thấy đang xuất hiện nhiều khu dân cư kết hợp du lịch nghỉ dưỡng ven biển, trong đó đều có những kiến trúc cao tầng theo quy mô và chức năng khác nhau. Ví dụ ở Phan Thiết có dự án Phố biển Rạng đông Ocean Dunes có quy mô 62ha và nhà cao tới 20 tầng (theo tuvancanho.com.vn); Ở Tuy Hòa có Khu Đô thị mới nam TP Tuy Hòa với nhà 5-7 tầng sát biển, tuy không thật cao nhưng tạo nên quần thể khá đồng điệu và che chắn biển.

Từ những ví dụ nêu trên có thể thấy rằng nhà cao tầng tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ đã ảnh hưởng rất mạnh mẽ tới cảnh quan, quy hoạch kiến trúc và đời sống văn hóa xã hội các đô thị. Những “cỗ máy thương mại” và những “biểu tượng đô thị mới” này đã gây ra không ít những vấn đề cần giải quyết, đã thu hút nhiều ngành, nhiều giới trong xã hội quan tâm và lên tiếng. Vì vậy rất cần xác định thái độ ứng xử, phạm vi giới hạn và giải pháp sử dụng kiến trúc cao tầng một cách hợp lý, hiệu quả, theo xu hướng phát triển bền vững. Nói đơn giản là rất cần sự vào cuộc của các nhà chuyên môn về quy hoạch, kiến trúc và du lịch mà không nên chỉ chú trọng ở bài toán đầu tư.

Những lợi thế và bất cập
Nhà cao tầng ra đời từ cuối thế kỷ 19 do hệ quả của cách mạng công nghệ và quá trình đô thị hóa, nhằm giải quyết nhu cầu bùng nổ dân số đô thị, thiếu đất đai xây dựng. Nhà cao tầng là “hiện tượng thú vị nhất của nhân loại trong thế kỷ 20” và là “biểu tượng của trí tuệ, thẩm mỹ và văn minh” như nhiều sách đã nói đến, vì vậy đương nhiên là ước mơ của cư dân đô thị, là cỗ máy làm ra của cải của các nhà doanh nghiệp và niềm tự hào nghề nghiệp của kiến trúc sư.
Lợi thế của nhà cao tầng thể hiện ở nhiều lĩnh vực, từ việc phát huy hiệu quả vị trí vàng trong đô thị, tiết kiệm đất xây dựng, rút ngắn hệ thống hạ tầng kỹ thuật tới việc dễ dàng tạo dựng những khu vực sở hữu bất động sản riêng, là sự quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư. Chính vì thế, nhà cao tầng dễ dàng tạo nên dấu ấn đô thị, đáp ứng mục đích quảng bá thương mại và có thể hình thành biểu tượng của một địa phương, một ngành hay một doanh nghiệp nào đó.
Nhà cao tầng ở vùng biển có những lợi thế về tạo dựng cảnh quan hiện đại, về quảng bá thương hiệu và hưởng lợi từ các tài nguyên thiên nhiên như nắng gió tầm nhìn, không khí trong lành… Chúng luôn được các nhà đầu tư du lịch cũng như các nhà quy hoạch kiến trúc tận dụng. Tuy nhiên, không phải ở đâu cũng như nhau: Có những bãi biển nổi tiếng bởi tổ hợp công trình cao tầng như Marina Bay ở Singapore, Sao Paulo ở Brazil… trong khi ở nhiều nơi khác, kiến trúc cao tầng ven biển được sử dụng rất thận trọng và chừng mực, cách sử dụng kiến trúc cao tầng ở các vùng biển này đều nhằm tới việc tối ưu hóa cảnh quan và không gian du lịch – là linh hồn, đồng thời là chất lượng thương hiệu của địa phương, là lợi thế chính để hấp dẫn du khách.
