Đô thị hoang, “đất vàng” bỏ phí: Phải thu hồi quy hoạch “treo”

Theo Bộ Tài chính, nếu quản lý tốt và kiểm soát chặt chẽ lợi tức từ khai thác đất đai, có thể thu từ 4 đến 5 tỷ USD/năm. Đây có thể xem là nguồn vốn không nhỏ để Nhà nước tái đầu tư cho cơ sở hạ tầng. Để làm được điều này, còn rất nhiều vấn đề.

Bệnh “phong trào” và nạn đầu cơ

Vì sao rất nhiều dự án đô thị đình đám tại Đồng Nai, Bình Dương rơi vào tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp và xã hội? Trao đổi với Báo Hànộimới, ông Mai Hữu Thiệu, chuyên gia của Công ty Bất động sản Đông Dương cho rằng: Trước thời điểm khủng hoảng kinh tế (năm 2008), có không ít doanh nghiệp đã đầu tư theo kiểu phong trào. Tranh thủ những chính sách thông thoáng của Nhà nước, doanh nghiệp đua nhau để xin đất làm dự án. Và có một thực tế là dân cư đóng vai trò quyết định sự sống còn đối với các dự án này. Thế nhưng, người dân có nhu cầu lại rất khó tiếp cận vì giá bán chênh lệch quá xa thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân. Trong khi đó, vốn của doanh nghiệp không nhiều mà chủ yếu vay ngân hàng và cổ đông đóng góp nên tạo áp lực lãi suất rất lớn lên doanh nghiệp. Khi bất động sản đóng băng, kinh tế xuống dốc, nếu doanh nghiệp giảm giá, tăng chiết khấu sẽ không có lãi lời. Còn nếu để giá cao, trong khi thu nhập hiện nay của người dân không với tới giá sản phẩm các dự án thì nhà đất không bán được, bản thân người có nhu cầu cũng không mua được. Doanh nghiệp rơi vào tình trạng “chết lâm sàng” là dễ hiểu.

Hàng trăm héc ta đất dù đã bị cày xới nhưng không thể triển khai dự án.

Một chuyên gia bất động sản phân tích: Năm 1996, khi bắt tay triển khai xây dựng thành phố mới Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai dự báo số dân tại thành phố này năm 2010 khoảng 265.000 người, đến năm 2020 sẽ tăng hơn gấp đôi, khoảng 600.000 người. Đến nay, sau gần 20 năm, dù cơ sở hạ tầng đô thị cơ bản hoàn thiện nhưng thành phố Nhơn Trạch vẫn đìu hiu. Bởi lẽ Nhơn Trạch vốn là một huyện thuần nông, phần lớn diện tích trước đây trồng cao su, một số trồng lúa nên đời sống của người dân còn hết sức khó khăn. Họ không thể có đủ tiền để mua những căn hộ, biệt thựtiền tỷ, trong khi đất canh tác biến mất, nguồn thu nhập ít ỏi từ nông nghiệp cũng không còn. Trong khi đó, một số liệu được khảo sát từ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thấy, phần lớn các dự án tại Nhơn Trạch, có khoảng 45% khách hàng đến từ các tỉnh phía Bắc, khoảng 35% đến từ TP Hồ Chí Minh, rất ít người là dân địa phương. Họ đầu cơ, mua đi bán lại chứ không có nhu cầu để ở. Điều này phá vỡ kỳ vọng kéo dân từ nơi khác đến bởi chẳng ai từ bỏ nơi sống yên ổn, tiện nghi từ các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, Biên Hòa, Vũng Tàu để về sống tại Nhơn Trạch.

Vị chuyên gia kết luận, cơn sốt đất bởi bệnh “phong trào” và đặc biệt là tình trạng đầu cơ đã dẫn đến sai lầm trong chiến lược phát triển đô thị, để lại hệ lụy như ngày hôm nay.

