16/02/2017

Bất động sản: Vị trí trung tâm có phải là tất cả?

Dự án The Garden tọa lạc tại quận Tân Phú (TP.HCM) đã tăng giá đến 40% vào thời điểm bàn giao nhà. Đây là mức lợi nhuận mơ ước của nhiều nhà đầu tư hiện nay. Điều này đặt ra câu hỏi, liệu có phải vị trí đất ở trung tâm thành phố mới là yếu tố quan trọng nhất quyết định mức tăng giá của bất động sản?


Mặt ngoài dự án The Garden.

Bất ngờ bên trong căn hộ 18 triệu đồng/m2

Tỷ suất sinh lời 15 – 30% luôn là câu chuyện hấp dẫn mà các chủ đầu tư đặt ra cho khách hàng của mình, trong đó, các vị trí trung tâm luôn được mặc định với con số cao hơn. Tuy nhiên, dự án The Garden toạ lạc tại đường Tân Kỳ Tân Quý (quận Tân Phú, TP.HCM) của chủ đầu tư An Gia Investment đã tăng giá lên 40%, tức từ 17 – 18 triệu đồng/m2 lúc mở bán lên 25 – 26 triệu đồng/m2 khi giao nhà đã làm thay đổi cách nhìn về vấn đề đầu tư bất động sản.

Theo các chuyên gia, có nhiều yếu tố để lý giải câu chuyện của The Garden. Thứ nhất, các tiền lệ đã cho thấy giá trị và tính thanh khoản của một dự án bất động sản luôn đạt mức cao nhất vào thời điểm bàn giao căn hộ.

Thứ hai, mặc dù không ở vị trí trung tâm thành phố nhưng The Garden lại nằm trên con đường giàu tiềm năng của quận Tân Phú, nơi có hệ thống các công trình dân sinh “điện – đường – trường – trạm” đầy đủ và hoàn chỉnh. Khu vực này cũng đang có những bước đột phá về hạ tầng và tốc độ đô thị hóa như: xây dựng khu thương mại Aeon Mall, mở rộng đường Thoại Ngọc Hầu, Hòa Bình, Tân Kỳ Tân Quý, tuyến Metro 6 Bà Quẹo – Phú Lâm đang được xây dựng càng tạo sự kết nối thuận lợi với khu trung tâm và các vùng lân cận.

Thứ ba, The Garden tăng giá nhờ cú chi “mạnh tay” của chủ đầu tư khi An Gia Investment khi quyết định đầu tư hơn 100 tỉ đồng để nâng cấp toàn bộ tiện ích và nội thất bên trong căn hộ so với cam kết ban đầu cho cư dân. Không gian hiện đại; vườn cảnh quan trên sân thượng, sảnh đón tiêu chuẩn khách sạn 5 sao; hồ bơi được thiết kế và sử dụng thiết bị, vật liệu theo tiêu chuẩn resort; thang máy Schindler được nâng cấp tốc độ từ 1,6m/s lên 2,5m/s để đảm bảo sự tiện nghi lâu dài khi sử dụng.


Hồ bơi như resort phục vụ cư dân.

Chủ đầu tư còn nâng cấp hoàn thiện bên trong toàn bộ căn hộ bằng hệ thống trần thạch cao Vĩnh Tường, cửa chống cháy thương hiệu Galaxy, tủ bếp cao cấp Casta, hệ thống Video Call ABB, đèn Duhal cao cấp; đồng thời tặng thêm đèn ốp trần phòng khách, gương phòng vệ sinh khổ lớn, làm thêm bệ đá để vật dụng dưới gương phòng vệ sinh, làm kệ đá để xà bông trong phòng tắm đứng, làm đá ngạch chân cửa chính… Trang bị tiện ích và nội thất cao cấp như thế này là điều khá hiếm thấy trong mức giá khoảng 18 triệu đồng/m2. Đến nay, 100% cư dân đã nhận bàn giao căn hộ và tất cả đều cảm thấy hài lòng với những gì họ nhận được.

“Khi đến đóng tiền những đợt cuối, nghe nhân viên thông báo căn hộ của mình sẽ được tặng thêm những vật dụng này tôi rất bất ngờ. Là người đã từng ở chung cư nhiều năm, tôi biết những chi tiết này tưởng chừng không quan trọng nhưng khi vào ở mới thấy nếu không làm hoặc làm không hợp lý sẽ rất bất tiện. Nghe có vẻ nhỏ, nhưng đầu tư đồng bộ ở tất cả mấy trăm căn hộ sẽ tốn một khoản phí rất lớn. An Gia Investment sẵn sàng làm điều này, chứng tỏ đây là chủ đầu tư rất tâm huyết với sản phẩm và khách hàng của mình” – chị Thu Thảo, một khách hàng đã mua căn hộ The Garden chia sẻ.

Thay đổi tư duy cho cuộc chơi mới

“Vị trí, vị trí và vị trí” là câu truyền miệng nổi tiếng trong giới bất động sản, đủ để thấy tầm quan trọng của yếu tố này. Nhưng thực tế tại The Garden là minh chứng khá rõ cho việc tỷ suất sinh lời của một dự án bất động sản mà chỉ dựa vào vị trí trung tâm là chưa đủ. Vị trí chỉ quyết định mặt bằng giá ban đầu và mức này thường gần với giá trị thật của căn hộ, nếu chủ đầu tư không có các yếu tố làm gia tăng giá trị sẽ rất khó để đạt mức tăng giá cao như mong đợi. Cách chơi của An Gia Investment là chấp nhận bỏ thêm số tiền ngoài dự kiến để khoác một diện mạo cao cấp hơn cho căn hộ tầm trung, tự khắc giá sẽ tăng để phù hợp với giá trị mới này. Điều này không chỉ mang lại lợi suất sinh lời cho khách hàng mà còn là nước cờ hiệu quả để nâng cao thương hiệu của An Gia Investment trên thị trường. Chính nhờ vậy, hàng loạt dự án khác đang được triển khai của chủ đầu tư này như Angia Star quận Bình Tân (đang hoàn thiện cơ bản), Angia Skyline và Angia Riverside tại quận 7 (đã cất nóc) đều lần lượt tăng giá hơn 20% dù chưa đến thời điểm giao nhà.


Cảnh quan sân thượng độc đáo.

Thị trường bất động sản đang bước vào quỹ đạo tăng trưởng ổn định kéo theo sự thay đổi tư duy của các thành viên tham gia. Theo CBRE, thay vì “lướt sóng” như trước đây, các nhà đầu tư hiện tại chủ yếu chú trọng đầu tư dài hạn và cho thuê nhờ các chính sách bán hàng hấp dẫn từ chủ đầu tư.

Các chuyên gia cũng nhận định, các chủ đầu tư có thương hiệu, uy tín, giao nhà đúng cam kết, vị trí thuận lợi, nhiều tiện ích xung quanh sẽ là những dự án có lợi thế đối với việc mua nhà cho thuê. Chính vì vậy, trong cuộc chơi mới khốc liệt và có tính sàng lọc hơn, các chủ đầu tư phải có chiến lược khai thác hiệu quả các yếu tố này thay vì chỉ “trông cậy” vào vị trí như trước đây. Ngoài ra, yếu tố chất lượng chính là yếu tố đảm bảo được sản phẩm có thể khai thác và sinh lời trong thời gian dài.

Lê Na/Báo Xây dựng

Bình luận