Bên cạnh lợi thế luôn là những bất cập, trước hết những ưu điểm kể trên của nhà cao tầng thích hợp với các đô thị nén nhiều hơn so với đô thị biển, bởi đô thị biển thường là không gian nghỉ dưỡng du lịch với nhiều yếu tố thiên nhiên thoáng đãng, mật độ các sản phẩm nhân tạo thấp hơn so với tự nhiên. Vì vậy khi đưa một khối tích công trình lớn như các nhà cao tầng vào khung cảnh đô thị biển sẽ gây tác động mạnh tới cảnh quan đô thị, đặc biệt là khi xây chen trong các khu phố cũ của các thành phố biển miền Nam Trung bộ vốn có tầm vóc nhỏ và hạ tầng kỹ thuật hạn chế. Xây dựng cao tầng tại các khu phố cũ dễ dẫn tới sự chen lấn và chật trội, sự quá tải hạ tầng kỹ thuật và hệ thống giao thông.
Riêng về “Tầm nhìn biển” – một tiêu chí quan trọng đánh giá chất lượng cảnh quan đô thị – bên cạnh lợi thế về tầm nhìn cho người ở trong nhà cao tầng và lợi thế điểm nhấn cũng như biểu tượng từ phía biển nhìn vào, thì có nhiều bất cập do “dãy tường cao ốc” gần biển sẽ che hết gió mát, nắng và tầm nhìn của các nhà phía sau. Theo một thống kê trong khoảng 20km bờ biển ở Đà Nẵng chỉ có 2km làm bãi tắm công cộng, vậy thì người dân ở trong khu phố cũ còn đâu cơ hội ngắm biển nếu như phần còn lại là nhà cao tầng? Tầng cao và tầm nhìn ra biển còn liên quan đến an ninh hàng không và yêu cầu phòng thủ bờ biển, vì ở các thành phố này thường có sân bay sát biển và có yêu cầu an ninh quốc phòng cần tính đến.
Như vậy rõ ràng là khi sử dụng kiến trúc cao tầng ven biển cần chú ý tới những điều kiện và yêu cầu khác với kiến trúc cao tầng thông thường, trước hết ở khâu quy hoạch và kiến trúc, tiếp theo là những vấn đề về kỹ thuật, về môi trường và biến đổi khí hậu, về vật liệu xây dựng và kỹ thuật thi công trong điều kiện xâm thực biển… rất cần có các nghiên cứu chuyên sâu để đáp ứng nhu cầu cấp thiết này.

Những bàn luận và kiến nghị
Trước hết cần chú ý những đặc trưng của nhà cao tầng ven biển để có giải pháp quy hoạch – kiến trúc thích hợp.
Nhà cao tầng ven biển thường mang chức năng du lịch nghỉ dưỡng là chính, trong khi các tổ hợp cao tầng ở đô thị khác có xu hướng đa chức năng, vì vậy đặc điểm quy hoạch và cơ cấu kiến trúc thường gắn chặt với môi trường và không gian biển, công trình là một bộ phận của tổng thể biển với “cơ cấu mở”, khác với tổ hợp cao tầng là “một thành phố trong thành phố”.
Trong quy hoạch các khu đô thị biển cần đặc biệt chú ý tới các nhà cao tầng về mật độ, tỷ trọng, vị trí tương quan với các công trình khác. Nhà cao tầng không nên che chắn sát mép nước, không nên tạo thành các “bức tường cao ốc”, nên đặt phía sau các công trình thấp tầng theo hướng biển, khuyến khích dùng nhà cao tầng như các điểm nhấn quy hoạch và rất cần chú trọng tầm nhìn cũng như đường bao toàn cảnh (Silhouette) từ phía biển vào.
