09/03/2016

Cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM hướng tới không gian đô thị sống tốt

Thực trạng tình hình cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM
Là một trong những đô thị có quy mô dân số lớn nhất cả nước, TP.HCM ngay từ trước năm 1975 đã xây dựng khá nhiều khu chung cư có quy mô và chất lượng khác nhau. Từ những khu có quy mô lớn như khu cư xá Thanh Đa được quy hoạch xây dựng mới trên khu đất rộng và có cơ cấu khá hoàn chỉnh theo hướng một “Đơn vị ở”, đến những khu cư xá có quy mô nhỏ hơn nằm ở nhiều khu vực nội thành chỉ gồm một vài đơn nguyên như các khu chung cư: Nguyễn Thiện Thuật, Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt… Đặc biệt có rất nhiều tòa nhà chung cư được xây dựng đơn lẻ nằm rải khắp đô thị, thậm chí ở cả trong những “hang cùng ngõ hẻm”.

Khu chung cư cũ tại Tp Hồ Chí Minh

Khu chung cư cũ tại Tp Hồ Chí Minh

Với quy mô khác nhau như vậy, song đều được xây dựng với chất lượng khá tốt vì phần lớn các tòa nhà nếu được xây dựng cao tầng đều dùng hệ khung bê tông cốt thép. Có những khu chung cư tạo lập được những không gian đô thị sống tốt, đặc biệt như khu cư xá Thanh Đa. Ngoài ra còn bao gồm rất nhiều các khu nhà được xây dựng theo kiểu “Nhà lắp ghép” ở khá nhiều nơi. Tất nhiên khi đó cũng có nhiều khu chung cư được xây dựng khá “lụp xụp” như: Nguyễn Thiện Thuật, Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt… được xây dựng sau cuộc tổng tiến công Tết Mậu Thân 1968 để nhanh chóng giải quyết được nhu cầu về nhà ở của một bộ phận dân cư lúc bấy giờ.
Nhưng rất đáng tiếc, những gì chúng ta nhìn thấy ngày hôm nay là kết quả khá buồn của một thời kinh tế bao cấp và sau đó là thời kỳ phát triển một nền kinh tế thị trường theo hướng tự phát mà trách nhiệm, vai trò quản lý nhà ở cho người dân của Nhà nước bị bỏ ngỏ. Điều này thể hiện ở sự yếu kém trong công tác quản lý đô thị, ý thức của những người sử dụng cũng như việc chậm trễ trong xác định quyền sở hữu của người dân sống tại các khu chung cư này. Bên cạnh việc bị lấn chiếm một cách trắng trợn làm xáo trộn hoàn toàn mô hình xây dựng ban đầu của những người được phân các căn hộ, việc sang nhượng một cách thoải mái giữa những người sử dụng đã dẫn tới tình trạng của chung nên không ai xót và tình trạng hư hại nghiêm trọng phần kiến trúc của các ngôi nhà, hệ thống kỹ thuật như cấp-thoát nước là điều không thể tránh khỏi. Nhìn chung, việc các khu chung cư xuống cấp một cách nhanh chóng là lỗi của cả hai phía: sự quản lý yếu kém của các cấp Chính quyền và người dân đang sống tại các khu chung cư này.
Từ những phân tích ở trên, có thể nhận thấy hệ thống chung cư cũ ở TP.HCM đã “cũ đi” nhanh hơn so với “tuổi thọ” thật của chúng. Tất nhiên cũng có những khu chung cư như khu cư xá Thanh Đa xuống cấp vì bị lún – nứt vì những lý do khách quan và chủ quan khác. Có thể nhận thấy nếu chỉ xem xét riêng về mặt kết cấu các tòa nhà, hệ thống chung cư tại TP.HCM thường phải có “Tuổi thọ” lâu hơn so với các khu chung cư xây bằng gạch và lắp ghép tấm lớn tại Hà Nội. Thật đáng buồn là trong những năm gần đây, hiện tượng các chung cư cũ lần lượt xuống cấp lại là một thách thức lớn với cả 2 thành phố.
Theo Sở Xây dựng Tp Hồ Chí Minh, hiện toàn thành phố có khoảng 200 chung cư cũ, phần lớn đều “hết niên hạn” sử dụng, hư hỏng, lún nứt, cần di dời khẩn cấp.
Nhìn chung, việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ ở TP.HCM nhiều năm qua hầu như dậm chân tại chỗ. Một trong những vướng mắc là khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, bố trí quỹ nhà tạm cư, nhà tái định cư và chưa có sự đồng thuận giữa chính quyền, nhà đầu tư, người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ.
Theo kế hoạch đưa ra cuối năm 2013, đến 2015, TP.HCM sẽ di dời, tháo dỡ 70 lô chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư với quy mô 10.000m2 sàn. Đồng thời, thành phố sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696m2 sàn.
Cụ thể, năm 2013 hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng 20 lô chung cư; khởi công xây dựng mới thay thế 7 lô chung cư. Năm 2014, tiếp tục hoàn thành giải phóng mặt bằng 18 lô chung cư, khởi công xây mới 22 lô chung cư để thay thế. Năm 2015, hoàn thành giải phóng mặt bằng 32 lô chung cư, khởi công xây mới 32 lô chung cư mới. Kế hoạch là vậy, song phần lớn dự án hiện đang gặp nhiều khó khăn và tiến độ gần như dậm chân tại chỗ.

