Đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ trong chính sách chung về NƠXH

(Tạp chí KTVN) – Không thể cứ mãi giải quyết việc cải tạo chung cư xuống cấp cũ ì ạch theo lối cũ cả mấy chục năm qua, mà nay cần có các bước đột phá mới. Đã đến lúc TPHCM phải mạnh dạn làm thí điểm giải quyết vấn đề này trong hướng giải quyết chung về nhà ở xã hội. Công việc này đòi hỏi một nghiên cứu, quy hoạch tổng thể về nhà ở đô thị trong bối cảnh chung dân số gia tăng, người dân thu nhập thấp không có nhà, nhà đầu tư nhà đất nóng lòng mong muốn đóng góp nhưng thiếu chính sách, thiếu đất, thiếu vốn. Kinh nghiệm và các bài học thành công giải quyết vấn đề này không thiếu, từ kinh nghiệm cách giải quyết thỏa đáng về nhà ở giai đoạn trước năm 1975 cho đến các chính sách nhà ở toàn dân, nhà ở xã hội đã thành công tại nhiều nước trên thế giới, gần ta như Hàn Quốc, Singapore và tại ngay những nước cũng còn nghèo như ta trong khối ASEAN.

Khu nhà ở xã hội cải tạo chung cư cũ Punggol, Singapore

BẾ TẮC TRONG GIẢI QUYẾT NHÀ Ở CŨ XUỐNG CẤP
Vấn đề nhà ở cũ xuống cấp không những diễn ra ở TPHCM mà nay là vấn đề nan giải khắp cả nước. Riêng TPHCM tồn tại nhiều chung cư xây dựng trên nửa thế kỷ qua, hiện đã xuống cấp thê thảm, biến nhà ở cao tầng thành các khu “ổ chuột” mới, trông thật nhức nhối. Nhưng nếu nhà nước cứ một mình khư khư ôm lấy để giải quyết thì phải nói là làm không xuể, còn bung ra xã hội hóa để cho các nhà đầu tư bất động sản tham gia thì ta lại chưa có chính sách, biện pháp yểm trợ rõ ràng, tư nhân không ai dám làm.
TPHCM từ lâu phải đối mặt với sự tồn tại của hàng trăm khu chung cư xuống cấp, hoặc cần phải chỉnh sửa ngay hoặc phải xây mới. Cụ thể là các chung cư xây dựng đã lâu, từ các thập kỷ 60, ‘70 thế kỷ trước, như ở Quận 1, Quận 5, Quận Bình Thạnh và nhất là hàng chục chung cư xây dựng vội vàng từ những năm 1968 ở các quận trung tâm như Quận 3, 10 và 11. Chúng đang có nguy cơ không biết vào lúc nào đổ sụp!
Cụ thể, Thành phố hiện có cả nghìn lô chung cư, trong đó có trên 500 lô chung cư, nhà tập thể được xây dựng từ trước năm 1975, với khoảng 5 vạn căn hộ. Tuy nhiên, tiến độ cải tạo các chung cư được đánh giá còn quá chậm và tình trạng nhếch nhác tiếp tục làm ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị. Các nguyên nhân được nêu ra như thiếu cơ chế, chính sách, thiếu vốn… thì có nhiều. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi hiện nay là do chưa có một cơ quan đầu mối quản lý thống nhất và tập trung, các chính sách rõ ràng, thiếu chương trình hành động hiệu quả.

CÁC BÀI HỌC VÀ KINH NGHIỆM
Kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở nhiều nước tiên tiến có thể cung cấp nhiều bài học hay. Cụ thể, hiện nay chúng ta còn thiếu một cơ quan cấp trung ương, địa phương chuyên trách về vấn đề nhà ở toàn dân. Ví như Bộ Gia cư ở hầu hết các nước hoặc tổ chức công quản về nhà ở, với nhiệm vụ cung ứng nơi cư trú phù hợp cho người dân, nhất là cho người lao động thu nhập thấp, người già, tái định cư, công nhân thời vụ, sinh viên…
Trên thế giới cũng không thiếu gương thành công về xây dựng nhà ở công cộng từ những cơ quan phụ trách nhà ở xã hội nổi tiếng:
Chính sách “nhà ở toàn dân” nằm trong chính sách chung về an sinh xã hội như ở Singapore (thông qua HDB – Housing Development Board, một công quản phát triển nhà ở) có quyền tự chủ, nằm trong Bộ phát triển quốc gia. Hoặc Canada với SHSC (công quản dịch vụ nhà ở xã hội) được tổ chức từ trung ương đến các địa phương.

Thành lập cơ quan chuyên trách Trung Quốc sau nhiều năm việc xây dựng nhà ở toàn dân nằm trong Bộ xây dựng, đã tách ra lập “Bộ Nhà ở & Phát triển thị-thôn. Ngày nay tại hầu hết các nước Bắc Âu, Đông Nam Á (Malaysia, Thái Lan, Philippin) đều có mặt các Bộ Gia cư. Cơ chế, chính sách cũng là các vấn đề ưu tiên đặt ra trong kế hoạch xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với chủng loại nhà ở xã hội.