Khối kiến trúc nhà cao tầng ven biển tùy theo địa hình và cảnh quan không nên có quy định về trần cao nhưng rất cần đánh giá tác động tới môi trường cảnh quan tổng thể. Nhà cao tầng ven biển do yêu cầu về tầm nhìn ra biển, có dạng hành lang bên nên chiều dày nhỏ, vì vậy khối nhà không nên tập trung quy mô lớn dễ tạo thành những bức tường phản cảm, nên vận dụng các thủ pháp và tiêu chuẩn kiến trúc xanh trong tổ chức không gian kiến trúc như sân mái giật cấp, khoảng trống giữa các tầng, vườn treo…
Một số bài học cho các thành phố biển thuộc Nam Trung bộ:
Đối với một số thành phố như Tuy Hòa, Phan Thiết, Quảng Ngãi, Quy Nhơn… có thể rút kinh nghiệm từ những bất cập đã nêu để sử dụng kiến trúc cao tầng hiệu quả hơn, hợp lý hơn, đó là:
Cần rà soát điều chỉnh các dự án ven biển có yếu tố cao tầng về tỷ trọng, mật độ, kích thước của nhà cao tầng, cần chú ý khai thác các lợi thế tự nhiên của biển địa phương, tạo được các đô thị du lịch biển có bản sắc riêng, không nên chạy đua theo các kỷ lục và không cần lấy nhà cao tầng để làm biểu tượng địa phương.
Quy mô và phong cách kiến trúc cao tầng rất cần hài hòa với tầm vóc và bản sắc của từng đô thị biển khác nhau, không nên dùng các mẫu cao tầng giống nhau mà chỉ dùng trong trường hợp cần thiết, để làm đẹp thêm không gian “nắng – cát trắng – gió – biển xanh” vốn là thế mạnh của du lịch nam Trung bộ trong mắt du khách quốc tế.
Đối với một số trường hợp đã thấy những bất cập của kiến trúc cao tầng ven biển, vẫn có khả năng khắc phục với trách nhiệm và sự cầu thị của nhà quản lý cũng như nhà đầu tư, đồng thời cần có sự tham gia hiệu quả của các nhà chuyên môn và công luận. Vấn đề là cần có ngay các giải pháp khả dụng, có tinh thần mạnh dạn sửa sai, điều chỉnh và dừng lại đúng lúc. Hãy chú ý ý kiến sau về “bất cập” ở Nha Trang: “Công trình này làm xấu đi cảnh quan tự nhiên xinh đẹp của khu vực này. Bây giờ đã lỡ xây dựng lên rồi nhưng chúng tôi vẫn phải có ý kiến để đến những đời sau, khi hết hạn thuê đất thì phá bỏ nó đi, trả lại không gian cho Nha Trang.” (trích lược ý kiến ông Bùi Mau – Chủ tịch Liên hiệp các Hội KHKT tỉnh Khánh Hòa).
Một số kiến nghị:
Cần kịp thời ban hành Quy chuẩn và Tiêu chuẩn mới về nhà cao tầng, thay thế cho TCXDVN 323.2004 đã hết hiệu lực, trong đó cần chú ý tới việc đánh giá tác động của kiến trúc cao tầng đối với cảnh quan và môi trường thành phố, mặt khác cần phân biệt các loại nhà cao tầng theo vùng miền trong đó có vùng biển để có quy định phù hợp với đặc điểm và yêu cầu cụ thể.
Phát triển kinh tế biển trong đó có du lịch nghỉ dưỡng là con đường tất yếu của các tỉnh ven biển Nam Trung bộ, tuy nhiên rất cần hài hòa và đồng bộ giữa phát triển thị trường bất động sản với phát triển đô thị, không nên đầu tư quá ồ ạt cơ sở vật chất nhân tạo mà cần khai thác và giữ gìn các tiềm năng du lịch của địa phương, sử dụng một cách hợp lý và thông minh nhất tài nguyên du lịch tự nhiên tại các tỉnh đã được thế giới đánh giá cao, nên hạn chế sử dụng nhà cao tầng tại các vùng biển này./.

Ts.Kts Trịnh Hồng Việt (Trường ĐH Xây dựng miền Trung)