Bàn về trách nhiệm trong hoạt động cải tạo các chung cư xuống cấp
Từ những phân tích ở phần trên tại TP HCM, có thể nhận thấy: chúng ta vẫn cứ loay hoay mãi trong việc lo giải bài toán tìm sự đồng thuận giữa chính quyền, nhà đầu tư, người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ. Bài toán này sẽ chỉ tìm được lời giải hợp lý nếu các bên nhìn nhận thấu đáo trách nhiệm của mình.
Ở đây, trách nhiệm của người dân và chủ đầu tư có thể nhìn thấy rất rõ: người dân đang sống trong các khu nhà chung cư cũ xuống cấp này có quyền đòi hỏi những căn hộ có điều kiện sống an toàn hơn, nếu được thì tốt hơn căn hộ hiện họ đang phải sống trong nỗi lo sợ hàng ngày. Nhà đầu tư trong một nền kinh tế thị trường chỉ có thể tham gia vào công việc này nếu họ tìm được lợi nhuận, thậm chí nếu lợi nhận nhiều thì họ còn cạnh tranh nhau trầy da tróc vẩy để “Xin được đầu tư” như vừa qua tại những vị trí đắc địa tại TP HCM (Khu chung cư Ê-Đen cũ…).
Điều cần đi sâu phân tích chính là phần trách nhiệm của chính quyền còn chưa được nghiên cứu thấu đáo và thực hiện một cách có trách nhiệm. Chính quyền ở đây được hiểu là từ Chính quyền Trung ương tới Chính quyền ở tại các địa phương.
Tại cấp Trung ương, phải xem công tác cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp còn quan trọng hơn so với việc xây dựng các khu chung cư mới. Các khu chung cư này nếu không được cải tạo và xây dựng mới kịp thời, nếu sụp đổ thì sẽ gây ra những thảm họa không thể lường trước, nhất là tại Hà Nội và các thành phố phía Bắc: nơi có phần lớn người dân sống trong các chung cư là những cán bộ viên chức, những người về hưu. Thế mà bao nhiêu năm nay khi hàng loạt các khu chung cư cũ xuống cấp thì chính sách ban hành khá mới nhất, nhất là bài toán về vốn đầu tư.