Theo thông lệ quốc tế, người ta đã phân định rõ với tên gọi khác nhau: ‘Social Housing’ (nhà ở xã hội, mang nhiều tính xã hội, yểm trợ người thu nhập thấp có nhà), ‘Public Housing’ (nhà ở công cộng dành cho công nhân, viên chức), ‘Affordable Housing’ (nhà với giá cả phải chăng cho người nghèo)… Tựu trung, các loại hình nhà ở này đều chú trọng đến đa số người có thu nhập thấp và yếu kém trong xã hội (Low-income, thường với thu nhập cố định, thấp, gồm cả công nhân, viên chức, người già, người tàn tật, sinh viên…).

Chung cư mới cải tạo từ khu chung cư cũ tại ngoại ô TP Paris (CH Pháp)

Chính sách cho vay tiền mua nhà trả góp lãi xuất thấp, kéo dài 20 – 30 năm áp dụng tại hầu hết các nước. Xã hội hóa mạnh với đội ngũ các nhà đầu tư tư nhân tham gia xây dựng chung cư bán hoặc cho thuê. Biện pháp hỗ trợ gồm chính sách ưu đãi về đất, vay vốn, thuế má. Nhưng đổi lại họ có nghĩa vụ tôn trọng chặt chẽ các quy định về bố cục không gian, trang bị dịch vụ cần thiết và các khoảng xanh vui chơi giải trí cho cư dân.

Và cuối cùng, quan trọng nhất là đặt mối quan hệ chặt chẽ giữa cải tạo chung cư cũ trong bài toán cải tạo hạ tầng đô thị. Cụ thể là tổ chức môi trường không gian công cộng và dịch vụ đô thị, bao gồm tổ chức không gian công cộng trong đơn vị ở, nhằm phục vụ cư dân như trường học, sân chơi, trạm xá, chợ, câu lạc bộ…

KINH NGHIỆM HOÀN THIỆN NHÀ Ở CHUNG CƯ
Kinh nghiệm sinh sống chung cư rất sinh động tại Israel và Singapore, đặc biệt về phong cách ở trong chung cư xã hội (giành cho người nghèo đô thị, thu nhập thấp, nhà giải tỏa).
Trước hết là cách cho người dân bố trí ở và học cách sống chung cư tại các khu nhà tập thể thể nghiệm, sau đó mới dần chuyển lên ở chung cư thật. Ngoài ra còn các chương trình khuyến khích việc tự quản chung cư, do chính người sinh sống tại chung cư tự phân công nhau đảm trách (có đóng góp một số phí tối thiểu) như các dịch vụ vệ sinh, bảo quản và an ninh chung cư.

Tiến trình hoàn thiện chung cư từ nhà ở giá rẻ đến cao tầng có chất lượng có thể phân làm 04 giai đoạn:

Quá độ: chủ yếu vận động chấp nhận nhà ở chung cư, nhằm giải tỏa sức ép lên trung tâm đô thị.

Hoàn thiện nơi ở với chung cư hiện đại, chú trọng tiện nghi trang thiết bị nội thất, phục vụ trong lòng chung cư.

Phát triển không gian ngoại cảnh, dịch vụ công cộng, cây xanh, sân vườn, công viên, cửa hàng, nhà trẻ…

Tạo quan hệ xã hội, cộng đồng tốt nhằm giải tỏa sự thờ ơ lạnh lùng trong cuộc sống đô thị công nghiệp ngày nay.

Nhiều nước tiên tiến đã thực hiện được 3 giai đoạn đầu, nhưng chưa đạt được giai đoạn cuối Châu Á, trong đó có nước ta, mạnh về tính quan hệ cộng đồng trong xã hội truyền thống, có thể dễ bước vào giai đoạn 4. Tuy vậy, hiện nay phần lớn chung cư nước ta mới còn ở vào giai đoạn 2.

TPHCM đã thành công giải quyết một phần các khu nhà ở chung cư xuống cấp, cung ứng nhà ở mới cho người thu nhập thấp. Tuy vậy thành quả cũng chưa đồng bộ, chủ yếu là do thiếu vắng một cơ quan đầu mối đủ mạnh, được sự hỗ trợ của một chính sách nhất quán về nhà ở xã hội đô thị.

Mong rằng TPHCM nay mạnh dạn đi bước trước thể nghiệm công tác này. Chắc chắn sẽ tạo tác động ngược làm nhà nước trung ương vào cuộc, tiến tới việc mạnh dạn tổ chức một cơ quan chuyên trách nhà ở toàn dân cả cấp quốc gia lẫn địa phương đủ mạnh như hầu hết các nước đã làm./.

KTS NGUYỄN HỮU THÁI