Lùi thông qua Luật Đặc khu, cơn ‘sốt’ đất liệu có thoái trào?

Chủ yếu giao dịch giữa các cá nhân

Thời gian qua, giá đất tại các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế là Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) tăng chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn, thậm chí, giá đất nhảy múa theo ngày, theo giờ.

Theo báo cáo mới nhất của Chính phủ, sau khi có thông tin về việc chuẩn bị thành lập đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế), tình hình thực hiện thủ tục chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước thuộc các địa phương đã tăng đáng kể, đặc biệt là các khu vực dự kiến thành đặc khu.

Tại huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa, năm 2017 có 1.467 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 258 ha và 215 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Thế nhưng, chỉ trong 4 tháng đầu năm 2018, đã có 1.859 trường hợp chuyển nhượng với diện tích 356 ha và 162 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó chủ yếu là chuyển nhượng, chuyển mục đích từ đất rừng sản xuất và đất nuôi trồng thủy sản, đất sản xuất nông nghiệp sang đất xây dựng.

Tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, năm 2016 có 684 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến năm 2017, con số này tăng lên gần gấp 3, với trên 1.600 trường hợp. Đến quý I/2018 có 519 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giai đoạn 2015 – 2017 có 288 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, riêng từ đầu năm 2018 đến nay, địa phương này không giải quyết trường hợp nào.

Tại huyện đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, từ ngày 1/1/2017 đến 30/4/2018, có 5 tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 8,5 ha; 12.268 hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tổng diện tích 699 ha.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên, so với cùng kỳ năm ngoái, hiện giá đất trung bình tại các đặc khu tương lai đều tăng gấp đôi, giao dịch cũng diễn ra rất sôi động và chỉ chững lại sau khi bị chính quyền các địa phương có biện pháp siết chặt việc chuyển nhượng.

Tại Bắc Vân Phong, nhiều nhà đầu tư ở địa phương khác về đây “cắm chốt” để đầu tư lướt sóng và kiêm luôn nhà môi giới. Nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản Bắc Vân Phong có nhiều mục đích khác nhau, nhiều người muốn “mua trước đón đầu”, sau này mở cơ sở kinh doanh, nhưng đa phần là những nhà đầu tư lướt sóng, mua bán qua tay để kiếm lời.

Chính việc chuyển nhượng qua tay liên tục giữa các nhà đầu tư lướt sóng này, trong đó không loại trừ có những giao dịch ảo giữa các nhà đầu cơ, đã đẩy giá đất Bắc Vân Phong tăng nhanh.

Dù đã có những khuyến cáo từ cơ quan chính quyền địa phương, thậm chí là cả những biện pháp hành chính siết hoạt động giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các đặc khu tương lai, nhưng vẫn có rất nhiều nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào bất động sản các đặc khu kinh tế tương lai này.

Ai sẽ là người thiệt hại nếu bong bóng nổ?

Tại phiên trả lời chất vấn Quốc hội ngày 4/6/2018, thừa nhận tình trạng đầu cơ đất đai ở các địa bàn dự kiến trở thành đặc khu đang diễn ra phức tạp, gây bức xúc cho xã hội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, vấn đề này liên quan đến tầm nhìn của người đầu tư và kỳ vọng vào sự phát triển của các đặc khu. Theo quy luật, khi nhìn thấy tiềm năng là người dân sẽ đổ xô vào đất đai, nhưng chưa có giải pháp để ngăn chặn trước tình trạng này. Vừa qua, đã có một số biện pháp mang tính chỉ thị hành chính của các địa phương để ngăn chặn, nhưng thực tế, người dân đã có nhiều giao dịch “ngầm” nên rất khó quản.

Theo Tư lệnh ngành Tài nguyên và Môi trường, vấn đề khá nghiêm trọng là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất rừng, đất đặc dụng thành đất xây dựng, hệ quả khó lường. Nếu các giao dịch trái pháp luật, thì khi đền bù, thu hồi đất, thiệt hại sẽ thuộc về người sở hữu sau cùng.

Thời gian qua nhiều khu đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản ở Vân Đồn được chuyển đổi thành đất xây dựng.

Báo Đầu tư Bất động sản