Tại cấp địa phương, trách nhiệm của các cấp chính quyền cũng có rất nhiều vấn đề. Ở đây phải thành thật khẳng định chúng ta không thiếu các “khẩu hiệu”, “quyết tâm” nhưng tại phần lớn các dự án, bài toán vẫn chưa tìm được lời giải. Có bao giờ chúng ta “sốt sắng” coi việc tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp như xem xét cho các nhà đầu tư đề nghị xây dựng các khu chung cư “cao cấp” mới chưa? Đã bao giờ chúng ta chủ động dành hẳn những khu đất có quy mô đủ lớn theo quy hoạch, thuận tiện về giao thông cho những dự án tái định cư hay dự án loại này? Hay là chỉ khi người dân đấu tranh kiên quyết thì chúng ta mới “nhượng bộ” như một vài trường hợp nhà tái định cư vừa qua. Hãy thay đổi quan điểm về việc cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp như việc xây dựng các khu chung cư tái định cư cho các “dự án trọng điểm” thì tình hình sẽ khác ngay.
Về tầm chiến lược, chúng ta cũng cần phải hiểu rằng: tại một đất nước đông dân như Việt Nam và nhất là tại các thành phố lớn như TP Hà Nội và TP HCM đang trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa thì việc phát triển loại hình nhà ở chung cư phải là một trong những ưu tiên chiến lược hàng đầu. Xét về góc độ này, chúng ta càng phải dành mọi ưu tiên cho những người dân lâu nay đã phải “chấp nhận” sống trong các khu chung cư dù đã cũ và xuống cấp nhưng theo mô hình ở phù hợp này ngay trong những lúc chúng ta chỉ lo tập trung cho các dự án “phân lô – bán nền”. Điều gì sẽ xảy ra nếu đến một lúc những người dân sống trong các khu chung cư cũ xuống cấp bung ra tự tìm mua những vạt đất nhỏ lẻ để tự “cứu mình”? Thử hỏi khi đó công tác quản lý đô thị sẽ ra sao?
Nói tóm lại, các cấp chính quyền phải xem xét lại một các thấu đáo trách nhiệm của mình thì công tác cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp mới có thể thực hiện tốt được.

Bàn về các giải pháp tạo ra những không gian đô thị sống tốt từ việc cải tạo chung cư cũ
Về mặt không gian, nhà chung cư với lợi thế về khả năng phát triển theo chiều cao nên chiếm ít đất xây dựng và thường được bố trí thành từng nhóm nhà để quỹ đất chung có đủ cho việc bố trí cây xanh và các tiện ích công cộng, vì vậy người ta rất hạn chế việc xây dựng nhà chung cư đứng riêng lẻ. Nếu được quy hoạch hợp lý, các khu nhà chung cư một mặt sẽ tạo môi trường sống thích hợp bằng hệ thống giao thông nội bộ tách biệt với các trục lưu thông đô thị, đảm bảo sự an toàn trong việc đi lại, sự yên tĩnh cần thiết cho các khu nhà ở. Hệ thống dịch vụ công cộng như trường học, nhà trẻ, mẫu giáo nằm tại trung tâm trong một không gian cây xanh, môi trường yên tĩnh, trong lành. Hệ thống thương mại, dịch vụ được xây dựng hài hòa với chợ, siêu thị, các cửa hàng nhỏ dọc theo các phố buôn bán trong nội bộ khu chung cư. Ngoài ra mỗi khu chung cư còn có các trung tâm hành chính, y tế cộng đồng, công viên trung tâm phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, sinh hoạt văn hoá và thể dục thể thao cho mọi người. Như vậy tại các trục đường dành cho lưu thông đô thị không còn cảnh kẹt xe mỗi giờ tan trường, không còn có những tai nạn đáng tiếc với những em nhỏ đá banh trên hè phố. Hệ thống giao thông công cộng có điều kiện để phát triển vì hoạt động có hiệu quả với khối lượng vận. Tại cấp địa phương, trách nhiệm của các cấp chính quyền cũng có rất nhiều vấn đề. Ở đây phải thành thật khẳng định chúng ta không thiếu các “khẩu hiệu”, “quyết tâm” nhưng tại phần lớn các dự án, bài toán vẫn chưa tìm được lời giải. Có bao giờ chúng ta “sốt sắng” coi việc tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp như xem xét cho các nhà đầu tư đề nghị xây dựng các khu chung cư “cao cấp” mới chưa? Đã bao giờ chúng ta chủ động dành hẳn những khu đất có quy mô đủ lớn theo quy hoạch, thuận tiện về giao thông cho những dự án tái định cư hay dự án loại này? Hay là chỉ khi người dân đấu tranh kiên quyết thì chúng ta mới “nhượng bộ” như một vài trường hợp nhà tái định cư vừa qua. Hãy thay đổi quan điểm về việc cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp như việc xây dựng các khu chung cư tái định cư cho các “dự án trọng điểm” thì tình hình sẽ khác ngay.