Quy hoạch mang tính mệnh lệnh

Theo TS Trần Du lịch, Ủy viên Ủy ban Kinh tế Quốc hội, để giải quyết thực trạng trên, Quốc hội đã giám sát, chấn chỉnh và đưa ra các quy định liên quan được cụ thể hóa trong Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1-7-2014. “Điều này có nghĩa, việc thu hồi hay xử lý các vùng đất hoang, các khu đô thị trên ra sao thì các địa phương cứ chiếu theo Luật Đất đai mà thực hiện”, TS Trần Du Lịch nhấn mạnh.

Tại TP Hồ Chí Minh, theo phân tích của các chuyên gia, dù đất chật người đông nhưng vẫn có “tấc vàng” hoang phí bởi việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn mang tính mệnh lệnh, ít quan tâm đến nhu cầu thực tế của thị trường như không dựa vào các thay đổi trong thu nhập, giá cả, mức sống hay cung cầu. Do đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoàn toàn chủ quan, tính khả thi không cao. Trong một thời gian dài, nhiều quận, huyện trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đã tổ chức lập quy hoạch một cách tràn lan, cảm tính, không tính đến khả năng thực hiện quy hoạch. Trong khi đó, các quy hoạch thường có tiến độ khác nhau và các số liệu dự báo thường không khớp với điều kiện thực tế khiến việc triển khai bị ách tắc. Điều này dẫn đến hàng loạt quy hoạch biến thành quy hoạch “treo”, không ít quy hoạch “treo” dài hạn. Thực trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân khi nhà cửa xuống cấp, con cái có gia đình riêng nhưng không thể sửa chữa, nâng cấp hay xây mới. Cũng tại TP Hồ Chí Minh, hiện đang tồn tại một thực tế là nếu khu vực nào đó chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000 thì công tác quản lý đô thị gặp nhiều khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý. Và cũng có khu vực, dù đã có quy hoạch chi tiết 1/2000 nhưng do năng lực quản lý, khả năng của nhà đầu tư để thực hiện dự án theo quy hoạch còn hạn chế nên cũng xảy ra không ít vấn đề.

Đáng nói hơn là tình trạng các đơn vị sự nghiệp công lập được giao đất để thực hiện dự án, quản lý khai thác kinh doanh nhưng không hiệu quả, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai. Nhiều chuyên gia cho rằng đó là sự lãng phí rất nghiêm trọng . Chưa kể nhiều đơn vị sử dụng diện tích nhà, đất đó để cho tổ chức hoặc cá nhân khác thuê lại, hoặc dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh, liên doanh, liên kết để tăng doanh thu cho đơn vị mà không thực hiện nghĩa vụ tài chính cho ngân sách. Theo Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), thực trạng này đã gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước, làm giảm hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ nhà, đất.

UBND TP Hồ Chí Minh cho biết, năm 2015, thành phố sẽ tiến hành điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm giai đoạn cuối (2016 – 2020) tại 19 quận và 5 huyện của thành phố. Đồng thời, thường xuyên kiểm tra tiến độ thực hiện của các dự án đã được giao đất, cho thuê đất và xử lý đối với các dự án chậm triển khai. Thành phố cũng sẽ lập kế hoạch cho công tác định giá đất cụ thể, nâng cao năng lực chuyên môn để đáp ứng yêu cầu công việc trong thời gian tới, đặc biệt là giải quyết kịp thời các vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Cũng trong năm nay, TP Hồ Chí Minh sẽ đưa ra đấu giá một số dự án trọng điểm trên địa bàn để tăng thu ngân sách . UBND TP Hồ Chí Minh còn cho biết, một trong những giải pháp trọng tâm của thành phố trong thời gian tới là tập trung hoàn thiện quy trình công tác lập, cập nhật hồ sơ địa chính kết hợp với xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Tình trạng ào ạt xây dựng các dự án chung cư, khu đô thị không theo quy luật cung – cầu của thị trường diễn ra không chỉ ở TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai hay Bình Dương mà xuất hiện ở nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước. Việc này đã biến một bộ phận rất lớn đất nông nghiệp thành đất hoang, tạo sức ép nặng nề đối với đời sống, thu nhập của nông dân. Báo Hànộimới sẽ tiếp tục trở lại với vấn đề này trong thời gian sớm nhất.

Theo Hà Nội Mới