Về tầm chiến lược, chúng ta cũng cần phải hiểu rằng: tại một đất nước đông dân như Việt Nam và nhất là tại các thành phố lớn như TP Hà Nội và TP HCM đang trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa thì việc phát triển loại hình nhà ở chung cư phải là một trong những ưu tiên chiến lược hàng đầu. Xét về góc độ này, chúng ta càng phải dành mọi ưu tiên cho những người dân lâu nay đã phải “chấp nhận” sống trong các khu chung cư dù đã cũ và xuống cấp nhưng theo mô hình ở phù hợp này ngay trong những lúc chúng ta chỉ lo tập trung cho các dự án “phân lô – bán nền”. Điều gì sẽ xảy ra nếu đến một lúc những người dân sống trong các khu chung cư cũ xuống cấp bung ra tự tìm mua những vạt đất nhỏ lẻ để tự “cứu mình”? Thử hỏi khi đó công tác quản lý đô thị sẽ ra sao?
Nói tóm lại, các cấp chính quyền phải xem xét lại một các thấu đáo trách nhiệm của mình thì công tác cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp mới có thể thực hiện tốt được.

Bàn về các giải pháp tạo ra những không gian đô thị sống tốt từ việc cải tạo chung cư cũ
Về mặt không gian, nhà chung cư với lợi thế về khả năng phát triển theo chiều cao nên chiếm ít đất xây dựng và thường được bố trí thành từng nhóm nhà để quỹ đất chung có đủ cho việc bố trí cây xanh và các tiện ích công cộng, vì vậy người ta rất hạn chế việc xây dựng nhà chung cư đứng riêng lẻ. Nếu được quy hoạch hợp lý, các khu nhà chung cư một mặt sẽ tạo môi trường sống thích hợp bằng hệ thống giao thông nội bộ tách biệt với các trục lưu thông đô thị, đảm bảo sự an toàn trong việc đi lại, sự yên tĩnh cần thiết cho các khu nhà ở. Hệ thống dịch vụ công cộng như trường học, nhà trẻ, mẫu giáo nằm tại trung tâm trong một không gian cây xanh, môi trường yên tĩnh, trong lành. Hệ thống thương mại, dịch vụ được xây dựng hài hòa với chợ, siêu thị, các cửa hàng nhỏ dọc theo các phố buôn bán trong nội bộ khu chung cư. Ngoài ra mỗi khu chung cư còn có các trung tâm hành chính, y tế cộng đồng, công viên trung tâm phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, sinh hoạt văn hoá và thể dục thể thao cho mọi người. Như vậy tại các trục đường dành cho lưu thông đô thị không còn cảnh kẹt xe mỗi giờ tan trường, không còn có những tai nạn đáng tiếc với những em nhỏ đá banh trên hè phố. Hệ thống giao thông công cộng có điều kiện để phát triển vì hoạt động có hiệu quả với khối lượng vận chuyển lớn theo tuyến. Vậy xét theo những tiêu chí cơ bản này thì e rằng ngay cả một số những khu chung cư vào loại “cao cấp” mà chúng ta ồ ạt xây dựng vừa qua cũng chẳng tạo ra được những không gian đô thị sống tốt thì nói chi tới việc tạo ra những không gian đô thị sống tốt từ việc cải tạo các chung cư cũ. Tại phần lớn các khu chung cư mới xây dựng, các nhà đầu tư thường chỉ quan tâm tới 2 trong 3 thành tố tạo ra những không gian đô thị sống tốt là căn hộ và những tiện ích của bản thân tòa nhà chung cư như: hành lang, sảnh, thang máy… còn thành tố thứ 3, thành tố quan trọng nhất với loại hình nhà ở này là tạo ra được quỹ đất chung có đủ cho việc bố trí không gian cây xanh và các tiện ích công cộng, môi trường yên tĩnh, trong lành.
Thành tố thứ 3 này rất quan trọng vì nó không những làm cho người dân từng bước chấp nhận và cảm thấy hạnh phúc được sống trong các khu chung cư mà xét về mặt vĩ mô nó tạo ra sự công bằng trong sử dựng đất ở đô thị: người dân chấp nhận sống “nén” trong các khu nhà chung cư cao tầng thì phải được sử dụng một phần diện tích đất mà họ đã “tiết kiệm” được cho quỹ đất ở chung.
Sở dĩ cần đi sâu phân tích về không gian đô thị sống tốt đối với loại hình nhà ở chung cư vì nếu chính quyền xem xét lại một các thấu đáo trách nhiệm của mình với công tác cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp thì chúng ta sẽ có được một quỹ đất dành cho mục đích này và một gói hỗ trợ mạnh về tài chính tử phía Chính phủ. Khi đó sẽ tạo ra những giải pháp để các nhà đầu tư vừa có thể tạo ra lợi nhận của mình, người dân sẽ sẵn sàng chấp nhận di dới chuyển đổi chỗ ở.
Cụ thể, chúng ta có thể thu hồi quỹ đất có quy mô diện tích phù hợp với 1 dự án nhà ở chung cư (có thể tạo ra không gian công cộng, cây xanh…) mà trước đây chúng ta đã quá “Ưu đãi” cấp cho các nhà đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại nhưng không thực hiện để xây dựng các khu chung cư phục vụ mục đích cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp. Giải pháp này phù hợp với việc xử lý các chung cư nhỏ lẻ đang xuống cấp, các lô đất nhỏ lẻ này có thể chuyển đổi công năng thành đất thương mại – dịch vụ, thậm chí tăng cả hệ số sử dụng đất (hiện đang rất thiếu) thông qua việc đấu giá “công khai – minh bạch” nhưng xem xét ưu tiên các nhà đầu tư tham gia xây dựng các khu chung cư nói trên. Còn đối với các khu chung cư cũ hiện đã có quy mô đất lớn (như Khu cư xá Thanh Đa ở TP HCM và một số khu ở Hà Nội) nên quy hoạch lại một cách đồng bộ như xây dựng mới kèm theo các ưu tiên về bổ xung công năng sử dụng cũng như tăng hợp lý hệ số sử dụng đất kêu gọi các nhà đầu tư xây dựng các phương án đầu tư sau đó đấu chọn phương án một cách “công khai – minh bạch” thì có nhiều khả năng sẽ thực hiện được.
Chúng ta không nên tập trung vào xử lý cải tạo hoặc xây dựng mới những chung cư cũ xuống cấp có quy mô nhỏ lẻ mà nên tập trung từng bước nghiên cứu thực hiện các dự án có quy mô lớn. Làm được như vậy chúng ta vừa cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp, vừa từng bước thực hiện được công tác chỉnh trang quỹ nhà ở cao tầng trong đô thị và trên hết là thực sự tạo ra được những không gian đô thị sống tốt từ việc cải tạo các chung cư cũ./.

PGS.TS.KTS Nguyễn Trọng Hòa
Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM

Tạp chí Kiến trúc Việt Nam

Bình luận